안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부채로 아파트 담보 잡히고 경매 낙찰 이후 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 아파트가 낙찰된 경우, 기존의 부채가 어떻게 처리 되는지는 경매 절차와 낙찰 대금 배분에 따라 달라집니다.경매 낙찰 후 부채의 처리 방식경매애세 낙찰자가 납부한 낙찰 대금은 배당 절차를 통해 채권자들에게 분배 됩니다.경매 절차에서 채권자는 근저당권, 임차인의 보증금, 세금 체납 등 우선수위에 따라 대금을 배당받습니다.우선순위가 높은 채권자가 먼저 배당을 받고, 남은 금액이 후순위 채권자에게 돌아갑니다.만약 낙찰 대금이 부채 금액을 초과하지 못하게 된 경우 우선순위 채권자는 배당금을 받지만, 후순위 채권자는 배당금을 받지 못해 부채가 남게 됩니다. 이경우 남아 있는 부채는 전 소유자가 계속 상환할 책임을 지게 됩니다. 단, 채권자가 남은 부채를 상환받기 위해 별도로 소송을 제기할 가능성이 있습니다.부채 처리 여부를 확인 하는 방법경매 절차에서 법원이 작성하는 배당표를 확인하면, 낙찰 대금이 어떻게 배분 되는지 알 수 있습니다. 배당표에는 채권자별로 배당받는 금액과 순위가 명시되어 있습니다. 이를 통해 부채가 모두 상환되는지, 남아 있는 부채가 있는지를 확인할 수 있습니다.배당표는 경매를 진행한 법원 또는 경매 대리인에게 요청하면 열람이 가능 합니다.경매 이후에도 부채가 남아 있는 경우를 대비해, 해당 채권자에 직접 문의하여 상환 여부를 확인 하시기 바랍니다. 남은 금액이 있다면 상환 계획을 협의하거나 조정 할 수 있습니다.부채 상환 여부는 낙찰 대금이 부채 총액을 충당할 수 있는지에 달려 있습니다. 낙찰 대금이 충분하면 부채가 상환되고 부족하면 남은 부채는 본인이 상환해야 합니다.경매 배당표를 통해 부채 처리 상황을 확인 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 지역 상관없이 조건으로 매물 검색할 수 있는 곳 없을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.여러가지 플랫폼에서 현재 지역에 관계없이 매물 정보들을 확인 하실 수 있습니다.직방 - 지역 선택 없이 조건(면적, 가격, 방 개수)만으로 매물 검색 가능다방 - 조건 중심 건색을 지원, 지역을 선택하지 않아도 원하는 조건으로 매물 확인 가능호갱노노 - 아파트 중심으로 조건 검색 가능. 지역 없이 필터로 검색 가능네이버 부동산 - 전국 매물을 조건 중심으로 검색 가능이외에도 KB 부동산 등의 어플에서도 매물 정보들을 쉽게 찾을 수 있습니다.가장 접근이 쉬운건 네이버 부동산으로 웹페이지 접속하시면 바로 확인 하실 수 있으며,일반적으로도 많이 사용하고 있습니다.
부동산
Q. 인공지능 기반 부동산 가치 평가 시스템이 전통적 감정평가 방식과 비교해 어느 정도의 정확성과 효율성을 보여줄 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인공지능(AI) 기반 부동산 가치 평가 시스템은 전통적인 감정평가 방식과 비교해 정확성과 효율성 측면에서 여러 가지 강점과 한계를 보입니다.AI 기반 부동산 평가의 장점1) 테이터 분석 능력AI는 실거래가, 공시지가, 매물 정보, 지역특성, 교통 접근성, 주변 편의시설, 개발 계획 등 대량의 데이터를 빠르게 분석할 수 있습니다. 거의 실시간으로 결과를 도출할 수 있습니다.\과거 데이터를 학습해 숨겨진 패턴과 상관관계를 발견하는데 강점이 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 학군이나 개발 예정지 정보가 부동산 가격에 미치는 영향을 정밀하게 예측할 수 있습니다.2) 효율성AI는 짧은 시간 안에 수많은 부동산의 가치를 평가할 수 있어, 효율성이 매우 높습니다.전통적 감정평가 방식은 전문가의 시간과 노력이 들어가기 때문에 비용이 높지만, AI 시스템은 초기 개발비를 제외하면 운영 비용이 상대적으로 낮습니다.3) 공정성과 객관성AI는 감정평가사 처럼 주관적인 판단이 개입되지 않으며 동일한 기준으로 평가를 수행하기 때문에 일관성이 높습니다.감정평가에서 종종 논란이 되는 평가 편향성을 최소화할 수 있습니다.AI 기반 평가의 한계1) 데이터 품질 문제AI는 입력 데이터에 의존하므로, 데이터가 불완전하거나 왜곡되어 있으면 잘못된 결과를 도출할 수 있습니다. 예를 드어 실거래가 데이터가 충분하지 않거나 특정 지역의 특수성이 반영되지 않는 경우가 있습니다.AI는 이웃관계, 건물 내부 상태, 정성적 가치 등 정량화하기 어려운 요소를 적절히 반영하는데 한계가 있습니다.2) 알고리즘의 한계AI 모델은 과거 데이터를 기반으로 학습하기 때문에 예외적인 상황에서 정확도가 떨어질 수 있습니다.결과를 도출하는 과정이 복잡하여 평가 결과를 이해하고 설명하기 어렵습니다. 전통적 방식에서는 감정평가사가 결과를 구체적으로 설명할 수있는 반면 AI는 왜 그런 결과가 나왔는지를 명확히 설명하지 못하는 경우가 많습니다.3) 법적 및 신뢰 문제현재 대부분의 국가에서는 AI 평가가 법적 효력을 지니지 않으며, 공식 감정평가서는 여전히 감정평가사에 의해 작성되고 있습니다.