가지고 있는 아파트의 재건축 과정을 설명해주세요.
경험을 바탕으로 소유 아파트의 재건축 과정을 들려주세요. 내용이 자세할수록 좋고 주요 과정과 필요한 조건과 상황을 꼭 같이 설명해주세요.
아파트 재건축의 과정은 절차상 추진위원회등을 구성하여 안전진단 실시하여 이를 통과하는 것부터가 가장 기초단계로 볼수 있습니다, 안전진단의 경우 건축한지 30년이상되어야 신청이 가능하고 해당 안전진당을 통해 D등급 이하를 받아야 합니다. 이를 통과하게 되면 해당 단지를 정비구역 지정을 지자체에서 하게되고, 그 뒤 정식적인 조합설립을 하게 됩니다. 물론 이런 과정간에 입주민들의 동의률이 일정 비율을 넘어야지만 가능합니다.
조합이 설립되면 본격적인 재건축 시작단계가 되고 시공사 선정을 하고 지자체 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가까지 마치게 되면 실제 이주와 착공을 하게 됩니다, 이 단계에서 일반분양등을 시작한다고 보시면 됩니다. 그리고 완공후 조합원 청산절차를 거쳐 사업이 마무리되고 조합은 해산하게 됩니다.
글로 표현하면 되게 단순하지만 안전진단 -> 정비구역지정까지만 해도 몇년이 소요되고, 조합설립부터 관리처분인가까지도 최소3년이상 소요가 됩니다,
재건축의 필요한 조건이나 상황은 결국에는 해당 입지에 대한 사업성이 될 가능성이 높습니다. 이러한 사업성을 평가하는데 지역적 입지도 중요하지만 용적률과 같은 부분도 매우 중요하므로 정부의 재건축 규제나 완화등도 영향을 주게 됩니다. 또한 조합원 입장에서는 분담금을 고려하면 대지지분율 역시 매우 중요한 요인이 될수 있습니다.
아파트 재건축은 복잡하고 긴 과정을 거치는데요, 여기에는 몇 가지 주요 단계와 필요한 조건이 있습니다.
재건축의 첫 단계로, 지자체에서 주민들의 의견을 듣고 정비 기본계획을 수립합니다.
아파트의 노후도를 평가하여 재건축의 필요성을 결정합니다. 일반적으로 30년 이상 된 아파트가 대상이며, 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능합니다. 추진위원회는 조합 설립을 위해 구성되며, 조합 설립에는 전체 구분소유자의 3/4 이상과 토지면적 3/4 이상의 동의가 필요합니다. 여러 건설사가 경쟁 입찰에 참여하며, 조합원들의 투표로 시공사를 선정합니다.
조합에서 사업시행계획서를 제출하고, 지자체로부터 재건축을 검토 받아 인가를 받습니다. 감정평가를 통해 소유자들의 자산 가치를 평가하고, 조합원의 분담금 등을 계산하여 관리처분계획을 수립하고 인가를 받습니다.
조합에서 조합원에게 이주비를 제공하고, 이주가 완료되면 건물을 철거합니다. 착공에 들어가면 조합원들은 동호수 추첨을 통해 새로운 주소를 받고, 일반 분양도 시작됩니다. 아파트 건설이 완료되면 입주가 시작되며, 이후 소유권 등기와 조합의 최종 청산이 이루어집니다.
재건축 과정은 일반적으로 10년 정도 소요되며, 각 단계마다 복잡한 절차와 많은 시간이 필요합니다.
정비 기본계획 수립을 먼저 합니다. 안전진단은 면제가 되었습니다.
그리고 추진위원회를 만들어 승인을 받습니다.
그다음은 조합 설립 : 조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다.
사업시행인가 : 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말합니다.
감정평가 > 관리처분 계획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공 >
일반분양 > 준공 및 입주 > 이전고시 및 청산