전세 계약을 해서 들어가려면 어떤것을 먼저 알아봐야 하나요?
전세 계약을 하게 된다고 했을때 여러가지 부동산에 관련된 것들을 알아보는것이 좋은데요.
어떤것을 신경써서 봐야 하는것인지 궁금 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 기승을 부리고 있으므로 전세계약을 할때는 특히 유의하셔야하는데, 전세사기를 방지하려면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다. 하지만 현실적으로 아파트는 가격이 너무 비싼것이 문제이므로 비아파트를 알아 보는 경우 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
전세 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 또한 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 등기부등본을 통해 선순위 근저당권 설정이 되어져 있는 지 살펴볼 필요가 있습니다.
선순위 근저당권이 없고 또한 보증보험 가입이 가능한 경우 안전한 매물이라고 생각하시면 되고
공인중개사님 안내대로 이행을 하시면 되고 계약 후 확정일자 그리고 이사 후 전입신고를 통해서 우선변제권과 대항력을 반드시 가지고 있어야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
처음 전세를 구하시는 분들이 특히 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트가 있습니다.
전세 계약 전 꼭 알아봐야 할 사항들1. 등기부등본 확인 (가장 중요!)
아래 항목들을 중심으로 하나하나 신경 쓰시면 안전한 전세계약이 가능합니다.소유자 명의와 임대인이 일치하는지 확인
근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등이 있는지 확인
2. 전입신고 & 확정일자 가능 여부
전세금보다 많은 대출이 잡혀 있다면 위험
‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보를 위해 순위 파악은 필수!계약 후 빠르게 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부
대항력 + 우선변제권 확보로 전세금을 법적으로 보호받을 수 있어요.HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통한
4. 임대인의 신용 및 체납 여부 (간접 확인)
전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인
가입 가능해야 만일의 경우에도 전세금 반환 보장됩니다.임대인이 세금 체납자이거나 재정적으로 불안정하면
5. 건물 관리 상태 & 주변 환경
전세보증보험 가입이 거절될 수도 있어요.누수, 결로, 곰팡이, 방음 문제 있는지 체크
관리비 수준 확인 (별도로 관리비가 많이 나오는 건 아닌지)
주차 가능 여부, 생활 인프라(편의점, 마트, 교통 등)
6. 계약서 특약사항 꼼꼼히 체크보일러, 에어컨, 가전 등 수리·교체 책임은 누구에게?
중도 해지 시 위약금 조건은?
계약 종료 후 청소, 원상복구 의무 범위 등도 미리 정리
추가로 알아두면 좋은 팁임대인이 법인 또는 대리인일 경우, 위임장, 인감증명서 확인 필요
계약 체결 전 중개업소 등록 여부, 공인중개사 자격증 확인
계약금 지급 시 계좌 명의가 소유자 또는 공인중개사인지 확인
실제 계약 순서 예시등기부등본 확인
집 상태 점검
계약서 작성 + 계약금 지급
전입신고 + 확정일자
잔금 지급 + 입주
전세보증보험 가입 (가능하면 계약 직후 또는 잔금 직전) 입니다. 참고하세요!
전세 계약을 하게 된다고 했을때 여러가지 부동산에 관련된 것들을 알아보는것이 좋은데요.
어떤것을 신경써서 봐야 하는것인지 궁금 합니다.
===> 전세계약을 하게 되는 경우 확인해야 하는 사항은 "권리관계 및 물건 상태"입니다.
권리관계 : 보증금 보호에 문제가 없도록 전세가격이 적절하고, 신탁등기 등 정리가 되지 않는 권리가 없어야 함
물건상태 : 결로, 누수 등이 없는지?, 소음이 없는지, 내부상태는 깨끗한지 등을 확인해야 합니다.
기타 사항은 임대인이 보증금 대출에 동의를 하는지 여부를 확인해야 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시에는 무엇보다 해당주텍이 전세보증보험이 가입가능한지를 최우선으로 따져보셔야 합니다. 그렇기 때문에 특약등에 반드시 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환등의 특약을 넣으셔야 하고, 그외 전입신고가능여부등을 체크하셔야 합니다. 계약과정에서는 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 안전할 뿐 만아니라 보증보험 가입을 위해 필수적이고, 중개사가 권리관계등에 확인설명을 하기 때문에 이에 대해 잘 듣고 궁금하신 점은 반드시 문의하여 확인후 넘어가시는게 좋습니다, 그외 스스로 알아보셔야 할것은 현재 전세가격이 주변시세와 비교하여 어떠한 수준인지, 시설물이나 내부상태등에 문제가 없는지를 잘 체크하신후 계약을 진행하시면 됩니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세 계약시 체크해야 할 포인트에 대해서 알려 드립니다.
