안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세는 왜 우리나라에 만 있는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 전세 제도가 발달이 된 것은 역사적인 배경이 있습니다.1. 과거 은행 시스템이 미비했던 시절의 ‘자금 조달 수단’1960~70년대 한국은 은행에서 대출받기가 어렵고 금리가 높았습니다.집주인 입장에선 "전세 보증금"이 사실상 무이자 대출처럼 느꼈습니다.→ 세입자가 집주인에게 목돈을 맡기고,→ 집주인은 그 돈으로 다른 집 짓거나, 사업자금으로 사용했습니다.즉, 은행 대신 세입자에게서 돈을 빌리는 구조였던 거죠.2. 빠른 도시화와 인구 집중1970~80년대 산업화로 수도권 인구가 급증집은 부족했지만 월세 낼 현금은 없는 사람도 많았습니다.그래서 목돈을 모아 한 번에 내고, 월세는 없이 사는 방식이 선호됐습니다.→ 세입자: 매달 월세 부담 없이 안정된 주거 가능→ 집주인: 은행보다 쉽게 큰돈 확보3. 물가 상승률 > 이자율이었던 시대과거엔 물가 상승률이 매우 높았습니다. (인플레이션)전세로 받은 보증금은 시간이 지나면 실질 가치가 줄어들고,→ 집값이나 전세금은 계속 오르니→ 세입자는 싼 가격에 살고, 집주인은 결국 수익이 남았던 구조4. 금융과 부동산이 결합된 투자 수단집주인은 전세보증금으로 집을 사고→ 집값이 오르면 매각해서 차익 실현세입자는 무주택으로 살면서도→ 전세금 일부로 돈을 굴리거나 저축 결국, 한국의 전세는 단순한 주거가 아니라 일종의 ‘금융 상품’처럼 굴러가게 된 것입니다.
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Q. 현재 우리나라 기준금리는 보합일까요 내려갈까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 한국의 기준금리는 2025년 4월 기준 연 2.75%로 유지되고 있습니다. 이는 한국은행이 2025년 2월에 기준금리를 0.25%포인트 인하한 이후, 추가적인 인하 없이 동결한 상태입니다 . 향 후 기준금리의 방향은 여러 경제 지표와 글로벌 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 미국과의 관세 전쟁으로 인해 한국의 수출 환경이 악화되고 있으며, 이는 경제 성장률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 상황에서 한국은행은 경제 성장률 전망치를 하향 조정하고 있으며, 추가적인 금리 인하 가능성도 열어두고 있습니다.미국의 관세 정책 강화는 한국의 주요 수출 산업인 자동차, 반도체, 의약품 등에 직접적인 타격을 줄 수 있습니다. 이에 따라 한국의 수출 감소와 경제 성장 둔화가 우려되고 있으며, 이는 기준금리 정책에도 영향을 미칠 수 있습니다.
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Q. 월세 보증금 은 왜 이렇게 비싼 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금이 비싸다고 생각하시는 이유를 고민해봤는데요..아마 전세의 영향이 있을 수도 있고 집주인의 자금 활용 방안 그리고 세입자의 리스크.. 이 세가지가 결합이 되어 보증금 중심의 월세 문화가 발달한 것이 아닐까 합니다.
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Q. 전세 계약을 해서 들어가려면 어떤것을 먼저 알아봐야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약시 체크해야 할 포인트에 대해서 알려 드립니다.등기부등본 - 소유자와 계약자가 일치 하는지 여부, 근저당이 있는지 확인확정일자 및 전입신고 - 전입 + 확정일자를 받아야 전세보증금 우선변제권 생김집주인과 직접계약 혹은 대리인 확인 - 대리인이 계약하는 경우 반드시 위임장 및 인감증명서 확인근저당/담보대출 여부 확인 - 집에 대출이 많으면 위험하며 전세금이 선순위 채권보다 후순위가 되면 경매 시 돌려받기 어려움.건물의 용도와 등재 상태 - 불법건축물, 다가구 vs 다세대 등 구조 확인중개사무소 등록 여부 - 공인중개사 등록번호, 중개사 실명, 공제가입증서 확인집 상태 점검 - 누수, 곰ㅍㅇ이, 수도, 가스, 보일러, 창문 단열, 누전 여부 등 하자 체크특약사항 - 중도 해지 등에 대한 특약 사장 기재 필요계약금, 중도금, 잔금 송금 - 반드시 집주인 명의 계좌로 직접 송금. 계약금을 보낼때도 소유자 이름과 계좌 일치 여부 확인전세보증금 반환보증 가입 - HUG, SGI 등에서 제공하는 보증보험 상품 가입이러한 부분들을 잘 체크 하시면 어느정도 전세 계약에 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.
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Q. 로또 구입 상한선도 확인이 가능한건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.로또 구입의 경우 권고 수준의 상한선을 있지만 법적 강제력은 없습니다. 1인당 구매 가능 권수는 1회 최대 5만원 이지만 여러 장소에서 여러 차례 구매하는 걸 막는 법적 규제는 없습니다.로또 구매는 익명성이 보장이 되어 개인별 구매수량을 추적하기 어렵고 각 발매기는 독립적으로 작동하며 연동된 중앙 통제 시스템이 없습니다. 만약 현금으로 결제를 하게 되면 추적 자체가 불가하여 통제가 되기가 어렵습니다.
