월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
제가 월세 집 1년 계약 후 만기되기 3개월 전부터 집주인과 직접 연락을 취해 구두(문자)로 n개월만 연장을 했는데요(계약서에 재계약 시에는 2개월 전에 말하라고 되어있었습니다). 나가기 2달전에 부동산에 말씀드려라 해서 말씀도 드렸고 집주인과도 몇 개월 후에 나가겠다고 얘기도 나눴습니다.
근데 다음 계약자가 집 보러 온 상황이 되어 부동산에서 연락이 왔는데, 제가 만기 이후에 계속 살 때 집주인에게 말을 해서 묵시적계약이 아니게 되었다고 묵시적이 아니고 구두계약 하면 자동으로 1년 계약이 새로 되는 것이니 그걸 안 채우고 나가는 탓에 다음 중개 수수료를 집주인이 아닌 제가 부담해야한다고 하십니다. 저는 n개월만 살 수 있냐고 분명히 집주인께 여쭤보고 산 것인데 왜 1년이 저절로 갱신되는 것이며 중개 수수료를 제가 부담해야하는 걸까요..?
묵시적 계약 연장이 아닐 경우에는 다음 임차인을 구하기 위한 중개 수수료를 제가 내야 하는 건가요? 저는 반대로 묵시적일 경우에 1년계약인 줄 알았는데.. 구두계약으로 n개월 연장했는데도 1년으로 자동 계약되는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 1년 계약인 경우 묵시적 갱신은 일어나지 않으며 연장하여 거주하는 경우 기본 계약기간인 2년으로 변경되는 것입니다. 만일 2년의 계약기간을 채우지 못하고 나가시는 경우에는 임대인과 협의를 하셔야하는데, 통상적으로 임대인은 아쉬울 것이 없다보니 (임차인이 계약기간 중 월세 부담 및 계약 종료시에 보증금 반환 등) 보증금과 월세 문제를 해결하기 위해 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
첫 임대차계약이 끝나고 임대차종료일 기준 6~2개월 전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 기존 조건 그대로 자동 갱신이 되는 것을 묵시적 갱신이라고 하고 묵시적 갱신의 경우 중도 해지를 하기 위해서는 3개월 전에 해지를 요청을 하게 되면 3개월 후 계약해지를 하고 복비 또한 임대인이 책임을 지게 되는데 위의 경우 기간이 설정이 되게 되면 재계약이 되어 그 기간까지는 거주를 해야 의무가 발생이 되면 중도해지를 하게 될 경우 임차인의 사정에 의한 중도해지가 되어 복비를 임차인이 책임을 져야 하는 경우입니다.
즉 묵시적갱신이나 계약갱신청구권등은 중도해지 시 3개월 후에 해지가 가능하고 복비에 대한 책임이 임차인에게 없지만 재계약일 경우는 임차인이 중도해지를 하게 될 경우 복비를 부담을 해야 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 복비를 내야 하는 상황은 오로지 임차인이 자기 사정으로 계약기간 중간에 나가는 경우(중도해지) 뿐입니다
하지만 질문자님의 경우 중도해지가 아니라 합의된 계약기간 종료입니다
그런부분을 임대인께 말씀드리고 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
월세 구두계약으로 n개월만 연장했다고 하더라도 법적으로 구두 계약도 효력이 있습니다. 그러나 구두 계약의 경우 계약 기간 및 조건에 대해 명확히 증명하기 어렵기 때문에 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다.
보통 계약 기간을 명확히 하지 않으면 법적으로는 최대 2년까지 계약이 연장된 것으로 간주됩니다.
중개수수료 부담은 계약 조건과 관행에 따라 다르나 구두 재계약 후 임차인이 계약 기간을 다 채우지 않고 계약을 중도 종료하면 임대인이나 중개사가 중개수수료를 세입자에게 요구하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
구두로 N개월만 합의한 경우 이는 합의갱신이며 기간은 합의한대로 확정됩니다.
합의갱신은 1년 자동 갱신이 아니므로 조기퇴거 시 중개보수는 통상 임차인이 부담하지 않습니다.
묵시적 갱신은 언제든 해지 가능하고 복비는 임대인 부담이라는 판례가 다수 입니다.
