매매가 9억집에 2.5억대출이 있어요.
매매가 9억집에 2.5억대출이 있어요. 전세 시세는 아직알수없지만 세입자 보증금으로 대출 다 갚는다고 하면 괜찮을까요 빚있는집에는 전세를 잘안들어와서 물어봐요
전세금으로 대출을 상환하는 조건의 전세계약은 대출이 없는 집이라고 생각하시고 계약하시면 됩니다.
대출 상환만 잘 하는지 잔금일에 확인해주시면 되고 대출이 상환되면 세입자가 1순위 채권자가 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전셋집을 얻는 경우 저당권 뿐 아니라 다른 권리관계가 있는 지 등도 등기부등본으로 종합적으로 검토할 필요가 있습니다. 기본적으로 저당권+전세금액이 집값(KB시세 등)의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 전세 보증금으로 대출금을 상환하는 조건이라면 보다 안전할 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
매매가 9억 원짜리 집에 2.5억 원의 대출이 있는 상태에서, 세입자의 전세보증금으로 이 대출을 모두 상환할 계획이시라면 이론적으로는 괜찮을 수 있지만 현실적으로는 중개사 및 법무사의 도움을 받아 처리하는 것이 좋습니다.
전세 세입자 입장에서 중요한 판단 기준세입자가 전세로 들어오기 위해 가장 중요하게 보는 것은 본인의 보증금이 ‘안전하게 회수 가능한 구조’인지입니다. 그 기준은 다음과 같습니다:
1. 선순위 채권보다 후순위이면 위험세입자 보증금이 들어가기 전에 이미 2.5억 원의 대출이 있다면,
세입자는 후순위 채권자가 되어버립니다.이런 경우, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 못 돌려받을 수 있다는 점 때문에 세입자는 꺼리게 됩니다.
만약 세입자 보증금이 들어오자마자 기존 대출을 말소하고, 세입자가 1순위로 등기되도록 처리된다면, 안전성이 확보됩니다.
이건 실제 계약과 동시에 은행 대출 말소 + 전세권 설정 + 확정일자 등의 절차가 즉시 함께 진행되어야 합니다.
세입자 보증금 ≥ 기존 대출액
전입과 동시에 대출 말소 처리
세입자 보증금이 대출보다 선순위가 되도록 보장 (즉, 등기부상 대출을 없앤 상태에서 전세권이나 전입신고+확정일자 부여)
>> 이 조건이 충족되면 세입자 입장에서도 "이 집은 빚 없는 집"이 되어 전세로 들어올 수 있습니다.
주의할 점:만약 대출이 말소되지 않은 상태에서 전세계약을 먼저 체결하면,
세입자는 후순위자가 되므로 위험하다고 판단해 입주를 꺼릴 수 있습니다.실제로 "빚이 있는 집에는 전세를 잘 안 들어간다"는 말은, 선순위 채권이 있는 상태를 의미하는 것이지, 대출이 있지만 즉시 상환되거나 말소되는 구조라면 괜찮습니다.
등기부등본에 있는 근저당권(대출)의 말소 계획을 명확히 준비
→ 대출금 상환자금이 전세보증금으로 들어오고, 그 즉시 말소한다는 것을 계약서나 특약사항에 명시하세요.공인중개사와 협력해, 전세 계약 시점에 ‘말소 → 전입신고 → 확정일자’가 연이어 이뤄지도록 절차 조율
→ 특히 요즘 세입자들은 보증보험 가입도 많이 하므로, 보증보험이 가능한 조건인지도 확인해야 합니다.세입자에게 투명하게 설명하고 신뢰를 주는 것이 중요
→ "현재 대출이 있지만, 전세보증금으로 즉시 상환할 예정이고, 등기 말소와 동시에 전입신고와 확정일자까지 진행됩니다."라는 식의 설명이 있으면 신뢰를 얻을 수 있습니다.
세입자 보증금으로 기존 대출을 전액 상환하고, 등기부에서 말소까지 확실히 처리된다면 전세를 놓는 데 큰 문제는 없습니다. 다만 중요한 것은 이 모든 절차가 계약과 동시에 명확하고 안전하게 실행되도록 조율되어야 한다는 점입니다. 공인중개사와 사전에 이런 구조를 잘 상의하시면 전세를 놓는 데 어려움은 크지 않을 겁니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
매가 9억인데 대출 2.5억원이면 임차인으로 들어올 사람이 없습니다.
세입 자들이 대출이 있는 집의 전세 계약을 망설이는 주된 이유는, 혹 시라도 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우 자신의 전세 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다는 불안감 때문입니다. 전세 보증금은 세입 자 에게 매우 중요한 자산이기 때문에, 이를 지키기 위해 집의 권리 관계가 깨끗한 것을 선호하는 것이 일반적입니다.
이 경우, 전세 계약 시점에 임차인에게 기존 대출 현황을 정확히 고지하고, 받은 보증금으로 해당 대출을 즉시 상환하여 근저당을 말소할 것임을 명확히 약속하며, 계약서 특약 사항 등으로 이를 명시하는 것이 좋습니다. 세입 자가 잔금을 치르는 날 임대인 임차인 같이 은행에 가서 임차인이 잔금 중 일부를 줘서 근저당 말소 절차를 진행하고 나머지 잔금을 주면 됩니다. 영수증은 근저당 말소 비용에 들어간 금액 포함 잔금 영수증을 받으시면 됩니다.
궁극적으로는 임대인과 임차인 모두에게 안전하고 만족스러운 계약이 될 수 있도록, 계약 전에 전세 시세를 면밀히 파악하시고 공인 중개사 등 전문가와 충분히 상의하여 하자 없는 계약을 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
9억 시세에 2.5억대출이 있지만 세입자의 보증금으로 기대출 상환한다면 큰 문제는 없습니다.
세입자 입장에서도 대출을 상환한다고 하면 긍정적인 생각을 가지게 될 것이므로 임차인을 쉽게 구할 수 있을 지 모릅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출을 갚아주는 조건으로 전세를 놓으면 세입자들이 안심하고 들어옵니다
부동산에 대출을 갚아주는 조건으로 내놓으시면 됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 전세계약이 선순위 근저당말소조건으로 계약을 하시면 되기 떄문에 일반 담보없는 매물과 다르지 않습니다. 보통 왠만한 주택들은 담보대출이 있을수 밖에 없기 떄문에 전세계약시점에는 선순위 근저당이 있지만 전세계약이후 잔금시에는 상환하고 입주하는 전세세입자가 선순위 임차권이 되도록 특약으로써 기재를 하기 떄문에 일반 세입자를 구하는데 문제가 없습니다.