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Q. 상가 투자 ,경매에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데, 공실이 실제로 많은지요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공실이 장기화되는 이유는 1. 입지 선정 실패 2. 공급 과잉 3. 상권 분석 부족 4. 경기 악화 및 온라인 쇼핑 증가 를 원인으로 들 수 있습니다. 최근 혼란스러운 국가 상황에 더불어서 이러한 침체 상황이 장기화되어가고 있습니다.월세 수익으로 대출 이자를 갚으면서도 수익을 낸다라는 생각으로 투자를 하게 될 경우 공실로 인해 3~6개월만 가도 무너져 버릴 수 있습니다. 그럼에도 계속해서 반복이 되는 건 매월 월세받는 안정적인 수익이라는 말에 혹해서 계약을 하게 되기 때문이지 않을까 합니다.
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Q. 월세 계약 연장 시 계약금 인상은 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인이 말한 "계약금이 10% 인상될 수 있다"는 말은 보증금+월세를 합친 전체 계약금액의 총액 기준으로 말하는 듯 하며, 이걸 환산보증금이라고 부릅니다. 예를 들어, 현재 계약 조건이보증금 500만 원 + 월세 35만 원일 경우환산보증금 계산은 아래와 같습니다.500만 + (35만 × 100) = 4,000만 원 (이게 총 계약금액이에요)여기서 10% 인상이라면: 4,000만 원 × 10% = 400만 원을 보증금에 더하거나, 월세로 일부 나누거나, 보증금과 월세를 둘 다 조정해서 올릴 수 있습니다. 즉, 월세만 인상될 수도 있고, 보증금만 인상될 수도 있고, 둘 다 조금씩 인상될 수도 있어요. 이 부분에 대해서는 집주인에게 정확히 "보증금과 월세 중 어느 쪽이 인상되는지"를 문의해 보시는게 좋을 듯 합니다.집주인이 5% 넘게 인상을 하자고 하면 계약갱신요구권을 행사하여 법적으로 5% 까지만 인상 가능하다고 말씀을 하시고 5% 를 초과하는 인상에 대해서는 거절할 수 있습니다.
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Q. 펜트하우스라는 말은 정확히 어떤 집을 뜻하는 말일까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말 그대로 고층 건물의 최상층(혹은 상위 몇 층)에 있는 고급 주거 공간입니다. 원래는 맨 꼭대기 층에 독립적으로 지어진 럭셔리 하우스였는데, 요즘은 꼭 "단 하나의 집"이 아니어도, 최상층에 위치한 고급 아파트를 다 펜트하우스라고 부르기도 합니다. 일반 아파트보다 가격이 배 이상 차이가 나고, 강남구 삼성동 '래미안 라클래시' 펜트하우스는 100억 원 이상에 거래된 적도 있어요.팬트하우스는 프라이버시를 중시하고, 뷰가 엄청 좋아 그 희소성이 높습니다.
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Q. 은마아파트 재건축 한다고 결과가 나왔는데 서울 집값에 영향을 주는가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대표적인 재건축 단지인 은마아파트가 최근 최고 49층, 5962가구 규모로 재건축 추진이 본격화되면서 서울 부동산 시장에 적잖은 영향을 미치고 있습니다.은마아파트를 비롯한 강남권 재건축 단지들은 최근 가격 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 은마아파트 전용면적 84m2는 지난 1월 거래가보다 5억원 상승한 35억 5천만원에 거래 되었으며 잠신 5단지와 목동 등 다른 재건축 단지들도 신고가 행진을 이어가고 있습니다.은마아파트 재건축의 가시화는 강남권을 넘어 서울 전역의 재건축 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망이 됩니다. 특히, 과거 최대 가구수나 충수 제한 등의 규제로 인해 지연되었던 재건축 사업들이 이번 은마아파트 사례를 계기로 속도를 낼 가능성이 있습니다.다만 재건축 사업은 장기적인 프로젝트로 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요가 됩니다. 금리 인상, 공사비 상승, 정부 정책 변화 등 다양한 외부 요인에 따라 시장 상황이 달라질 수 있으므로 투자가 매수 시에는 신중한 판단이 필요 합니다.
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Q. 지방에는 현재 빈집들이 점점 많아지고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 통계청과 국토부 자료를 확인해 보면 지방 중소도시나 농촌 지역의 빈집은 꾸준히 증가하고 있고 2020년 기준 전국 빈집은 약 155만호, 그 중 대부분이 지방에 집중이 되어 있습니다. 특히 인구가 줄어드는 지역은 청년층 유출 및 고령화로 집은 남고 사람은 없는 상황이 가속화되고 있는 실정 입니다.지방의 집값은 2022년 2023년에 걸쳐 하락세가 시작이 됐고, 신축이나 핵심지의 경우 그나마 버티는 경우도 있지만 노후 주택이나 외곽 지역은 급락하거나 거래 자체가 거의 없는 경우도 많습니다. 반면에 서울은 여전히 수요가 많고 공급이 제한적이기 때문에 강세를 보이고 있습니다. 잠시 주춤하기는 했지만 2024년 하반기부터는 재건축 기대감, 학군, 교통 호재 등으로 다시 상승세를 타고 있고 서울과 인접한 1기 신도시, GTX 노선 예정지도 동반 강세를 보이고 있습니다.