계약서 불이행시 손해배상 청구 가능한지요?
2016년 8월 의원 개원시 임대차 계약을 하였고(501호, 502호) 당시 임대인이 건물용도에 대하여 모두 근린2종에서 1종으로 변경해주기를 계약서에 명시하였으나 실상 502호만 변경하고 501호는 2종으로 놔둔 상태로
2025년 9월 임차인이 권리금을 받고 의원을 양도하려는 과정에서 501호가 근린 2종에서 1종으로 변경되지 않았다는 사실을 인지하였고, 현재는 2024년 개정된 법에 따라 이 건물이 2종에서 1종으로 용도변경이 어려울 뿐더러 근린 2종에서는 의원 개설이 허가되지 않는 바, 건물 용도상 양도가 어려워져 권리금을 보전받지 못하고 2025년 10월 폐업하게 되었습니다.
이런경우
임차인이 임대인에게 계약서 불이행으로 손해배상 청구 가능한가요?
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
임차인의 계약상 의무위반은 확인되나, 한편에서는 2024년 법 개정으로 인해 용도변경이 어려워졌고 그 결과로 양도가 어렵게 된 사정이 있습니다. 2024년 법 개정이라는 사정이 개입되어 있고, 한편 임차인도 용도변경에 대해 확인하지 못한 과실이 있는 점 등을 고려하면 임대인의 책임이 인정될지 단언하기 어렵고, 된다고 해도 책임이 제한될 소지가 있어 보입니다. 쉽게 말씀드리기는 어려우신 사안입니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
계약서상에 임대차 목적물에 대해서 명확하게 둘 다 기재가 되어 있는 상황이고 그 영업을 위해서 변경을 요청하였고 계약서에도 기재되어 있다면 불이행으로 인해서 권리금 계약이 어려워지는 상황이라면 그에 따른 손해배상 책임이 가능할 것으로 보입니다.
다만 상대방이 그 불이행을 하게 된 구체적인 경위나 불이행한 것에 대해서 본인에게 고지한 것이 있는지 등에 따라서 구체적인 손해 내용이나 감경 여부가 달라질 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대인이 임대차계약 당시 건물 용도를 모두 근린1종으로 변경하기로 약정하고도 501호에 대해 이를 이행하지 않았다면, 이는 명백한 계약불이행으로 평가될 수 있습니다. 그 결과 임차인이 의원 영업을 양도하지 못하고 권리금 손실을 입은 경우, 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 핵심 쟁점은 계약서의 용도변경 의무가 명시되어 있고, 임대인이 이를 이행하지 않은 사실이 입증되는지 여부입니다.법리 검토
민법상 채무불이행은 계약상 의무를 이행하지 않음으로써 상대방에게 손해를 발생시킨 경우를 의미합니다. 임대차계약서에 명시된 용도변경 약정이 존재한다면, 임대인은 행정적 절차를 포함한 실질적 이행의무를 부담하며, 이를 해태한 경우 손해배상책임이 발생합니다. 또한, 임차인이 해당 미이행으로 인한 권리금 손실을 입증할 수 있다면, 손해의 상당인과관계가 인정됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
① 계약서 원본과 공문, 변경허가 신청 기록, 지자체의 용도변경 불허 사유서 등을 확보하십시오.
② 권리금 산정 근거(양도계약 초안, 권리금 견적서, 중개사 확인서 등)를 통해 손해액을 객관화하십시오.
③ 임대인이 용도변경 절차를 이행하지 않은 경위를 입증할 수 있다면, 민사상 손해배상청구소송을 제기할 수 있으며, 필요 시 계약의 일부 해제 또는 신의칙 위반 주장도 병행 가능합니다.추가 조치 및 유의사항
법원은 손해배상액을 실제 손해로 한정하므로, 권리금 산정의 객관적 자료 확보가 중요합니다. 또한 용도변경이 불가해진 시점이 2024년 개정법에 따른 것이라면, 임대인의 책임 범위는 그 이전 불이행의 귀책사유로 한정될 가능성이 있습니다. 계약서 내용과 경과에 따라 책임 비율이 달라질 수 있으니, 세부 검토가 필요합니다.