상가 임대차 후속 임차인 문제로 고민중입니다.

Question

상가 건물의 A호를 임차하여 자영업 하던 중, 계약기간 만료 전 폐업하기로 하였습니다.

후속 임차인을 구하는 중, 같은 건물의 B호 임차인께서 본인이 A호로 이사를 하시겠다며 다른 사람들에게 매물을 보여주지 마라고까지 말씀 하셨고, 12월 16일부터 인테리어를 시작할 것이니 그 전에 건물을 비워달라고 하셨습니다.

B호 임차인분도 B호실에 대한 임대차 계약 기간이 남은 상황이었는데, B호의 후속 임차인은 B호 임차인분 책임으로 구하는 것으로 얘기가 되었습니다.

그리고 오늘, A호실로 이사하겠다고 확답 주시고 한달이 조금 더 지난 시점에 와서야 개인적인 사정으로 못하겠다고 통보하셨습니다.

건물 주인이랑 저는 상당히 당황스럽습니다.

이럴 경우, A호실의 후속 임차인을 구하는 문제는 누구의 책임이며, 만약 제가 구해야 된다면 B호실 사장님께 물을수 있는 다른 책임은 없을까요?

위 모든 내용은 건물 사장님, 작성자 본인(A호 임차인), B호 임차인 세명이 함께 알고있는 사정들입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

B호실 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 상태라면 더 이상 질문자님이 신경쓰실 이유는 없고 임대인 또는 b호실 임차인이 알아서 해결해야 할 문제입니다. 다만 그렇지 않은 상황이라면 아직 계약체결도 되기 전으로 당사자간 아무런 권리의무관계가 발생하지 않기 때문에 질문자님이 임대인과 사이에 문제를 해결하셔야 합니다.

Answer 2

일반적으로 임대차 계약은 당사자 간의 합의에 따라 성립되고, 특별한 사정이 없는 한 계약 내용을 준수해야 할 의무가 있습니다. B호 임차인은 A호실로 이사하겠다는 확답을 주고 인테리어까지 시작하도록 했으므로, 이는 구두 계약으로서의 효력을 가질 수 있습니다.

따라서 B호 임차인의 일방적인 계약 파기는 계약 위반에 해당하며, 이로 인해 발생한 손해에 대해서는 배상 책임을 물을 수 있습니다.

A호실의 후속 임차인을 구하는 문제는 원칙적으로 임대인의 책임입니다. 다만, 임차인이 계약 기간 만료 전 폐업하는 경우에는 임차인이 후속 임차인을 구하는 것이 일반적입니다. 그러나 이 경우에도 임대인은 임차인의 후속 임차인 구하는 행위를 방해해서는 안 됩니다.

B호 임차인의 행동은 임대인과 A호 임차인의 후속 임차인 구하는 행위를 방해한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 B호 임차인에게 A호실의 공실 기간 동안 발생한 임대료 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 후속 임차인을 구하기 위해 지출한 광고비 등의 비용도 청구할 수 있습니다.

B호 임차인에게 책임을 묻기 위해서는 B호 임차인이 A호실로 이사하겠다는 확답을 주었다는 사실을 입증할 수 있는 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 녹취록 등이 증거가 될 수 있습니다.

만약 B호 임차인이 A호실 이전을 확정적으로 약속했다는 증거가 불충분하다면, B호 임차인의 행동으로 인해 후속 임차인을 구하지 못하게 되었다는 사실을 입증해야 합니다. 이를 위해서는 B호 임차인이 다른 사람들에게 매물을 보여주지 말라고 했다는 사실, 인테리어 일정을 협의했다는 사실 등을 증명해야 합니다.