안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 땅값은 어떤 기준으로 정해지나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지의 가격은 여러가지 기준과 요소를 종합적으로 고려해 정해집니다. 토지의 가격은 공시지가와 실거래가라는 개념을 중신으로 이해하시면 도움이 됩니다.땅값의 기준 - 공시지가와 실거래가1) 공시지가공시지가는 정부가 매년 조사하고 발표하는 공식적인 땅값입니다.전국 토지를 대표할 수 있는 표준지의 땅값을 조사하여 공시하는 걸 표준지 공시지가라고 합니다.표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 특성을 반영해 시-군-구청에서 공시하는 걸 개별공시지가라고 합니다.공시지가는 세금 부과, 보상금 산정, 대출 한도 산정의 기준이 됩니다.2) 실거래사실거래가는 실제로 토지를 거래할 때의 시장 가격 입니다.이는 수요와 공급에 따라 실제로 계약된 가격이며, 공시지가와 차이가 있을 수 있습니다.부동산 거래신고제로 인해 거래된 가격은 국토교통부 시스템에 등록되어 공개가 됩니다.땅값 산정 기준1) 입지 조건 - 교통 접근성, 생활 편의시설, 도심 접근성 등2) 용도지역과 개발 계획토지는 용도지역에 따라 사용 가능한 범위가 정해 집니다. ex) 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등상업지역은 건물을 높게 지을 수 있고 상업시설이 들어올 수 있어 가치가 더 높습니다.도시 개발 계획이나 인프라 건설 계획에 따라 땅값이 오르기도 합니다.3) 토지의 물리적 특성네모난 땅이 불규칙한 땅보다 가치가 높습니다.평평하고 넓은 땅이 더 활용도가 높아 가치가 높습니다.대로변에 위치한 토지는 상대적으로 가치가 높습니다.4) 수요와 공급땅값은 기본적으로 시장 경제에 따라 수요와 공급에 정해집니다. 인구가 몰리거나 개발 호재가 있는 지역은 수요가 증가해 땅값이 오르게 됩니다.5) 주변 환경공원, 강, 산 등 자연환경이 가까운 경우 땅값이 높습니다.공항, 공장 등 소음이나 오염이 있는 지역은 땅값이 낮아질 수 있습니다.지반이 약하거나 침수 위험이 있는 지역은 가치가 떨어질 수 있습니다.6) 경제 및 정책적 요인정부 정책이 땅값에 직접적인 영향을 줍니다.금리 변동, 경기 상황도 부동산 투자 수요에 영향을 미쳐 땅값을 좌우 합니다.땅 값의 평가 방법비교사례법 - 비슷한 입지와 조건을 가진 인근 토지의 실거래가를 기준으로 땅값을 평가 합니다.수익환원법 - 토지를 이용해 발생할 수 있는 미래의 수익을 현재 가치로 환산해 평가 합니다.원가법 - 토지를 새로 조성하는 데 필요한 비용을 고려해 평가 합니다.땅값은 입지, 용도, 개발계획, 시장 상황 등 다양한 요소가 복합적으로 작용해 결정이 됩니다.만약 특정 땅의 가격이 궁금하다면 국토부 실거래가 조회 시스템이나 부동산 플랫폼등을 통해 확인 하시면 되고,감정평가사를 통해 정식으로 감정을 받아 보시는 방법도 있습니다.
부동산
Q. 아파트 분양받으면 계약금만있으면 되는게 정말인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지인분이 얘기하신 계약금 20%만 있으면 된다고 하는 것은...보통 분양가의 10% 정도가 계약금으로 필요합니다.나머지 10~20% 중고금으로 나뉘어 청약 당첨 후 일정 시점에 납부하게 됩니다.따라서 계약금 20%만 있으면 된다는 것은 초기 현금을 그 정도만 준비하면 된다라는 의미로 해석하시면 될 것 같습니다.나머지 80% 대출 관련해서는...중도금 대출과 잔금 대출을 통해 충당 할 수 있습니다.분양 아파트의 경우 시공사나 시행사와 연계된 중도금 대출이 대부분 제공이 됩니다.보통 분양가의 60~70%까지 대출이 가능하며, 시공사에서 보증을 서기 때문에 대출이 상대적으로 수월합니다.대출 이자는 보통 입주 시점에 납부하거나 일정 기간 동안 유예가 되기도 합니다.입주 시점에 나머지 금액 20~30%를 잔금 대출로 마련해야 합니다.잔금 대출은 주택담보대출을 기준으로 은행에서 대출을 받습니다.LTV는 집값 대비 대출 가능 비율을 의미하며 투기지역/조정지역 등에 따라 다를 수 있습니다.대출 실행시에는신용 점수와 소득에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다.청년이나 사회초년생의 경우 청년 맞춤형 대출 상품을 활용하면 유리할 수 있습니다.시중 은행의 주택담보대출과 정책금융 상품을 함께 검토해 보시기 바랍니다.계약금 10~20%정도만 우선 준비하면 이후 중도금 대출 등을 통해 나머지를 충당할 수 있다는 의미로 해석되면,최종적으로는 잔금 납부 시점에 추가 자금 마련이 필요하게 됩니다.