부동산 시장 참여자들이 AI 평가 결과를 완전히 신뢰하지 않을 수 있습니다. 특히 고가의 자산 거래에서는 인간 전문가의 의견을 선호 합니다.AI기반 부동산 평가 시스템은 데이터 분석과 속도에서 뛰어난 효율성을 제공하지만, 전통적 감정평가의 세밀함과 신뢰도를 완전히 대체하기에는 한계가 있습니다. 두 방식은 상호 보와적으로 작동하며,AI는 반복적이고 대량의 작업을 지원하고, 감정평가사는 정성적 판단과 법적 요구 사항을 충족하는 방식으로 병행 발전할 가능성이 큽니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증이 인기가 시들해진 이유는?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증의 인기가 과거에 비해 식은 이유는 단순히 부동산 시장의 침체 뿐만 아니라 여러 경제적, 사회적 요인이 복합적으로 적용한 결과 입니다.부동 시장의 침체와 거래량 감소2020년 이후 정부의 부동산 규제와 금리 인상 등으로 인해 아파트 매매와 전세 거래량이 급감했습니다. 공인중개사의 주요 수익원인 거래 중개가 줄면서 자격증의 매력이 떨어지게 되었습니다.최근 부동산 가격 하락세로 인해 거래 심리가 위축되었고, 매매보다는 관망세가 짙어져 중개업계의 수익 감소로 이어지게 되었습니다.공인중개사 과잉 공급공인중개사 자격증은 꾸준히 많은 사람들이 도전하는 자격증 중 하나로, 이미 자격증을 보유한 인원이 과포화 상태 였습니다.2023년 기준 등록된 공인중개사는 약 50만명 이상으로 이 중 실제 개업 공인중개사는 약 12만명에 달합니다.반면 부동산 거래 건수는 줄고 있어 경쟁이 심화된 상황 입니다.기존 공인중개사들의 네트워크와 경험이 중요한 업계 특성상, 신규 개업자들이 자리 잡기가 더욱 어려워진 상황 입니다.부동산 플랫폼의 성장직방, 다방, 호갱노노 등 부동산 플랫폼의 성장으로 공인중개사의 역할이 줄어들고 있습니다.특히 임대나 소형 부동산 거래에서 임차인과 임대인이 직접 거래를 선호하는 경우가 늘어나면서 중개사 수요가 감소했습니다.플랫폼은 매물 정보와 가격 동향 데이터를 실시간으로 제공하며, 사용자가 직접 분석할 수 있도록 지원해 공인중개사의 의존도를 낮추고 있습니다.중개보수 수수료 체계의 변화2021년 부터 부동산 거래 시 발생하는 중개보수율이 인하 되었습니다. 고가의 거래에서는 과거에 비해 수익이 줄어들었고, 이는 공인중개사들의 수익성 악화로 이어졌습니다.거래량 감소와 보수율 인하가 동신에 발생하면서 많은 공인중개사들이 수익 알화를 겪고 있습니다.직업적 불확실성과 사회적 인식공인중개사는 거래 건수에 따라 수입이 결정되기 때문에, 부동산 시장 침체 시 안정적인 수익을 기대하기 어렵습니다. 이는 안정적인 직업을 선호하는 현대인들에게는 매력적인 선택지가 되지 못합니다.일부 중개업자들의 불법 행위나 과도한 수수료 요구 사례로 인해, 공인중개사에 대한 사회적 인식이 악화된 부분도 영향이 있습니다.정부의 규제 완화나 부동산 시장 회복 여부에 따라 공인중개사의 중요성이 다시 부각될 가능성도 있지만,장기적으로 플랫폼과 공인중개사의 역할 조정 및 새로운 서비스 모델 개발이 필요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 청약 시 비아파트 기준이 대폭 완화되었다고 들었는데 어떻게 완화되었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.비아파트의 인기가 떨어졌던 주요 요인 중 하나는 이러한 주택을 소유한 경우 아파트 청약 시 유주택자로 간주되어 청약 당첨에 불리하게 작용 했기 때문 입니다. 그러나 최근 정부는 이러한 문제를 해소하고 비 아파트 시장을 활성화하기 위해 청약 관련 규제를 완화 하였습니다. 주요 변동 사항은...비아파트 소유자의 무주택자 인정 기준 완화수도권 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 5억원 이하지반 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 3억원 이하인 경우 비아파트를 소유하더라도 아파트 청약 시 무주택자로 인정 됩니다.세재 혜택 및 임대사업자 등록 요건 완화신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우, 취득세-종합부동산세-양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택의 일몰 기간이 2027년 말까지 2년 연장 되었습니다.비아파트의 경우 1호만으로 임대사업자 등록 및 1세대 1주택 특례 적용 가능한 6년 단기 등록임대 제조가 도입되었습니다. 이에 따라 1주택자가 추가로 소형 주택을 매입해 임대 등록하면 1주택자로 간주 됩니다.취득세 감면 한도 상향생애 최초로 전용면적 60m2 이하 소형 비아파트 주택을 구입한 경우, 취득세 감면한도가 기존 200만원에서 300만원으로 상향 되었습니다.이러한 규제 완화 조치들은 비아파트 주택의 수요를 촉진하고, 주택 시장의 다양성을 높이기 위한 정부의 노력으로 볼 수 있습니다. 다만, 각 혜택에는 세부 조건이 있으므로 실제 청약이나 주택 구입 시 관련 규정을 정확히 확인하는 것이 중요 합니다.