서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?
이번에 627 부동산 대책이 시장에 꽤 큰 충격을 준 거 같더군요.
근데 추가로 규제가 나올 가능성이 있다는데 현재 서울시 토지거래허가구역을 확대할 가능성이 있다고 하더군요.
그렇다면 현재 상황에서 서울 토지거래허가구역이 확대된다면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 확대 시 매수 제한으로 거래 위축우려가 있습니다. 특히 투자 수요 감소, 단기적으로 집값 상승세 제동 가능성이 있습니다.
다만 실거주 위주 수요는 여전해 지역별 영향은 다르게 나타날 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지거래허가구역이 설정이 되면 일반적으로 갭투자나 투자자금 유입이 어렵게 됩니다. 이유는 실거주가 아닌 이상 매매에 따른 지자체의 허가가 나오지 않아 등기를 할수 없기 떄문입니다. 부동산 시장에서 투자수요의 감소는 결국 수요의 감소로 이어지게 되고 이는 가격하락세로 나타날수 있습니다. 다만, 현정부가 토지거래허가구역을 확대할 가능성은 낮다 판단이 됩니다 이유는 현 대출규제조치가 시장에 영향을 적게 미쳐 가격상승세가 그대로 나타나는 경우라면 모르겠으나, 어느정도 시장이 반응을 보이며 가격상승세가 멈추는 것이 나타나고 있고, 장기적으로 단순히 더 강한 추가규제보다는 공급에 대한 정책발표가 뒷받침 되어야 시장 안정이 가능하다는 전문가들 의견이 많기에 정부도 공급관련 정책에 더 초점을 맞추어 이와관련한 후속정책을 발표하지 않을까 생각되기 때문입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
서울의 토지거래허가 구역이 추가 확대된다면 주택 담보대출 규제와 함께 부동산 시장은 당분간 하락 추세로 전환될 것입니다
그러나 2026년 이후 아파트 공급 물량이 대폭 감소되므로 시장에서의 반응은 관망할 것으로 봅니다
따라서 이번 6.27대책이 효과를 보기 위해서는 공급량의 다변화정책이 후속적으로 발표되어야 왜곡된 시장이 정상적으로 작동되리라 봅니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
토지 거래 허가 구역은 투기적인 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 투기를 막고 지가 안정을 도모하기 위해 지정하는 제도입니다. 이 구역으로 지정되면 특정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시장.군수 도는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 개별 공시 지가 의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
주요 특징은 다음과 같습니다.
실 거주 의무 :
허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생하며, 보통 2~5년 간 거주, 사업 등 정해진 용도로만 사용해야 합니다.
대출 규제 :
주택 담보 대출 비율(LTV)이 낮게 적용되거나 대출 자체가 어려워지는 등 자금 조달에 제약이 따릅니다.
거래 제한 :
투기 목적의 거래를 차단하여 실 수요자 중시의 거래를 유도합니다.
서울 토지 거래 허가 구역 확대 시 예상되는 영향 ==>
현재 서울에는 강남구 압구정 동, 삼성 동, 대치 동, 청 담 동 등 일부 지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 만약 이 구역이 확대된다면 부동산 시장에 다음과 같은 여러 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량 감소 및 위축 :
토지 거래 허가 구역으로 지정되면 주택 구매 시 실 거주 목적이 아니면 사실상 거래가 불가능해집니다. 이는 투자 목적의 수요를 크게 위축시키고, 매수 심리를 냉각 시켜 전반적인 거래량 감소로 이어질 수 있습니다. 6.27 대책에서 대출 규제가 강화된 상황에서 토지 거래 허가 구역 확대는 매수 자의 자금 조달을 더욱 어렵게 하여 시장 위축을 가속화할 가능성이 있습니다.
거래 안정 화 또는 양극화 심화 :
토지 거래 허가 구역은 투기 수요를 억제하여 단기적으로 해당 지역의 가격 안정 화에 기여할 수 있습니다. 그러나 한편으로는 매물이 줄어들면서 오히려 희소성이 부각되어 가격 하락 폭이 제한되거나, 일부 지역에서는 가격이 오르는 현상이 나타나기도 했습니다. 비 규제 지역으로의 '풍선 효과'가 발생하여 서울 내 다른 지역이나 수도권으로 수요가 몰릴 가능성도 있습니다.
매물 잠김 현상 :
매도인 입장에서는 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 매수 자를 찾기 어려워지거나, 가격 하락을 우려하여 매물을 거둬들이는 '매물 잠김'현상이 발생할 수 있습니다. 이는 거래 가능한 주택의 씨를 밀려 실질적인 거래 절벽을 심화시킬 수 있습니다.
