근저당이 없는 매물의 경우 안전한 매물이라고 보아도 무방한가요?
전세사기 근거로 근저당이 있는 매물을 조심하라고 하던데, 이 근저당이 잡혀있지 않은 매물의 경우 안전하다고 판단하여도 괜찮을까요?
아닙니다.
근저당 유무가 중요한게 아니라 채권의 전체 금액(전세+선순위보증금+근저당)이 집 가격에 얼마나 근접해 있는지가 중요합니다.
집 시세가 2억인데 전세가 1억8천이면 근저당이 없어도 위험한 전세입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당권이 없다고 하더라도 시세보다 전세가가 매우 높은 경우에는 경매를 통해서 전세가격을 온전히 돌려 받을 수 없을 가능성이 있기 때문에 주의 하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 등기부등본에 대출이 없고 그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
먼저 전세가가 그정도인지 확인을 하시는게 좋습니다
잔금치르고 전입십고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심이 되는 편입니다
그런부분을 고려해서 전세를 얻으시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당이 없으면 임차인 입장에서는 강제 경매 시 본인 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있기 때문에 안전하다고 생각합니다.
하지만 강제경매 진행 시 퇴거 시일이 걸리기 때문에 임대인이 만기날 보증금을 반환해주는 것이 최상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
근저당이 없는 매물은 확실히 근저당이 설정된 매물에 비해 안전하다고 볼 수 있습니다. 근저당은 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리이기 때문에, 근저당이 없다는 것은 집주인의 부채로 인해 집이 경매로 넘어갈 위험이 상대적을 적다는 의미입니다.
하지만 근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다. 다음 몇 가지의 사항들을 추가로 확인하셔야 합니다.
등기 사항 증명서 확인: 근저당 외에도 등기 사항 증명서에 압류, 가압류, 강제 경매, 신탁 등의 다른 권리 침해 사항은 업는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시에도 변동 사항이 있는 지를 확인해야 합니다.
집주인의 세금 체 납 여부 확인 : 집주인이 세금을 체 납 했을 경우, 국세 등이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있으므로 이 부분도 확인하는 것이 좋습니다.
전세가 율 확인 : 집값 대비 전세 보증금의 비율(전세가 율)이 너무 높지는 않은지 확인해야 합니다.전세가 율이 80%이상으로 높게 형성되어 있다면, 집값이 하락할 경우 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 "깡통 전세"의 위험 까지 고려해야 봐야 합니다.
결론적으로 이러한 사항들을 종합적으로 확인하신다면 더욱 안전한 계약을 하실 수 있을 겁니다. 또한, 전세 보증금을 더욱 안전하게 지키기 위해 전세 보증금 반환 보증 보험 가입도 고려해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근저당이 잡혀 있지 않은 매물은 상대적으로 안전할 수도 있지만, 등기부 등본상 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등기 등이 있다면 문제가 될 수 있으며 신탁등기가 되어 있거나 임차권 등기가 되어 있는 경우에도 조심하셔야 합니다. 또한 임대인이 재정상 문제가 있어서 세금을 체납중이거나, 단독, 다중, 다가구 주택인 경우 다른 세입자들의 선순위 보증금액이 너무 많은 경우에도 문제가 될 수 있는 등 고려해야할 사항이 많으므로 전세사기를 방지하시려면 사전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야하고 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것을 좋습니다.
전세사기 근거로 근저당이 있는 매물을 조심하라고 하던데, 이 근저당이 잡혀있지 않은 매물의 경우 안전하다고 판단하여도 괜찮을까요?
==> 안전한 매물이라는 것은 "근저당이 없고, 보증금이 매매가격대비하여 보증금 보호"에 문제 없는 경우에 해당됩니다. 따라서 보증금이 없다는 사실 만으로 안전하다고 할 수 없습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
근저당은 말그대로 목적물을 담보로한 대출이 있다는 의미로 임대인의 재정능력에 대한 불안감을 줄수있는 건 맞습니다. 다만 근저당이 없는 매물을 전세로 구하기는 쉽지 않은게 일반적이고, 보통은 전세계약시 잔금일을 기준으로 기존 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하여 선순위 임차권을 확보하는게 일반적입니다. 결론적으로 계약전 근저당이 있더라도 전세보증금을 받아서 이를 갚은 조건으로 계약을 한다면 최초부터 근저당이 없는 주택과 크게 다르지 않기 떄문에 꼭 매물검색시부터 근저당없는 매물만을 기준으로 하지 않으셔도 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
많은 분들이 “근저당 없는 집 = 안전한 집”이라고 생각하시는데, 반은 맞고 반은 아닙니다.
제가 깔끔하게 정리해드릴게요.근저당 없는 집 = 안전하다?
상대적으로 위험 요소가 적은 건 맞습니다.
왜냐면 전세사기의 가장 대표적인 수법이 근저당 대출을 많이 잡아서 세입자보다 은행이 우선변제권을 가지는 상황을 만드는 거거든요. 하지만 근저당이 없다고 해서 다른 위험이 없는 건 아닙니다.근저당이 없는데도 체크해야 할 3가지
1. 소유자의 체납/가압류 가능성
→ 근저당 없이도 가압류·가처분, 압류가 잡힐 수 있어요.
등기부등본 ‘갑구’에 압류, 가압류 있는지 꼭 확인하세요.2.임대인의 신용상태
→ 소유자가 신용불량이거나, 세금 체납 중이면 근저당이 없더라도
추후 세금 압류가 들어올 가능성 있음
(세금은 임차인보다도 우선변제권을 갖는 경우가 있음)3.전입세대 열람 (확정일자 + 선순위 전세 확인)
→ 근저당은 없더라도, 선순위 임차인이 있으면 위험
세대열람원으로 기존 세입자 전입일자, 전세보증금 확인 필수전세사기 예방의 진짜 핵심
등기부등본 + 전입세대열람 + 전세보증보험 가입 가능 여부
이 3가지만 꼼꼼히 확인하면 전세사기 확률 95% 줄일 수 있습니다. 참고하세요!!