아파트 경매시 등기부등본상에 나오진 않지만 주의해야할 사항이 있나요
아파트를 경매를 받고 싶다고 할 경우 등기부등본을 많이들 참고하는데 등본상 나오지 않는 내용중 반드시 체크하고 주의해야할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매를 받을때는 그집에 세입자가 있는지를 잘살펴야 합니다
선순위로 세입자가 있는지가 중요합니다
물론 등기부등본에 나와있는 대출금이나 국세및지방세가 잡혀있다면 그부분확인을 하셔야 합니다
모든것을 확인해보고 그래도 괜찮다 싶을때 경매에 참여하시는게 좋습니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매시에는 각종 권리들에 대한 분석이 필수적입니다. 등기부등본상에 나타난 근저당권, 가처분, 가압류, 가등기, 전세권 등 뿐만 아니라 선순위 임차인들의 존재 및 대항력과 배당유무 등을 확인해야하고 조세채권의 법정기일 및 설정금액을 확인해야 합니다. 또한 점유자에 대한 분석도 해야하고 법적인 상태를 포함한 물건의 실제상태와 시세도 정확하게 파악하여야 합니다.
아파트를 경매를 받고 싶다고 할 경우 등기부등본을 많이들 참고하는데 등본상 나오지 않는 내용중 반드시 체크하고 주의해야할 부분이 있을까요?
==> 기타 사항으로 유치권 행사 중에 있는지, 체납된 관리비 등이 있는지도 확인해야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본상에 표기 되지 않는 것은 무허가 건물이 있어서 지상권이 인정되는지, 임야의 경우 분묘가 있는지, 건물의 경우 유치권 행사가 있는 지가 있습니다.
이는 임장활동을 통해서 확인해야 하는 사항들 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대표적으로 임차권은 등기부에 등기되어 있지 않기 때문에 이를 정확하게 확인하여야 합니다. 등기부상 말소기준권리를 기준으로 세입자의 대항력이 선순위인지 후순위인지에 따라 인수여부가 달라지기 때문입니다. 이를 잘못확인하는 경우 전액배당을 받지 못한 대항력있는 선순위 임차인의 경우 그대로 인수가 되기 떄문에 추가적인 비용이 발생될수 있습니다. 그외 유치권도 등기부상 나타나지 않기 떄문에 사전에 임장을 통해 확인을 하셔야 할 부분입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
등기부등본에는 소유자와 권리 관계만 나와 있지만, 실제로 누가 점유하고 있는지는 나오지 않습니다.
즉 등기에 통상적으로 전세권을 설정을 하지 않으므로 권리 관계 외에 임대차관계, 점유자등의 정보를 필히 체크를 하셔야 합니다. 등기부등본은 권리의 순서를 보는 것이고, 임대차계약에 대한 정보는 등기부등본에서 볼 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트 경매시 등기부 등본상 기재되지 않는 내용은 유치권이라고 봅니다
유치권은 대부분 공사계약을 통하여 시공사가 공사를 완료하거나 진행중 공사 대금을 미납시 유치권이라는 공시방법으로 현수막 등을 사용하여 공시하게 됩니다
따라서 경매 참가시에는 문서상 권리분석도 중요하자만 현장 조사를 통하여 유치권여부도 정확히 파악해야할 것입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트를 경매로 취득하려고 하시는 때에는 등본에 기재되지 않은 사항도 꼼꼼히 확인해 보시는게 좋습니다.
체납된 관리비 및 공과금
경매 낙찰자가 전 소유자의 체납 관리바 공과금을 일부 떠안을 수 있습니다.
체납된 관리비는 아파트의 공용부분에 대한 채권이므로 낙찰자가 이를 승계해야 할 수도 있습니다.
관리사무소에 문의하여 체납된 관리비가 있는지 확인해 보시고, 수도-전기-가스 요금도 확인해 보시기 바랍니다.
명도 문제
기존 소유자나 세입자가 집을 비워주지 않을 경우 명도소송을 진행해야 할 수도 있습니다.
경매 낙찰 후 바로 집을 사용하지 못할 수 있으므로, 명도에 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
이에, 현장 방문을 통해 점유자가 누구인지 확인해 보시기 바랍니다.
전입 세입자(임차인의 권리)
세입자가 대항력을 가지고 있다면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거를 거부할 수 있습니다. 낙차자는 보증금 일부를 대신 지급해야 할 수도 있습니다.
임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 경매물건의 추가 비용을 결정하는 핵심 요인 입니다.
주민센터에서 전입세대 열람을 통해 임차인의 전입 여부를 확인해 보시기 바랍니다.
등기부등본상에 임차권 등기가 없더라도 현장에 실제 거주하는 세입자가 있을 수 있으니 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
토지-건물의 일치 여부
등기부등본상 아파트 등 건물에 대한 권리만 경매에 나오는 경우도 있습니다.
토지에 대한 소유권이 분리되어 있다면 추가 비용이 발생 할 수 있습니다.
등기부등본과 토지대장과 건축물대장을 확인하여 소유권이 일치 하는지 파악 합니다.
추가 세금과 법적 비용
경매로 취득할 경우 취등록세 외에도 체납 된 지방세 등 세금이 남아 있을 수 있습니다.
미납된 세금이 경매 절차에서 후순위로 밀려나더라도 낙찰자가 책임을 지게 되는 경우가 있습니다.
지자체에 문의하여 해당 물건의 체납 세금 여부를 확인해 보시기 바랍니다.
기타 현장 실사
건물의 누수, 균열, 수리 비용 등을 확인해 보셔야 합니다.
실제 거주용으로 사용되었는지 여부도 확인해 보시기 바랍니다.
주변 환경, 교통, 소음 문제 등도 임장을 통해 직접 확인해 보시는게 좋습니다.
선숭위 가압류나 유치권
등기부등본에는 일부 선순위 가압류나 유치권 등이 표시될 수 있지만, 유치권은 반드시 기재가 되지 않을 수도 있습니다.
유치권자가 권리를 주장하면 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
현장 방문을 통해서 유치권 주장 여부도 확인해 보셔야 합니다.
경매 공고문과 사건기록에 유치권 신고 여부를 확인해 보시기 바랍니다.
경매 과정은 복잡하고 리스크가 존재하므로, 가능하면 전문가와 함께 검토하고 진행하는 것이 안전하니,
참고 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 시 등기부등본상 나오진 않지만 주의해야될 사항은 유치원입니다.
유치권은 피담보채권이 있으면 당연히 인도를 거절할 수 있도록 법으로 정해진 담보물권으로 등기부에 나오질 않습니다.
이 부분을 확인하시고 경매 낙찰 받아야 합니다.
경매 전 꼭 현장 답사를 가시고 임장을 통해 유치권 유무를 확인해야합니다.
감사합니다.