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Q. 양산덕계 구축 아파트인데..들어올때매매8500
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.양산시 덕계동 센트럴파크 인근의 20년 이상 된 구축 아파트의 현재 시세는 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.일반적으로 이러한 연식의 아파트는 1억워 이하의 시세를 형성하는 경우가 많습니다.덕계동에 위치한 덕계대승하이아트 2차의 경우 매매 시세가 8,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 형성되어 있는 듯 합니다.또한 경동스마트홈 아파트는 2020년까지 거주 기준으로 준신축 아파트로서 비교적 합리적인 가격에 거래되고 있습니다.웅상센트럴파크가 들어설 경우 시세가 변동이 될지 여부는 조금 더 지켜봐야 할 듯 합니다.
부동산
Q. 아파트 매도 건을 많은 부동산에 내놓으면 도움이 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매물을 여러 중개사에 동시에 등록하는 것은 장단점이 있습니다.노출 범위 확대다양한 중개사를 통해 매물을 노출하면 더 많은 잠재적 매수자가 매물을 보게 됩니다.특히 매수자가 특정 부동산 중개사를 신뢰하거나 이용하는 경우 노출될 확률이 높습니다.빠른 거래 가능성여러 중개사가 경쟁적으로 매수자를 찾기 때문에 거래 속도가 빨라질 수 있습니다.매수자가 빠르게 나타나면 협상에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.중개사 네트워크 활용각 중개사는 자신의 고객 네트워크를 가지고 있습니다. 다양한 중개사에 등록하면 각자의 네트워크를 활용할 수 있어 매수자가 나타날 확률이 커집니다.급해 보이는 양상매물이 여러곳에 중복 등록되면 매수자가 "매도자가 빨리 팔아야 하는 상황이구나"라고 판단할 수 있습니다.이 경우 가격 협상에서 불리해질 수 있습니다.중개사 간 비협조 가능성여러 중개사에 동시에 등록하면 일부 중개사는 거래의 우선권이 없다고 판단해 적극적으로 움직이지 않을 가능성도 있습니다.특히 "이 매물은 이미 다른 중개사에서도 나왔네"라고 생각하면 열의가 떨어질 수 있습니다.정보의 일관성 부족중개사마다 가격이나 조건이 다르게 소개될 경우 이로 인한 혼란이 발생하고 매수자의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다.다수의 부동산에 매물을 내놓으시면서 급해 보이지 않게 하기 위해서는...선택적으로 중개사를 활용 / 매물 정보의 통일 / 특정 중개사에 단기 독점권 제공 / 매물의 상태 강조 하는 등의 방법을 활용해 보시기 바랍니다.이렇게 균형을 맞춘다면 매수자와의 심리전에서도 불리하지 않고, 적정 가격과 조건에서 거래를 성사 시키실 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 지상권이 이뤄지는 경우는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지상권은 타인의 토지에 건물, 공작물 또느 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 토지 소유자와의 계약 또는 법적 상황을 통해 설정되며 다양한 상황에서 활용됩니다.건물을 세우기 위한 경우토지를 소유하지 않는 사람이 그 토지에 건물을 세우고 싶을 경우 토지 소유자와 협의하여 지상권을 설정하게 됩니다.임대차는 일정 기간이 지나면 건물을 철거하거나 계약을 종료해야 하지만, 지상권은 독립적인 물권 이기 때문에 설정 기간 동안 마음대로 사용할 수 있으며, 제 3자에게 양도나 담보 제공도 가능 합니다.공공시설이나 인프라 건설도로, 철도, 송전탑, 통신선 설치 등 공공 목적을 위해 지산권이 설정될 수 있습니다.토지 소유자게게 보상을 하고, 국가나 지자체, 공기업이 해당 토지를 일정기간 사용하는 방식 입니다.예를 들어 한전에서 전기 송전선을 설치하기 위해 개인 소유의 땅에 지상권을 설정하는 경우가 있습니다.공장이나 창고 설치토지를 소유하지 않는 기업이나 개인이 공장, 창고 등을 설치할 때 지상권을 활용합니다.장기적인 사용 권리를 보장받이 때문에 대규모 설비를 설치하거나 운영하는데 유리 합니다.개발제한구역 내 임시 구조물 설치개발이 제한된 땅에 가설 건축물이나 공작물을 설치해야 하는 경우, 토지 소유자로부터 지상권을 받아서 사용하는 사례가 있습니다.담보 목적의 지상권 설정대출이나 채권 확보를 위해 지상권을 담보로 설정하기도 합니다.토지 소유자가 채무 불이행 시, 지상권자는 그 권리를 활요하여 손실을 보전할 수 있습니다.지상권은 독립적 권리이며, 장기간 사용이 가능하고, 철거 의무가 없습니다.이에, 개인, 기업, 공공기관이 토지를 소유하지 않고도 그 땅을 활용해야 할 때 유용하게 활용되는 권리 입니다.임대차와 비교 했을 때 독립적인고 강력한 권리를 보장한다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 다만, 설정 과정에서 명확한 계약과 법적 절차를 밟아야 하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.