안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세는 연장시 선순위에서 밀려나나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약을 연장할 경우, 기존 전세 계약의 대항력과 확정일자가 유지되므로, 선순위에서 밀리지는 않습니다.다만 일부 상황에서는 주의가 필요할 수도 있습니다.전세 계약 연장 시 선순위 유지 여부대항력은 전입신고와 주민등록을 통해 형성되며, 기존 전세 계약에서 대항력을 취득 했다면 계약 연장 시에도 동일하게 유지 됩니다.확정일자는 집주인으로부터 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 보장하는 요소 입니다. 계약을 연장하며, 확정일자도 반드시 갱신해야 기존 우선순위가 유지 됩니다.선순위가 되는 기준대항력 발생 시점 - 전입신고를 완료한 날짜확정일자 취득 시점 - 확정일자를 받은 날짜선순위에서 꼴지로 밀리는 경우전세 계약을 연장하면서 확정일자 갱신을 하지 않을 겨우, 나중에 설정된 후순위 권리자(근저당권, 새로운 전세권 등) 보다 순위가 밀릴 가능성이 있습니다.전세금을 못 받을 위험이 있는 상황임대인이 전세 계약 기간 중에 근저당권을 추가 설정하거나 기존 대출금액을 늘린 경우, 담보물건의 가치가 전세금보다 낮아질 수 있습니다.임대인이 새로운 세입자를 들였을 때, 그 세입자의 확정일자가 먼저 설정되었다면 선순위가 밀릴 가능성도 존재 합니다.집이 경매에 넘어가는 경우 순위에 따라 전세금 반환 가능 여부가 결정됩니다. 집의 매각 대금이 충분하지 않으면 후순위 세입자는 전세금을 받지 못할 수도 있습니다.계약을 연장할 때 반드시 새로운 확정일자를 관할 주민센터나 등기소에서 받으시기 바랍니다. 기존 확정일자는 계약 갱신과 동시에 무료화되므로, 이를 갱신하지 않으면 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다.또한 계약 연장 전에 등기부등본을 열람하여 임대인의 근저당권, 가압류, 가처분 등의 변동 상황을 확인해 보시기 바랍니다.계약 갱신 시, 기존 계약 조건을 유지하는지, 보증금이 변경되었는지도 확인해 보셔야 하며, 보증금이 늘어나면 새로운 금액에 대한 우선순위를 따져야 합니다.잘 확인해 보시고 전세금을 안전하게 보호 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 우리나라에 빌딩과 집이 엄청 많은데, 정작 주변에 가지고 있는 사람은 흔하지 않네요. 왜 그런가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이는 경제적, 구조적, 사회적 요인이 복합적으로 작용하면서 나타나는 현상으로 보시면 될 듯 합니다.높은 부동산 가격우리나라, 특히 수도권과 대도시의 부동산 가격이 매우 높아 대부분이 사람들이 쉽게 접근하기가 어렵습니다.우리나라의 평균 소득 대비 부동산 가격은 세계적으로도 높은 편 입니다. 소득 수준에 비해 부동산 가격이 높다보니 소유는 일부 고소득 계층이나 자산가에게만 가능하게 됩니다.자산의 집중 현상부동산은 우리나라에서 가장 안정적이고 수익성이 높은 투자 자산으로 여겨지기 때문에, 자산가들이 더 많은 부동산을 소유하는 경향이 있습니다.과거에는 부동산 가격이 상대적으로 낮아 지금의 중장년층이 부동산을 쉽게 매입할 수 있었지만, 현재 젊은 세대는 초기 자본 마련이 어려워 부동산 소유가 더 어렵습니다.금융 및 대출 문제정부의 대출 규제로 인해, 특히 주택담보대출비율과 총부채원리금상환비율의 제약이 심하여 일반인이 자본을 마련하기가 더욱 어렵습니다.집이나 빌딩을 매입하기 위해서는 계약금 및 자본금을 마련해야 하는데 이 금액이 일반인에게는 매우 큰 부담으로 작용 합니다.상업용 빌딩의 진입 장벽일반 주택에 비해 상업용 빌딩은 가격대가 훨씬 높습니다. 서울과 같은 대도시에서는 소규모 건물조차 수입억원이 기본 입니다.빌딩은 단순히 매입만 하는 것이 아니라, 임대관리, 유지보수 비용 등이 들어갑니다. 이러한 운영 부담도 진입 장벽으로 작용 합니다.빌딩 소유와 관리는 부동산 투자, 세무, 법률 등 다양한 전문 지식이 필요하며 일반인지 접근하기가 어렵습니다.부동산 시장우리나라 부동산 시장은 대규모 개발 사업이 중심 입니다. 이런 대규모 프로젝트는 주로 건설사나 기업이 주도하며, 개인이 직접 참여하기 어렵습니다.우리나라의 주거 문화는 자가 소유도 많지만, 특히 젊은 세대에서는 전세나 월세로 거주하는 비율이 높습니다. 이는 초기 자본 부담이 크기 때문이며, 결과적으로 부동산 소유자가 주변에 적어 보이는 이유 중에 하나 입니다.결국, 부동산은 높은 초기 자본과 전문성, 그리고 지속적인 관리 능력이 요구되는 자산이기 때문에,대부분의 사람들이 소유보다는 임대나 간접적인 투자 방식을 선택하게 되는 것입니다.
