신축 월세 계약에 관련해서 궁금합니다

Question

안녕하세요

제가 4월말에 5월말 이사갈 월세집 계역금내서 계약을 했습니다.

제가 궁금한것은

1. 계약금 냈을때 계약서에 제 사인만 있고 부동산도 집주인도 사인안했습니다. 이사날에 사인 하겠다고 알려주셨어요. 5000/58/9 인 월세이고 계약금 500 냈고 저만 사인하는 상황이고 또 집에 와서 보니까 계약서에 “임대인사정으로 계약서 원본 및 확인설명서원본 일자는 입주일로” 라는 문구발견해서.. 제가 아무리 생각해도 너무 걱정하고 불안해서 혹시 나중에 문제 생기지 않을까 해서요

2. 위 상황에서 최근에 다른 부동산어플에서 같은 층인 다른 매물이 나와서 보니까 제가 계약금 냈을때 안내받은 금액이랑 10만원차이 나더라고요..

층수도 평수도 같고 관리비 포함항목도 같은데 혹시 제가 계약한 부동산한테 연락해서 10만원 더 싼 월세로 계약요청해도 되는지 문의드립니다ㅠㅠ

3. 혹시 지금 제 사인만 있는 계약서 갖고 확정일자 받을수있을까 궁금합니다 사기당한거 아닐지 걱정됩니다

등기보니까 이건물 대출금 50억이라는데 토지로 담보까지했고 부동산말로는 집주인이 부자다 재산에 문제없다 찐신축이라 지금 바로 확정일자 받아도 된다고 하셨는데 아무리 찾아봐도 다 확정일자는 입주후에 받을수있다고 해서요.

외국인이라 월세 계약에 관해서 너무 몰라서 ㅠㅠ 잘 부탁드립니다 감사합니다!

유현심 · Accepted Answer

,계약서에 임대인이나 부동산 직인이 안들어갔으면 계약이 제대로 안된상태입니다

제대로 안된상태에서 10%를 내고 계약을 하셨나봅니다

,미리 부동산에 전화해서 10만원이 싸게 올라온거 같은데 같은 매물인지 확인해보고 깍아달라고 부탁해보시기 바랍니다

,계약서 날인이 제대로 안되어 있으면 확정일자 받을수 없습니다

오늘이라도 계약서 다시 작성해서 확정일자 받으시기 바랍니다

최병옥 · Answer

"임대인사정으로 계약서 원본 및 확인설명서원본 일자는 입주일로"라는 문구가 임차인 사인만 있고 공인중개사 및 임대인 사인이 없고, 이러면 입주일자에 계약서 사인 다 되고, 그날 전입신고 및 확정일자 받을 수 있을꺼 같습니다.

또한 건물시세가 얼마인지는 모르겠지만 선순위 대출금이 50억 잡혀 있으면 좀 위험한 물건이 아닐까 생각합니다.

대부분 다세대나 다가구들 보면 건물이 고가도 보니 선순위가 많이 잡혀 있긴 한데 일단 만일 최악의 경우

서울일 경우 소액보증금으로 3700만원 까지는 최우선변제를 받을 수 는 있습니다.

시세 대비 얼마 정도의 대출금이 있는지 살펴보시고 좀 위험수위라고 생각하시면 공인중개사에게 미리 설명을 안해준걸 가지고 한번 어필해볼 필요는 있다고 생각합니다.

고경훈 · Answer

1. 계약금 냈을때 계약서에 제 사인만 있고 부동산도 집주인도 사인안했습니다. 이사날에 사인 하겠다고 알려주셨어요. 5000/58/9 인 월세이고 계약금 500 냈고 저만 사인하는 상황이고 또 집에 와서 보니까 계약서에 “임대인사정으로 계약서 원본 및 확인설명서원본 일자는 입주일로” 라는 문구발견해서.. 제가 아무리 생각해도 너무 걱정하고 불안해서 혹시 나중에 문제 생기지 않을까 해서요

==> 현재 상황 만을 가지고 판단이 곤란합니다.

2. 위 상황에서 최근에 다른 부동산어플에서 같은 층인 다른 매물이 나와서 보니까 제가 계약금 냈을때 안내받은 금액이랑 10만원차이 나더라고요..

층수도 평수도 같고 관리비 포함항목도 같은데 혹시 제가 계약한 부동산한테 연락해서 10만원 더 싼 월세로 계약요청해도 되는지 문의드립니다ㅠㅠ

==> 우선적으로 다른 부동산 임차조건과 상이한 이유를 문의하여 보시기 바랍니다

3. 혹시 지금 제 사인만 있는 계약서 갖고 확정일자 받을수있을까 궁금합니다 사기당한거 아닐지 걱정됩니다

등기보니까 이건물 대출금 50억이라는데 토지로 담보까지했고 부동산말로는 집주인이 부자다 재산에 문제없다 찐신축이라 지금 바로 확정일자 받아도 된다고 하셨는데 아무리 찾아봐도 다 확정일자는 입주후에 받을수있다고 해서요.

외국인이라 월세 계약에 관해서 너무 몰라서 ㅠㅠ 잘 부탁드립니다 감사합니다!

==> 현재 문서상 계약완성이 되지 않은 상태인 만큼 임대차신고 등이 불가합니다.

유창효 · Answer

해당 문구가 기재된 이유는 계약서상 임대인이 서명이 없기 떄문에 이를 나타내기 위한 부분으로 보이기 때문에 특별히 임대차 계약상 문제가 될 만한 사항으로 보이지는 않습니다.
계약금을 이미 지급하셨다면 계약서작성과는 관계없이 계약금 계약은 체결된 상태이고 쉽게 계약은 이미 성사된 상태이므로 계약서상 임대인 서명이 없다할지라도 계약이 효력은 유지가 됩니다. 그에 따라 해지시에는 계약금 몰수등의 해약금이 발생될수 있으니, 목적물 변경은 어려울듯 보입니다. 참고로 임대인 역시도 서명을 하지 않았다는 이유로 계약상 내용이나 기간을 임의대로 변경할수 없습니다. 계약의 성립은 두 당사자간 의견합치시에 성립하기 때문에 계약서자체가 계약효력발생과는 무관합니다.
확정일자는 원칙상 계약서 작성만 되면 가능하나, 임대인 서명이 없는 계약서라면 확정일자 부여가 어려울수 있습니다. 그에 따라 잔금을 치루고 전입신고시 확정일자를 함께 부여 받으셔야 할듯 보입니다. 다만 해당사항만으로 사기등의 가능성이 있다 판단하기는 어렵습니다.