안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
부동산
Q. 분양받은집이 설계도면과 다르면 계약취소 가능한가요?
민법 제109조는 “착오에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.그런데 무조건 취소가 가능한 것은 아니고, 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.1. 계약의 중요한 부분을 착오해야 한다는 점2. 표의자가 중과실이 없어야 한다는 점주장하시는 부분이 분양 계약의 중요 부분에 관한 것이라는 점을 입증해야 승소할 수 있습니다.
부동산
Q. 매매 계약시에 입금하는 자도 매수자 본인이어야 하나요?
매도인에게 입금만 된다면 누가 보내는지는 크게 상관이 없습니다.다만, 금액이 큰 경우 세무당국으로부터 자금흐름 추적을 받을 수 있다는 점을 알고 계셔야 합니다.
부동산
Q. 아파트 전세계약을 하고 주택임대차 계약 신고는 어디에 어떤 방법으로 해야 하는지 궁금합니다
인터넷으로 신청하시려면 국토교통부 부동산거래 관리시스템에 접속합니다. (https://rtms.molit.go.kr)온라인으로 신고하려면 공인(공동)인증서가 있어야 합니다.
부동산
Q. 경매시 임차권이 근저당보다 늦은 경우는??
임차권등기가 말소기준권리보다 후순위 날짜라고 해도전입신고 및 확정일자 부여로 대항력을 먼저 갖추었다면오히려 말소기준권리보다 선순위이기 때문에 경매절차에서전액을 배당받지 않는 한, 외견상 후순위인 임차권등기는매각으로 말소되지 않는다고 보는 것이 판례 입장입니다.
부동산
Q. 전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
특약사항도 계약의 일부이므로 당연히 가능합니다.그러므로 충돌이 생긴다면 원활하게 합의하셔야 하고합의가 되지 않는다면 계약이 이루어지지 않겠지요.
부동산
Q. 월세 계약 종료에 대해 누구에게 말해야하나요??
실무적으로는 부동산 사장님께 얘기하기도 하는데법적으로 따지자면 임대인(집주인)에게 통지해야 합니다.주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라서계약서에 써있는 임대인의 인적사항대로계약 해지 통보를 하셔야 안전합니다.
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Q. 집주인이 사망한경우 전세금 어떻게 돌려 받을 수 있는지 궁금해요
민법 1005조에 따라 상속인은 상속이 개시된 때로부터피상속인(사망한 집주인)의 재산에 대한 포괄적인권리와 의무를 승계한다다 규정하고 있습니다.즉, 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 승계받는다는 의미입니다.따라서 집주인이 사망했다면 세입자는 그의 상속인을 상대로 전세금반환을 요구하면 됩니다.
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Q. 원래 월세를 1년마다 올리고 그러나요?
임대차계약이 만료되었다면 월세를 올릴 수 있습니다.단, 집주인이 임대사업자인 경우 5% 이상 올리지 못합니다.월세 인상을 고려하면 장기계약 (2년)도 고려해보세요.
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Q. '실거주 의무'에 대해 알려주세요.
모든 주택이그런 것은 아닙니다.주택법 시행령(제60조의 2)에 따라 분양가상한제가적용되는 주택에 한하여 실거주 의무가 있습니다.주변 시세 대비 분양가 수준에 따라 2년에서 최대 5년간 거주의무를 두고 있으므로 참고하시기 바랍니다.
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Q. 단기월세를 계약해도 세입자가 계속산다고하면 2년까지 살수있는건가요?
6개월에서 1년 미만으로 정한 임대차계약이라고 하더라도,임차인이 전입신고를 하여 대항 요건까지 갖춰진 경우라면 주임법 보호대상으로 보는 판례가 있습니다.그렇다면 임차인(세입자)은 계약서에 기재된 기간에 관계없이 2년간 거주를 주장할 수 있습니다.