안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 부동산 청약 방법에 대해서 궁금해요. 현재는 청약통장만 가지고있어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택청약종합저축은 분양 아파트에 청약을 넣기 위해 반드시 필요한 통장으로 납입 횟수를 기준으로 순위 결정에 영향을 주기도 합니다. 만기가 없으니 꾸준히 납입을 하시는게 좋습니다.청약은 크게 분양(매매), 임대로 나누어 지는데 각각을 살펴 보면...분양(매매) - 공공분양, 민간분양, 특별공급으로 시세보다 저렴하게 분양을 받을 수 있습니다.임대 - 행복주택, 국민임대, 영구임대 등이 있으며 청년, 신혼, 고령자 등의 주거 안정의 목적이 있습니다.부동산 청약을 시작하시려면 청약홈에 회원 가입을 하신 후 관심 지역에 분양예정 단지 알람을 신청하셔서 꾸준히 관심을 가지고 살펴 보시는게 중요 합니다.
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Q. 일반적인 가정은 일주일에 몇번 외식하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.4인 가족 기준으로 보면 평균적으로 2~3회 외식을 한다는 통계가 있기도 합니다. 한번 외식 할 때는 기본 6~8만원 가량의 비용이 지출이 되서 매번 할 때마다 부담이 되는게 사실이기는 합니다.특히나 지금같은 고물가 시대에는 외식비가 비싸게 지출이 될 수 밖에 없는 상황 입니다. 이럴 때에는 지역화폐 등을 이용하면 할인 등을 받을 수 있고 일부 매장들의 경우 포장을 하면 저렴하게 이용할 수도 있으니 이렇게 활용할 수 있는 방안들도 살펴 보시면 좋을 듯 합니다.
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Q. 전세 10년 보장 현실 가능성이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세입자가 같은 전세집에서 최대 10년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 계약갱신청구권을 확대하거나 장기 전세 계약을 유도하는 정책은 현실적으로 불가능한 정책일거라 개인적으로 생각을 합니다. 이러한 전세제도가 도입이 될 경우 대부분의 임대인이 전세 매물을 거둬들이고 월세로 전환할 수 밖에 없고, 전세 매물이 있더라도 시장가를 왜곡한 가격이 형성이 될 수도 있습니다. 세입자의 입장에서는 안정적일 수 있지만 임대인의 입장에서 보면 수익성의 악화라는 결과를 가져올게 뻔하기 때문에 대부분 반발을 할 것으로 예상이 됩니다.전세 10년 계약 보장은 공공임대주택을 중심으로 운영이 될 것이라 봅니다.
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Q. 다세대 주택이나 연립들은 점점 없어지고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 보면 다세대·연립주택은 점점 줄고, 그 자리에 주상복합, 오피스텔, 도시형 생활주택 같은 고밀도 건축물이 들어서는 경향이 뚜렷합니다. 이건 단순한 느낌이 아니라, 실제로도 그런 방향으로 변화가 진행 중이라고 보시면 될 듯 합니다.그 이유는 1. 도시 재개발, 재건축의 흐름 2. 수익형 부동산 트렌드 변화 3. 토지의 효율적 활용으로 인한 영향이 큽니다. 그러나 서울 외곽이나 지방 중소도시의 경우 여전히 다세대, 연립 주택이 상당수 존재 합니다. 그리고 소형 주택 공급 부족으로 인해 여전히 임대수요는 있는 상황 입니다. 신축 다세대 빌라는 여전히 소형 실수요자나 전세 수요를 타깃으로 공급이 되고 있기도 합니다.
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Q. 아파트 청약/당첨 후 매매시 자본금 비율 얼마정도?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 중도금 대출은 평균 60%까지는 가능 합니다. 대부분 시공사 연계 금융기관에서 대출을 주선해주고 있으며 무소득자, 1주택자도 일정 조건 충족 시 대출이 가능 합니다. 또한 LTV와 무관한게 특례로 승인되는 경우가 많습니다. 잔금 대출의 경우 기존의 주택담보대출 규제를 따르며 규제지역 여부, 주택 수, 소득 등이 중요합니다.
