전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요 현재 제가 경기권에서 주택 전세로 2년차 거주 중인데, 계약 만기 2개월 전 임대인이 “전세는 어렵고 반전세 또는 월세로 전환하자”고 요구했습니다.
저는 전월세 전환율(보증금의 월세 전환 상한) 기준으로 계산한 조건을 제시했는데, 임대인은 “그 정도는 안 된다”며 본인이 원하는 보증금과 월세 금액을 고집하고 있습니다. 양측 제시 금액 차이가 커서 합의가 잘 안 되고, 임대인이 경제적 사정을 이유로 강행할 가능성이 있어 보입니다.
현재 계약갱신청구권은 아직 사용하지 않은 상태입니다.
질문1. 제가 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인과 관계가 틀어지더라도 2년 추가 거주가 가능한가요? (임대인이 정당한 거절 사유가 없는 경우 기준)
2. 갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구하는 수준으로 보증금/월세를 강제로 올릴 수 있는지, 아니면 임대료 증액 상한(통상 5% 이내)과 전월세 전환 상한 범위 내에서만 조정되는지 궁금합니다.
3. 현실적으로는 갱신청구권을 바로 행사해 제 의견을 밀고 가는 것이 나은지, 아니면 협상 여지를 더 두는 것이 나은지(분쟁조정 등 대응 포함) 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 사용하면
2년연장 5퍼센트내에서증액은 명문규정입니다
집주인과의 마찰이있을수있지만 집주인의 무모한
요구라면거절하는것이상식으로생각됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문1. 네, 가능합니다. 우선 조건변경에 대한 부분은 협의에 따라야 하는 부분인데 갱신청구권 사용에 따라 연장거부는 할수 없기에 결과적으로 임차인이 조건변경을 거부하고 갱신청구권을 사용하면 어떠한 식이든 임대인마음대로 할수는 없습니다.
질문2. 우선 전월세 전환부분은 협의가 안되면 불가하고, 기존조건에서 인상도 5%이내로 제한이 됩니다. 단, 갱신청구권 사용을 한다고 해서 반드시 인상이 되어야 하는 것은 의무가 아니기에 시세가 이전보다 하락한 경우라면 인상자체를 거주할수도 있습니다. 다만, 임대인과의 감정적인 마찰이 퇴거시나 거주시 임차인에게도 피곤해 질수 있는 부분이기에 되도록 협의를 거쳐 원만하게 해결하는게 필요하긴 합니다.
질문3. 2처럼 임차인은 두가지를 모두할수 있겠으나, 되도록 협의를 통해 조정은 하되 절대 수용하기 어려운 부분 예를 들어 전월세전환을 요구등에 대해서는 거절의사를 분명하게 밝히시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 계약갱신청구권 행사 시 2년 추가 거주 가능 여부
임대인이 실거주 등 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없다면 계약갱신청구권을 행사해 2년 추가 거주가 가능합니다.
임대인과 관계가 악화되더라도 법적 효력에는 영향을 주지 않습니다.2. 임대료 증액 범위
갱신청구권 행사 시 임대인은 임대료를 임의로 올릴 수 없고 증액은 통상 5% 이내이며 전월세 전환도 법정 전환율 상한을 초과할 수 없습니다.
임대인이 요구하는 고액 월세를 강제로 수용할 의무는 없습니다.3. 현실적인 대응 전략
조건 차이가 크다면 우선 계약갱신청구권을 행사해 거주권을 확보한 뒤 협상을 이어가는 것이 세입자에게 유리합니다.
합의가 어렵다면 지자체 분쟁조정위원회 활용도 충분히 현실적인 대응 수단입니다.안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으시군요
1. 계약갱신청구시 2년 추가 거주가 가능합니다. 1회만 사용가능하며 , 임대인의 직계 존비속이 본인이 가주하겠다등 정당한 사유가 없어야 가능합니다.
2. 갱신청구권 행사 시, 임대료 증액 상한(통상 5% 이내)과 전월세 전환 상한 범위 내에서만 조정됩니다.
3. 보증금 증액의 협상이 안될시에는 정당한 계약갱신청구권을 쓰시는게 좋아보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
당연히 질문자님께서는 계약갱신청구권을 사용하실 수 있습니다.
아시겠지만 상한도 5%구요
전월세 전환비율도 아실거라 생각해 생략하겠습니다.
다만 나만 할고 있냐? 그렇지 않습니다.
상대방인 임대인도 이정도는 알거예요
그것보다 중요한건 임대인이 직접 거주를 할 수 있냐 없냐 입니다.
일단 2달전이니 꼭 계약갱신청구권을 사용한다는 근거를 남기셔야 됩니다.(카톡,문자 등)
임대인이 실거주를 하거나 주택을 파손하는 등 법이 정한 정당한 거절 사유가 없다면, 임대인의 동의 여부와 상관없이
통보만으로 계약은 2년 연장됩니다. 다시말해 거주권이라는 법적 효력에는 영향이 없습니다.