실 수요자의 내 집 마련 기회 변화 :
투기 수요가 억제되면서 실 수요자에게는 경쟁이 줄어들어 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다. 하지만 대출 규제와 복잡한 허가 절차는 실 수요자에게도 부담으로 작용하여, 자금력이 충분한 일부 실 수요자에게만 유리할 수 있습니다.
시장 불확실성 증대 :
정부의 강력한 규제 의지가 시장에 전달되면서 전반적인 투자 심리가 위축되고,부동산 시장의 불확실성이 더욱 커질 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산 시장의 예측 가능성을 낮추고, 투자자들의 관망세를 심화시킬 수 있습니다.
결론적으로 6.27 대책과 더불어 토지 거래 허가 구역 확대는 정부의 강력한 부동산 시장 안정 화 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있습니다. 이러한 규제들은 단기적으로 시장에 큰 영향을 미치며, 특히 투자 목적의 거래를 어렵게 할 것입니다. 본인의 상황에도 이러한 변화들이 영향을 미칠 수 있으니, 시장 동향을 주의 깊게 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.
이번에 627 부동산 대책이 시장에 꽤 큰 충격을 준 거 같더군요.
근데 추가로 규제가 나올 가능성이 있다는데 현재 서울시 토지거래허가구역을 확대할 가능성이 있다고 하더군요.
그렇다면 현재 상황에서 서울 토지거래허가구역이 확대된다면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
==> 토지거래허가구역이 지정되는 경우 실 입주 만 매입을 할 수 있는 만큼 매수세력이 약화되어 부동산 가격안정에 크게 기여할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울에 추가로 토지거래허가구역이 지정된다면 아마도 서울 전역보다는 주로 가격상승을 주도하고 있는 한강 벨트라인인 마포구, 성동구 및 과천, 분당 등이 될 가능성이 많은데, 공급이 제대로 되지 않는다면 규제 지역을 벗어나서 다시 다른지역이 상승하는 풍선효과가 나타날 가능성도 있고, 지나친 규제에 대한 반발이 일어날 가능성도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가구역은 부동산 투기 우려가 큰 지역을 대상으로 정부가 토지 거래 시 사전 허가를 받도록 하는 제도입니다.
서울시에 토지거래허가구역 지정으로 미치는 영향으로는 실수요 요건을 충족해야 하기 때문에 투자 목적의 수요는 즉시 위축되며 강남, 용산, 성수동 등 고가 주택 밀집 지역이 확대 대상에 포함된다면 이들 지역의 매수 심리는 크게 위축될 수 있습니다.
하지만 투기 억제 효과로 해당 지역에서는 거래가 줄어들겠지만 허가구역 바깥 지역으로 수요가 이동하면서 인접 지역의 가격이 오르는 풍선효과가 발생할 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
서울에 토지거래구역이 추가로 확대가 된다면 실거래가 떨어지면서 시장은 즉각 냉각될것으로 보입니다.
단기 호가만 지속이 되고 실수요시장 재편으로 관망세가 한동안 이어질 가능성이 높다고 생각합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울시의 토지거래허가구역 확대는 단기적으로 거래 급감과 집값 안정 효과를 기대할 수 있으나, 풍선효과, 주변지역 상승, 규제 연장 가능성이라는 부작용도 동시에 고려해야 합니다
실수요 중심으로 시장이 재편되는 가운데, 투자 전략은 규제 대상과 비대상 지역을 균형 있게 분석하는 것이 중요해 보입니다
장기 안목에서 규제지역 내 거래는 어렵지만, 규제가 완화될 경우를 대비한 모니터링이 필요합니다
투자자에게는 비규제지역 또는 빌라·연립투자가 전략적으로 유리해질 수 있으며, 경매 물건 분석도 잘해보시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
예전 토지거래허가구역을 과도한 사유 재산이라는 이유로 해제를 했다가 집값이 상승을 하자 곧바로 토지거래허가구역을 재지정을 하게 되었습니다. 당시 강남3구 및 용산구에만 지정을 하였으나 풍선효과로 마포구나 성동구로 집값 상승이 이동을 하게 되었습니다. 그러자 이재명 정부에서는 수요억제정책을 시행을 하자 다시금 부동산 시작이 거래가 위축이 되었습니다. 이러한 사항속에 다시금 토지거래허가구역을 확대지정을 하게 될 경우 서울의 부동산 거래는 좀 더 냉각기를 올것이지만 현금많은 실수요자에게는 매수의 기회가 될 수도 있는 상황입니다.
현재 강력한 대출 규제로 서울의 74%가 영향권에 든다고 하니 이번 대출규제로 좀 더 모니터링을 해볼 필요는 있어 보입니다. 감사합니다.