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Q. 제가 원룸 계약기간 만료 전에 나가려 하는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 아직 새로 들어올 세입자가 확정된 건 아니니 이사 일정은 서울 도착 하신 후에 유동적으로 정하시면 됩니다. 보통은 새로운 세입자가 확정이 되면 그 때부터 일정을 조율하시면 됩니다.퇴실 전에는 간단히 청소를 하시고, 보증금 반환일정도 체크하여 두시기 바랍니다.
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Q. 높은 인구 밀도가 시민의 삶의 질에 미치는 긍정적 부정적 효과는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도시 밀도, 특히 인구 밀도는 도시의 주거, 교통, 환경뿐 아니라 삶의 질 전반에 직접적인 영향을 미칩니다.긍정적인 영향대중교통 효율성 증가다양한 편의시설 인프라 밀집경제활동 및 창업 활성화공공재의 효율적 운영 가능부정적인 영향주거문제(혼잡, 높은 주거비)교통 정체 및 출퇴근 스트레스도시열섬 및 환경오염 심화사회적 스트레스 증가기반시설 부족 시 삶의 질 하락이러한 영향들이 있으며 많은 선진국에서는 스마트 시티, 콤팩트 시티, 저탄소 도시 등의 개념으로 쾌적함과 밀집의 균형을 맞추려고 노력 중에 있습니다.
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Q. 어떤 경우에 토지의 종상향이 이뤄지게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지의 사용처는 우리나라에서는 용도지역, 용도지구, 용도구역이라는 제도를 통해 정해지고, 그중에서도 가장 기본이 되는 건 용도지역입니다. 그리고 "종을 상향한다"는 말은 용도지역 중 ‘용도’의 등급을 올린다는 의미로, 일반적으로 더 넓은 개발 가능성과 높은 건폐율·용적률을 갖게 되기 때문에 땅값이 크게 오를 수 있습니다.종상향 시 1. 건폐율 및 용적률 증가 2. 이용 가능 범위 확대 3. 수익성 상승의 기대효과가 있어서 투자자들의 관심이 폭발할 수 있습니다.종상향은 아무나 요구해서 되는 건 아니고 대부분 공공기관 주도로 이루어지게 됩니다.
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Q. 고금리 시대가 지속되면 부동산은 떨어지나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리가 오르면 일반적으로 집값을 하방 압력을 받게 되는데요... 대출이자부담, 투자 수요 감소, 심리적인 위축 등으로 가격이 조금씩 떨어지게 됩니다.다만 서울 및 수도권의 인기 지역의 경우 공급량이 적어 매물이 제한적이라 가격 방어가 되기도 합니다.지금 현재 주택을 보유 중이시고 급하게 처리가 필요없다면 일단 보유하시는 걸 추천 드리고,구매 하시는 입장이라면 실거주 목적일 경우에 유리할 수 있지만 투자를 고민하고 계시다면 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.
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Q. 경매중 월세계약이 종료가 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매개시결정 이후의 묵시적갱신은 일반적으로 효력이 없습니다. 그 이유는 기존 집주인은 더이상 실질적 소유권을 상실할 예정이기 때문입니다. 묵시적 갱신의 경우 소유자와의 합의가 전제가 되어야 하는데 경매에서는 새로운 소유자로 바뀌기 때문 입니다. 낙찰자가 계약을 인수하면 남은 기간이 아닌 새로운 계약으로 연장 협의가 가능 합니다.계약 종료 후에는 보증금 보호 여부에 따라 두 가지로 나눠서 볼 수 있습니다.대항력 + 우선변제권이 있는 경우 - 낙찰자가 계약을 승계할 수 있음대학력이 없거나 후순위인 경우 - 낙찰자가 계약 해지 및 퇴거 요구 가능(명도 소송 등)참고 하시기 바랍니다.