상속으로 인한 숙박건물에 대한 처분방법모색 및 향후 방향

Question

안녕하세요, 작년에 아버지가 돌아가시면서 상속받게 된, 숙박용도의 건물이 있습니다.

매입가는 20억 5천이였고, 15.8억의 근저당권이 잡혀있는 상황입니다.

현재는 임대차계약이 5000/865(부가세별도)로 잡혀있는 상황입니다.

임대차계약으로 인한 임대업의 경우, 금리가 기존보다 1.1%가 올라 5.03%가 된 상황입니다.

원리금이 월세로 충당이 안되어 최대한 빨리 처분하고자 방법을 모색중입니다.

또 최후의 경우 은행에 넘어갔을 때의 경우도 구체적으로 어떻게 되는지 궁금합니다.

1) 최소한의 근저당권 말소를 위한 매도대금으로 설정할 때, 15.8천과 중개보수비용, 중도상환수수료(0.5%), 6월1일 거래를 생각했을때 각종 토지세와 재산새를 고려하면, 16.5~17.5사이에 매도처리를 하면, 매도금액으로 대상매물과 관련된 비용은 다 처리될 수 있을까요?

2) 현재 시설물담보대출로 대출이 되어있는데, 원리금이 감당이 안되고, 건물도 매도처리가 안되는 경우에, 은행에 담보물이 넘어가면서 경매 낙찰가로 대출상환액을 채우고 남은 금액에 대해서 변제의무가 생기고, 이때 개인회생을 신청하게 되면 남은 대출금에 대해서도 말소받을 수 있는건가요?

Answer 1

1) 최소한의 근저당권 말소를 위한 매도대금으로 설정할 때, 15.8천과 중개보수비용, 중도상환수수료(0.5%), 6월1일 거래를 생각했을때 각종 토지세와 재산새를 고려하면, 16.5~17.5사이에 매도처리를 하면, 매도금액으로 대상매물과 관련된 비용은 다 처리될 수 있을까요?

==> 양도소득세 공제비용으로 각종 세금은 제외대상입니다.

2) 현재 시설물담보대출로 대출이 되어있는데, 원리금이 감당이 안되고, 건물도 매도처리가 안되는 경우에, 은행에 담보물이 넘어가면서 경매 낙찰가로 대출상환액을 채우고 남은 금액에 대해서 변제의무가 생기고, 이때 개인회생을 신청하게 되면 남은 대출금에 대해서도 말소받을 수 있는건가요?

==> 개인회생결과에 따라 판단해야 하는 사항이고 일정부분은 감액처분을 받을 수가 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매도가격을 16.5억원에서 17.5억원 사이로 설정하신다면 대출 원금과 중개수수료, 세금 등 모든 부대비용을 충분히 정산하고도 소액의 잔액이 남을 것으로 예상됩니다. 다만 6월 1일은 재산세 등의 과세기준일이므로 해당 일자 이전에 잔금을 치르거나 매수인이 세금을 부담하는 특약을 활용하여 비용손실을 최소화 하는 것이 중요합니다. 건물이 경매로 넘어가 낙찰가로 빚을 다 갚지 못하더라도 남은 무담보 채무에 대해서는 개인회생을 신청하여 일정 기간 변제 후 나머지 금액을 면책받을 수 있습니다. 현 상황에서는 경매 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되어 추가 채무가 발생할 위험이 크므로 가급적 급매를 통해 자력으로 매도하여 신용도 하락과 채무 부담을 사전에 차단하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 질문에 적어 주신 숫자만 보면 가능할 수 있습니다. 다만 잔금에서 선순위 채권을 실제로 정리할 수 있는지가 핵심이라 말씀드립니다.

2. 건물이 은행 담보로 넘어가 경매가 진행되면 낙찰대금은 보통 우선순위에 따라 배당됩니다.

그 배당으로 대출이 다 갚지 않으면 남은 금액은 별도 채무로 남습니다. 개인회생으로 담보대출 자체가 자동 말소 되는 것은 아닙니다. 다만 회생 계획에 따라 일부 변제하고 나머지는 면책효과를 볼 순 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

17.5억원 이상에 매수인을 찾아야 근저당 15.8억과 보증금 5000만원, 수수료 및 6월 1일 기준 재산세 등 모든 부채와 비용을 온전히 털어낼 수 있습니다. 6월 1일은 재산세 과세기준일이므로 해당 일자 이전에 잔금을 치러 소유권을 넘겨야 1년치 세금 부담을 피할 수 있으며 연체 이자가 발생하기 전 최대한 급매로 추진하는 것이 유리합니다. 만약 경매로 넘어가 낙찰가가 대출금에 미달하여 빚이 남더라도 개인회생을 신청하면 별제권 행사 후 남은 채무로 분류되어 법적 요건에 따라 원금 탕감 및 면책을 받을 수 있습니다. 원리금 부담이 월세를 초과하는 역마진 상황이므로 중도상환수수료를 지불하더라도 빠른 처분이 최선이며 경매 개시 전 전문 법무사를 통해 채무 정리와 회생 가능성을 미리 점검하시길 바랍니다. 감사합니다.