그런데 여기에서 중요한점은 임대인이 실거주를 악용한다는 점입니다.
이 경우 누구도 도와 줄수 없습니다.
일단 이사 후 임대인이 실입주 하는지 확인 후 손해배상 청구하는 방법 뿐입니다.
임대인이 실입주를 할 수 없는 상황이라면
당당하게 계약갱신청구권을 요구하세요
너무 길어질것같아 저는 이정도 선에서 마무리 할께요
마지막으로
주택임대차 분쟁조정위원회라고 있어요
이쪽에 문의하시면 저보다 더 전문가분들이 도움을 주실거예요~^^
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 기존 조건에서 5% 상한에서 협의가 가능하고 의무사항은 아닙니다.
즉 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능합니다. 단 임대인이 실거주를 한다고 하면 퇴거를 하셔야 합니다.
단 2년 후는 임대인 마음대로 임대료 조정이 가능하게 됩니다.
감사합니다.
질문1. 제가 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인과 관계가 틀어지더라도 2년 추가 거주가 가능한가요? (임대인이 정당한 거절 사유가 없는 경우 기준)
==> 네 임대차계약 거절사유가 되지 않는 경우 얼마든지 가능핳니다.
2. 갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구하는 수준으로 보증금/월세를 강제로 올릴 수 있는지, 아니면 임대료 증액 상한(통상 5% 이내)과 전월세 전환 상한 범위 내에서만 조정되는지 궁금합니다.
==> 전월세 상한율은 강행규정인 만큼 이 범위내에서 인상이 가능하고 초고하는 경우 거절사유에 해당됩니다.
3. 현실적으로는 갱신청구권을 바로 행사해 제 의견을 밀고 가는 것이 나은지, 아니면 협상 여지를 더 두는 것이 나은지(분쟁조정 등 대응 포함) 조언 부탁드립니다.
==> 우선적으로 협상이 우선입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
질문자님은 법적으로 매우 유리한 위치에 있으며, 임대인의 무리한 요구를 들어줄 의무가 없습니다.
질문하신 세 가지 항목에 대해 법적 근거를 바탕으로 답변해 드립니다.
1. 관계가 틀어져도 2년 더 거주 가능한가요?
네, 가능합니다.
거절 사유: 주택임대차보호법상 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있습니다. (예: 임대인 및 직계존비속의 실거주, 임차인의 2기 차임 연체, 주택 파손 등)
경제적 사정: 임대인의 "경제적 사정이 어렵다", "전세 시세가 올랐다" 등의 이유는 정당한 거절 사유가 아닙니다.
따라서 임대인이 실거주하겠다고 통보하지 않는 이상, 관계가 불편해지더라도 법적으로 2년 연장 거주가 보장됩니다.
2. 임대인이 보증금/월세를 마음대로 올릴 수 있나요?
아니요, 불가능합니다. 여기에는 두 가지 강력한 법적 보호장치가 있습니다.
전세 → 월세 전환 불가: 계약 갱신 시, 임대 조건(전세)을 월세나 반전세로 바꾸는 것은 반드시 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임대인이 원한다고 해서 강제로 전환할 수 없습니다. 작성자님이 "나는 계속 전세로 살겠다"고 하면 임대인은 전세 계약을 유지해야 합니다.
5% 상한 제한: 만약 작성자님이 월세 전환에 동의하거나 전세금을 올려주기로 합의하더라도, 그 인상 폭은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 임대인이 부르는 금액이 5%를 넘거나, 법정 전월세전환율을 초과하는 경우 효력이 없습니다.
3. 대응 방법
이미 임대인이 무리한 요구를 하고 있고 합의가 어려운 상황이므로, 확실한 의사 표현을 통한 권리 행사를 추천합니다.
즉시 갱신청구권 행사 통보: 만기 2개월 전까지 통보해야 효력이 발생합니다. 시간이 촉박하므로, 전화 녹음이나 문자 메시지로 "계약갱신청구권을 행사하여 기존 전세 조건으로(또는 법적 상한인 5% 인상 범위 내에서) 2년 더 거주하겠습니다"라는 내용을 명확히 남기세요. 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다.
전환 거부 의사 표시: "저는 월세 전환에 동의하지 않습니다. 전세 유지를 원합니다"라고 확실히 못 박으세요.