공인중개사 자격증
Q. 수험 공부를 오래 해도 합격 하는 사람 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 경우 대부분 장기적으로 보고 도전하는 경우가 많습니다.기본 1년 이상을 공부를 하셔야 하며 말씀하신 것처럼,공부 기간이 길기 때문에 뒤로 갈 수록 체력이 약해지고 의지가 처음과는 많이 달라지는 모습을 볼 수 있습니다.이를 이겨내야 합격에 더 가까이 갈 수 있습니다.저도 공인중개사 시험 합격까지는 2년이 조금 넘게 걸렸는데요...직장인이다 보니 동차 합격은 어려울 것으로 보고 1년차에 1차 합격 2년차에 2차 합격 이렇게 최종 합격을 했습니다.2년 동안 공인중개사 공부를 하다 보니 부동산에 대한 관심이 자연스럽게 생겼고,이를 통해서 다양한 분야의 책들도 많이 접하게 되었습니다.단순히 자격증을 따기 위한 공부가 아닌 실제 미래에 도움이 될 수 있는 자격증이기 때문에,너무 공부한다라는 생각보다는 지식을 쌓아간다라고 생각하시고 공부를 하시면 더 좋을 듯 합니다.마지막 합격까지 최선을 다하시기 바라고, 꼭 자격증 취득 하셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 허프의 확률모델에서 쇼핑센터에 갈 확률을 무엇을 가정하에 수식으로 표현했나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.허프의 중력이론 기반 소비자 쇼핑패턴 모델은 소비자가 특정 쇼핑센터를 선탤할 확률을 거리와 쇼핑센터의 매력도를 기준으로 계산합니다. 이 모델은 중력 이론을 경제 및 소비자 행동 분석에 적용한 것으로 특정 쇼핑센터에 소비자가 갈 확율을 수식으로 표현 합니다.기본 가정쇼핑센터의 매력도는 쇼핑센터의 규모에 비례 합니다.소비자는 거리가 가까울수록 해당 쇼핑센터를 선택할 가능성이 높습니다.소비자는 여러 쇼핑센터 중 하나를 선택하며, 선택 확률은 다른 쇼핑센터와의 경쟁 상황에서 결정 됩니다.모델의 수식소비자가 특정 지점 i에서 특정 쇼핑센터 j로 갈 확률은 다음과 같이 정의가 됩니다. 허프 모델의 활용쇼핑센터의 매출 잠재력을 예측하거나 새로운 쇼핑센터의 입지 정확성을 평가할 수 있습니다.소비자의 이동 패턴을 분석하여 아케팅 전략을 세울 때 활용 됩니다.도시 계획 및 상업 지역 개발을 위한 의사결정 지워 도구로 사용 합니다.허프 모델은 쇼핑센터의 입지, 경쟁 분석, 소비자 행동 패턴 등을 이해하고 최적화하는데 매우 유용한 도구 입니다.
부동산
Q. 특정물건에 대해 경매와 공매가 있던데요. 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매와 공매는 둘 다 채무불이행 등으로 인해 재산을 매각하여 채권을 회수하는 절차이지만,실행 주체와 진행 절차에서 차이점이 있습니다.경매 - 법원이 주관하는 절차로, 주로 개인이나 기업 간의 채권, 채무 문제를 해결하기 위해 재산을 강제로 매각 하는 절차 입니다.실행주체 - 법원관할기관 - 법원공매 - 공공기관(한국자산관리공사, 세무서 등)이 주관하는 절차로, 국가나 공공기관이 세금 체납 또는 공공 채권 회수를 위해 재산을 매각하는 절차 입니다.실행주체 - 국가, 공공기관관할기관 - 한국자산관리공사, 국세청, 지방자치단경매는 법원이 주관하여 개인 간 채무불이행 문제를 해결하는데 목적이 있고,공매는 국가나 공공기관이 세금 체납이나 공공 채권을 회수하기 위해 진행하고 있습니다.공매는 온비드를 통해 온라인 입찰이 이루어지며, 경매는 법원 경매 가이트를 통해 확인할 수 있습니다.권리관계가 경매는 더 복잡할 수 있지만, 공매는 상대적으로 간소하고 명확합니다.