알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 부동산 등기로 문제가 있는지 판단
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.갑구에서는 우선 가압류나 경매 등 소유권의 변동에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 표시됩니다. 따라서 해당 내용을 보시면 기존 주인이 누구였고(보존등기), 지금 주인이 누구인지(이전등기) 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.그 이후 빚이 있는지의 여하는 을구에서 확인할 수 있는데 대표적으로 근저당이 있겠습니다. 이 경우 근저당이 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인하시면 됩니다. 간혹 임대인이 대출금 다 갚아서 걱정하지 않아도 된다라는 식으로 주장하는데 무시하세요. 우리는 채권최고액으로만 판단해야 합니다. 은행이나 보증기관에서도 채권최고액을 기준으로 그 위험성 여하를 판단하기 때문입니다. 어차피 근저당 말소되지 않는 한 임대인은 채권최고액까지 다시 대출을 일으킬 수 있습니다.
Q. 현재 주택담보대출 비율(LTV)의 상한선이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.현재 상한은 생애최초 주택을 구매하는 경우 LTV 80%까지 적용됩니다. 정확한 비율은 개인마다 상이하게 차등 적용될 수 있습니다. 나아가, 상한선이 내리고 오르고 하는 것은 정책이 좌우하는 바가 큽니다. 현재 부동산 경기를 부양하기 위한 다양한 정책이 나오고 있는 상황이라 앞으로의 시장 추이에 따라 상한선이 오를지 내릴지 달라질 수 있습니다.
Q. 전용률, 건폐율, 용적률은 무엇을 나타내는지?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.답변에 질문드리겠습니다. 가장 간단명료하게 설명하겠습니다.전용률 : 계약면적 대비 실평수가 얼마나 넓은가?건폐율 : 얼마나 크게 지을 수 있는가?용적률 : 얼마나 높게 지을 수 있는가?
Q. 인구수는 줄어들기 시작하는데 부동산 공급과잉은 왜 안올까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.1. 인구수 감소는 필연적으로 부동산 가격에 영향을 미칩니다. 단 아직 그만큼 자연감소가 진행되지 않았으며 인구수 감소와 세대수 감소는 별론입니다. 1인가구가 증가하면서 인구수가 감소하더라도 세대수는 증가하는 경우가 있습니다.2. 현재 공급과잉인지에 대한 여부는 지역별로 차이가 있습니다. 여전히 수요에 비해 공급이 쫓아오지 못하는 도시가 있습니다.3. 나아가 초과공급에 대해서는 부동산 전체 주택수를 놓고 볼 것이 아니라 가격대별 및 주택종류별 분류가 선행되야합니다 : 모든 사람이 고급지에 주거하는 것이 아니기 때문
Q. 전세가 만기됐는데 집주인이 보증금을 나중에 준다고 할때 해야 할 주의사항이 무엇인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.이사를 간 이후 전입신고를 하게 되면 대항력이 상실되어 우선변제권 효력이 사라질 수 있습니다. 이 경우 임차권등기명령이라는 제도를 이용할 수 있는데 이는 이사를 간 이후에도 대항력 및 우선변제권이 존속되도록 하는 제도입니다.따라서 우선 임대인에게 보증금 반환 시기에 대해 명확한 기일을 지정하여 해당 날짜까지 반환할 것을 요청하시고, 그 이후에도 반환되지 않을 시 상기한 임차권등기명령제도를 이용하시거나 소송으로 넘어가야할 수 있습니다. 우선 그 선결요건으로 내용증명 등을 발송하시는 것도 좋겠습니다.