안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 계약 종료와 관련하여 임차인과의 갈등으로 마음 고생이 많으셨을 것으로 생각됩니다.
1. 종료일 이후 거주에 따른 월세 일할 계산 및 추징 가능 여부
임대차 계약 종료 후에도 임차인이 무단 점유 중이라면, 해당 기간만큼 부당이득 반환 법리에 따라 일할 계산하여 월세 상당액을 청구할 수 있습니다. 이는 정당한 권리이므로 명확하게 청구 가능합니다.
2. 보증금 공제 후 반환 및 소송 여부
임대차보증금은 목적물을 명도할 때까지 발생하는 연체 차임, 관리비, 부당이득금 등 모든 채무를 담보합니다. 따라서 명도 시점에 발생한 미납 월세를 보증금에서 공제한 후 잔액만 반환하는 것이 가능하며, 별도의 소송 없이도 공제 권리를 행사할 수 있습니다.
3. 동시이행 관계와 보증금 반환 지연 여부
임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 열쇠 인계 등 명도를 이행하지 않는다면, 보증금 반환을 거절하여도 임대인에게 지연이자나 손해배상 책임이 발생하지 않습니다. 즉, 명도가 완료될 때까지 보증금 지급을 보류할 수 있습니다.
대응책: 우선 내용증명을 통해 계약 종료 사실과 명도 기한을 명시하고, 지연 시 월세 상당액을 보증금에서 공제하겠다는 의사를 강력히 표시하십시오. 이후에도 점유가 지속되면 부동산 인도 소송을 제기함과 동시에 점유이전금지가처분 신청을 준비하시길 권고합니다.
감사합니다.