등기부등본 - 소유자와 계약자가 일치 하는지 여부, 근저당이 있는지 확인
확정일자 및 전입신고 - 전입 + 확정일자를 받아야 전세보증금 우선변제권 생김
집주인과 직접계약 혹은 대리인 확인 - 대리인이 계약하는 경우 반드시 위임장 및 인감증명서 확인
근저당/담보대출 여부 확인 - 집에 대출이 많으면 위험하며 전세금이 선순위 채권보다 후순위가 되면 경매 시 돌려받기 어려움.
건물의 용도와 등재 상태 - 불법건축물, 다가구 vs 다세대 등 구조 확인
중개사무소 등록 여부 - 공인중개사 등록번호, 중개사 실명, 공제가입증서 확인
집 상태 점검 - 누수, 곰ㅍㅇ이, 수도, 가스, 보일러, 창문 단열, 누전 여부 등 하자 체크
특약사항 - 중도 해지 등에 대한 특약 사장 기재 필요
계약금, 중도금, 잔금 송금 - 반드시 집주인 명의 계좌로 직접 송금. 계약금을 보낼때도 소유자 이름과 계좌 일치 여부 확인
전세보증금 반환보증 가입 - HUG, SGI 등에서 제공하는 보증보험 상품 가입
이러한 부분들을 잘 체크 하시면 어느정도 전세 계약에 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 계약을 하기 위해서 알아봐야 할 몇 가지 중요한 사항은 다음과 같습니다.
주택의 종류입니다 : 원하는 지역의 주택을 구함에 있어 아파트, 빌라, 단독 주택, 아니면 오피스텔, 원 룸을 구할 것 인지를 정하셔야 합니다.
가격 비교를 합니다 : 원하는 지역의 같은 지역 내 비슷한 조건의 전세 매물과 가격을 비교하여 적정 가격을 파악하는 겁니다.
계약 조건을 체크합니다 : 전세 보증금, 계약 기간, 관리비 등을 파악합니다.
주택 상태를 점검합니다 : 주택의 하자 여부를 체크합니다. 수도 물은 잘 나오는지, 보일러는 잘 되는지, 도배/장판은 깨끗한지, 누수 된 것은 없는지 부숴지거나 보수 및 교체할 것은 없는지 체크를 해야 합니다.
공적 장부를 확인합니다 : 불법 건축물인지, 등기 사항 증명서 상 가 등기, 가처분, 근저당 등이 있는 지를 확인합니다. 만약 하자가 있다면 대출 받는데도 영향을 미치기 때문에 잘 알아 봐야 합니다.
임대인의 신뢰성도 체크해 봐야 합니다 : 임대인의 성향에 따라서 하자가 발생 시 즉각 처리해주는 경우도 있지만 어떤 임대인은 이 핑계 저 핑계를 대면서 고쳐주지 않고 , 이사 갈 시 보증금을 바로 주지 않고 늦게 주는 등 어려움을 주는 임대인도 있기 때문에 전임 세입 자를 통해서 알아 볼 수 있습니다.
결론적으로 이사 경험이 부족하다면 그 근방의 공인중개사를 통해서 물건을 보고 하자 여부, 공적 장부 , 이사 후에도 하자 문제를 해결 하실려면 부동산을 통해서 하는 것이 원만합니다. 본인도 위에서 언급한 것들을 하나 하나 체크하면서 전세 집을 찾아보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 하셔야 합니다
그래야 대출과전세보증보험에 가입이 됩니다
집이 맘에들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고와 확정일자를 필히 갖추시고 전세보증보험까지 가입을 하면 그래도 안심을 할수 있습니다
계약 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약을 했을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 선순위 채권자가 있는지 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
본인 보다 선순위 채권자가 있으면 전입신고와 확정일자를 한다고 해도 선순위 채권자부터 배당을 받기 때문에 보증금 손해를 입을 확률이 높습니다.
따라서 선순위 채권자가 있는지 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세계약을 위해서는 가장 먼저 건축물 둥기부 둥본을 확인하여야 합니다
그리고 여기에서 등기부상 ㅡ을구ㅡ란에서 둥기설정 사항과 근저당 여부를 확인하여야 합니다
이 때 건물가에 대한 주변시세를 비교하여 80%이상의 담보물일 경우 심사수고하여야 합니디
그 이유는 전세 계약 후 계약종료시 정상적으로 보증금을 반환 받는다면 문제가 없으나 만약 반환이 불가하여 경매 처분의 경우은 심각한 지경에 이릅니다
따라서 보증금 확보차원에서 전세보증보험에 가입하거나 전세권설정 둥기를 고려하여야할 것입니다
참고하여 주시기 바랍니다