제가 월세 집 1년 계약 후 만기되기 3개월 전부터 집주인과 직접 연락을 취해 구두(문자)로 n개월만 연장을 했는데요(계약서에 재계약 시에는 2개월 전에 말하라고 되어있었습니다). 나가기 2달전에 부동산에 말씀드려라 해서 말씀도 드렸고 집주인과도 몇 개월 후에 나가겠다고 얘기도 나눴습니다.
근데 다음 계약자가 집 보러 온 상황이 되어 부동산에서 연락이 왔는데, 제가 만기 이후에 계속 살 때 집주인에게 말을 해서 묵시적계약이 아니게 되었다고 묵시적이 아니고 구두계약 하면 자동으로 1년 계약이 새로 되는 것이니 그걸 안 채우고 나가는 탓에 다음 중개 수수료를 집주인이 아닌 제가 부담해야한다고 하십니다. 저는 n개월만 살 수 있냐고 분명히 집주인께 여쭤보고 산 것인데 왜 1년이 저절로 갱신되는 것이며 중개 수수료를 제가 부담해야하는 걸까요..?
==> 현재 상황에서 임대인과 협의한 날자에 퇴거를 하는 경우 중개보수 부담요구는 적법하지 않습니다. 이러한 경우 거부할 수 있는 법적인 권리가 있습니다.
묵시적 계약 연장이 아닐 경우에는 다음 임차인을 구하기 위한 중개 수수료를 제가 내야 하는 건가요? 저는 반대로 묵시적일 경우에 1년계약인 줄 알았는데.. 구두계약으로 n개월 연장했는데도 1년으로 자동 계약되는건가요??
== 법적인 근거가 없는 요구사항입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
서로 주장하는 부분에 잘못된 점이 있습니다. 우선 최초계약으로부터 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 보통은 최초 1년계약후 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 아닌 법적 최소거주기간에 따른 연장이 되게 됩니다. 중요한건 이러한 부분은 위 상황과는 관계가 없고 위 상황은 1년 만기후 n기간동안 합의갱신이 된 상태로 보입니다. 그에 따라 n기간을 다 채우고 퇴거하는 상황이라면 중개보수를 부담할 이유가 없습니다.
즉, 중개사의 1년이 자동으로 된다는 부분도 틀린 설명으로 보입니다. 종합적인 상황으로 볼때 n기간을 계약대로 채우고 퇴거를 하기 위해 세입자를 구하는 경우라면 중개보수를 질문자님이 부담하셔야 할 이유는 없어보입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 임대차 계약에서 '구두 계약'과 '묵시적 갱신'은 법적으로 중요한 차이가 있습니다.
구두 계약의 효력과 중 개 수수료 문제 ==>
집주인과 문자 메시지 등으로 'N개월 연장'에 대해 명확히 합의한 증거가 있다면, 이 구두 합의는 법적인 효력을 가집니다. 이 경우 합의된 'n개월'이 새로운 계약 기간이 되면, 이 기간 만료 전에 임차인이 퇴 거 한다면 중 개 수수료는 임차인인 부담할 가능성이 큽니다. 중요한 것은 '몇 개월 연장'에 대한 명확한 합의 증거가 있는가 하는 점입니다.
묵시적 갱신과 차이점 ==>
묵시적 갱신은 임대차 만료 전 특정 기간 동안 아무런 통보가 없을 때 2년 자동 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지 통보 후 3개월 뒤 퇴거 할 수 있으며, 이때 중 개 수수료는 임대인이 부담합니다. 하지만 본인께서 만기 3개월 전부터 집주인과 'n개월 연 장'을 논의하셨으므로, 이는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 부동산 중개 인의 설명처럼 '묵시적 갱신이 아니다'라는 부분은 맞습니다.
말씀 하신 분을 위한 조언 ==>
가장 중요한 것은 집주인과 문자나 통화 기록을 통해 'n개월 연장'에 대한 명확한 합의 내용을 입증하는 것입니다. 이 증거를 바탕으로 합의된 기간 까지만 거주하시고, 그 이후에는 중 개 수수료 부담 없이 퇴 거가 가능한지 암대 인과 다시 논의해 보실 수 있습니다.