임대인의 실거주 주장 시: 만약 임대인이 "그럼 내가 들어가 살겠다"고 나온다면, 이사 후 실제로 임대인이 사는지 확인하여(확정일자 열람 등) 허위임이 밝혀지면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 임대인에게 미리 고지하면 함부로 거짓 실거주를 주장하기 어렵습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인과 전세 갱신 조건에 대한 합의가 잘 안된다면 계약갱신청구권을 사용하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하면 법에서 정한 특정한 사항이 있지않은 경우 동일한 조건으로 갱신이 가능하며 임대인은 5%의 한도 내에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 사용함에 대한 근거 (녹취 또는 문자 또는 내용증명 등)를 남기시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문1: 네 무조건 가능합니다. 임대인이 실거주를 하지 않는 이상 월세 전환 거부를 이유로 내쫒을 수 없습니다. 질문2: 임대인은 보증금의 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있으며 전세를 월세로 바꾸는 것은 귀하의 동의 없이는 절대 강제할 수 없습니다. 질문3: 현실적인 조언은 임대인이 억지를 부린다면 갱신청구권을 즉시 행사하여 전세 계약을 2년 연장해버리는 것이 가장 유리합니다. 결론적으로 지금 즉시 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하여 기존 전세 조건 그대로 2년 연장하겠다고 하면 됩니다. 이 경우 임대인이 할 수 있는 행동은 보증금 5%이내에서만 증액할 수 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
문의하신 점에 대해 순서대로 답변드리겠습니다.
1. 임대인과 관계가 다소 불편해지더라도 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 행사하시면 2년 더 거주하시는 데는 별다른 문제가 없어 보입니다. 임대인의 개인적인 경제 사정은 갱신을 거절할 수 있는 정당한 법적 사유로 인정받기 어렵기 때문입니다.
2. 전세를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 필수적인 사안이라 집주인이 일방적으로 강행하기는 힘든 구조입니다. 설령 조건이 변경되더라도 법정 인상 한도인 5%와 규정된 전월세 전환율 내에서만 조정이 가능하니까 무리한 요구까지 다 받아주실 필요는 없을 듯합니다.
3. 협상이 원만하지 않다면 마냥 기다리시기보다 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 문자 등으로 명확히 남겨두시는 편이 안전할 것 같구요. 법적인 테두리 안에서만 인상분을 맞춰주겠다고 입장을 정리하시는 게 향후 불필요한 분쟁을 줄이는 합리적인 대응이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,네, 가능합니다.
임차인이 계약만기 6개월~2개월 전 사이에 계약갱신청구권을 행사하면,임대인은 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없는 한 반드시 2년을 더 갱신해 주어야 합니다
,기존 전세금 + 5% 범위 내에서만 조정 가능합니다
,계약갱신청구권 먼저 명확히 문자, 카톡, 내용증명 중 증거 남는 방식으로 하시면 됩니다
예:
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사합니다
이 순간부터 임대인은 계약 종료를 일방적으로 밀 수 없습니다
먼저 갱신청구권 행사하시고 그 다음 협상이 가장 안전합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임대인의 무리한 요구에 대해 **계약갱신청구권**을 행사함으로써 기존 조건에서 법정 상한(5%) 이내의 증액만으로 **2년간 추가 거주가 가능**합니다.
질문하신 내용에 대해 실무적인 법률 근거를 바탕으로 답변드리겠습니다.
**1. 갱신청구권 행사 시 2년 추가 거주 가능 여부**
네, 가능합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 임대인은 본인이나 직계존비속의 **실거주** 등 법이 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 단순히 "월세로 바꾸고 싶다"거나 "시세보다 낮다"는 경제적 사유는 거절 사유에 해당하지 않습니다.
**2. 임대료 증액 상한 및 전환 범위**
갱신 시 임대료는 기존 임대료의 **5% 범위 내**에서만 증액할 수 있습니다. 특히 전세를 월세로 전환할 때는 임차인의 **동의**가 반드시 필요합니다. 임차인이 반대하면 월세 전환 자체가 불가능하며, 설령 합의하더라도 법정 **전월세전환율**()을 초과할 수 없습니다. 임대인이 고집하는 금액이 이 기준을 넘는다면 법적 효력이 없습니다.
**3. 대응 전략 제언**
조심스럽게 조언드리자면, 현재는 협상보다는 **권리 행사**를 명확히 하시는 것이 유리합니다. 임대인이 합의를 거부하고 있으므로, 먼저 **문자나 내용증명**을 통해 "계약갱신청구권을 행사하겠다"는 의사를 명확히 전달하십시오.
만약 임대인이 계속해서 무리한 금액을 요구하며 계약서를 새로 쓰지 않겠다고 버틴다면, **주택임대차 분쟁조정위원회**의 도움을 받으실 수 있습니다. 하지만 갱신청구권은 임차인의 일방적 의사표시만으로 효력이 발생하므로, 의사 표시만 정확히 해두셔도 법적 보호를 받으며 2년 더 거주하실 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
계약 만기 2개월 전까지 반드시 갱신청구권 사용 의사를 전달해야 하며, 추후 증거 확보를 위해 반드시 기록이 남는 수단을 활용하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 계약갱신청구권 행사 가능합니다.
2. 임대료 상한 5% 이내 협의 가능합니다. 그 이상 올리면 불법이 됩니다.
3. 앞으로 협상 여지가 크지 않다면 계약갱신청구권을 바로 행사하는 것이 좋습니다.
감사합니다.