위반건축물 월세 계약 관련 보증금 문의

Question

안녕하세요 월세 계약 중 문제가 생겨 여쭈어 봅니다.

보증금 5000만원에 월세 46원룸을 알아보았는데

계약을 진행하는 와중 위반건축물이라는 사실을

중개사분이 말씀해주시지 않아 모르고 있었습니다.

계약금 10% 500만원과 중개수수료를 입금 후

집에 와서 계약서를 재차 확인해보니

위반건축물임을 알 수 있었고 서류에 제가 서명까지 한 상태입니다.(제가 계약한 집 -502호) , (건축물 대장 상 4층까지만 존재)

1. 여기서 첫번쨔로 궁금한 사항이 중개인, 임대인 모두 위반 건축 사항임을 고지하지 않았습니다.

혹시 이 경우 고지했다고 중개인이 우겨도

중개수수료 계약금을 다시 돌려받을 수 있을까요?

2. 근저당이 12억 정도 잡혀있습니다.(22년11월)

이 경우 최우선변제금액이 5500만원이니 안심하라고 하시는데 하늘이 두쪽나도 제가 살고 나갈 때에 (24개월 계약) 5000만원은 돌려받을 수 있는 것일까요?

(gpt는 1/2안분배당, 선순위 12억 이런 어려운 말만 해서 여쭈어 봅니다!)

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

위반건축물이라는 설명을 못 들으신 채 계약금과 중개수수료를 지급하신 상황이군요.

위반건축물 여부는 중개사가 반드시 확인·설명해야 할 사항이라, 이를 빠뜨렸다면 손해배상 책임을 근거로 중개수수료 반환을 요구할 수 있습니다. 임대인에게 간 계약금 500만원은 미고지가 기망(속여 착오에 빠뜨리는 것)에 해당함을 들어 계약을 취소해야 돌려받을 수 있습니다.

보증금 전액이 안전한 건 아닙니다. 최우선변제(소액보증금 일부를 담보권자보다 먼저 배당받는 것)로 보호되는 건 일정액뿐이고, 나머지는 확정일자를 갖춰도 12억 근저당보다 후순위라 경매 시 회수가 불투명합니다.

조금이나마 참고가 되었으면 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

1. 사전에 불법건축물임이 고지된 경우라면 계약을 해지하거나 취소하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 중개인이 설명하지 않았음을 인정하는 증거가 필요합니다.

자연스럽게 통화를 하시면서 녹음하시는 방법이 있습니다.

2. 선순위 저당권이 있더라도 최우선변제에 관한 권리는 있습니다. 다만 주택가격의 2분의 1을 한도로 하며, 다가구주택의 경우에는 안분배당이 되기에 무조건 안심할 수는 없습니다.

"소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다."

Answer 3

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

위반건축물 고지 의무는 중개사의 법적 의무입니다. 계약서에 서명하셨더라도 중개사가 위반 사실을 설명하지 않았다면, 중개대상물 확인·설명서 미교부 등을 이유로 중개수수료 반환을 청구할 수 있고, 임대인이 고의로 사실을 숨겼다면 계약 취소를 주장해 볼 수도 있습니다.

다만, 건축물대장에 명시된 위반건축물 표기를 계약 시 확인하지 않은 의뢰인의 과실도 인정될 수 있어 계약금 전액 환급은 어려울 수도 있습니다.

또한, 12억 원의 선순위 근저당이 있는 상황에서 최우선변제권만 믿는 것은 매우 위험합니다. 24개월 뒤 경매가 진행될 경우, 1/2 안분배당 원칙 등에 의해 선순위 채권자에게 배당이 우선될 가능성이 커 보입니다. 보증금 5,000만 원 전액 회수를 장담할 수 없는 상태이므로, 잔금을 치르기 전 신중히 재고하시길 권합니다.

구체적인 대응은 전문가와 상담하십시오.

감사합니다.