시골에 있는 제 땅에 누가 농사를 짓고 있는데요.
시골에 땅이 조금 있는데, 어차피 팔리지도 않아서 그냥 내비두고 있었어요.
그런데 네이버 지도로 살펴보니까 누가 농사를 짓고 있네요. 일부 땅에는 비닐하우스까지 설치했어요.
솔직히 어차피 안 팔리는 땅이라 농사를 지어도 상관은 없는데요.
제가 알기로 20년이 지나면 여기서 농사 짓던 사람이 소유권을 주장할 수 있다고 하던데요.
그걸 어떻게 방지해야 할까요?
일단 여기서 농사 짓는 사람을 찾아야 한다고 하던데, 계속 이 곳에 머물 수 없으니 못 찾는 경우에는 어떻게 해야 이 땅이 제 소유권인걸 증명할 수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
너무 걱정하지 마시길 바랍니다.
점유자가 소유권을 가져갈려면 자신이 그 땅의 소유자인 줄 알고(선의) 타인의 방해 없이 평온하게 20년간 점유해야 합니다.(자주점유, 평온, 공연, 계속)
이 조건이 꽤 까다로와서 지주가 존재한다는 걸 알고 있었거나 소유자의 이의 제기, 경고 경계표시가 있었다면 시효취득 요건이 무효화됩니다.
소유권을 주장할 수 있는 방법 중 가장 간단한 방법이 내용증명을 보시는 것입니다.
내용증명을 보내시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
점유취득 시효가 성립하려면 20년이상 남의 땅을 스스로의 의지로 점유하고 타인의 방해없이 모두가 알고 있는 상황에서 사용해야 합니다. 즉 본인의 땅이라고 믿고 사용해야하고, 세금을 누가 냈는지 토지 사용료를 요구받은 적이 없는지,주변의 이웃들이 토지가 누구의 땅이라는 것을 알고 있는지 등 세부적인 사항들을 모두 만족해야 하므로 성립이 쉽지는 않습니다. 그럼에도 자신의 토지를 누군가 계속 사용하고 있는 것이 발견된다면 조치를 해야 합니다. 무단경작금지 등의 푯말 등을 설치하고 펜스 등을 세우며 경작한 사람에 대해 내용증명을 보내는 것이 필요합니다. 부당이득 반환 청구소송을 통해 수확물의 수익 상당액을 청구할 수도 있고 토지의 무단 사용에 대해 손해배상 청구도 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
타인의 부동산을 일정 기간 평온·공연하게 점유(사용)하면서 법적으로 정해진 요건을 충족하면, 그 땅의 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다
20년 동안 타인의 땅을 점유하면서 본인 소유라고 인식하고 있으면, 법적으로 소유권을 주장할 수 있습니다
따라서 이 사람이 20년 넘게 농사짓고 있었다면, 나중에 법적으로 다툼이 생길 수 있습니다.
20년 무단 점유로 인한 소유권 상실을 방지하려면, 내가 허락한 사용이라는 증거를 남기고, 무단 사용임을 경고하는 기록을 만들어 두는 것이 가장 중요합니다
그러니 전문가와 상담을 해서 어떠한 조치를 취하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 상황은 "시효취득"이라는 민법상 제도와 관련이 있습니다. 소유자가 권리를 제대로 행사하지 않고, 제3자가 오랫동안 그 땅을 사실상 점유하면서 일정 요건을 충족하면, 원래 소유자가 있어도 그 제3자가 소유권을 취득할 수 있게 되는 제도입니다. 이 제도를 방지하기 위해서는 일정한 조치를 취하는 것이 매우 중요합니다.
1. 시효취득이란?
우리 민법 제245조에 따르면, 타인의 토지를 20년간 평온·공연·계속해서 점유하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 즉, 농사를 짓는 사람이 당신의 허락 없이(=무단으로), 공공연하게(몰래가 아니라), 문제 없이(다툼 없이), 계속해서 20년 동안 사용하면, 그 사람이 땅의 소유권을 취득할 수 있습니다.
2. 현재 상황의 문제점
땅을 내버려두는 동안 제3자가 무단 점유하고 있음.
그 사람이 비닐하우스까지 설치했다는 것은 상당히 적극적으로 사용하고 있다는 증거가 됩니다.
현재 시점에서 아무 조치를 취하지 않으면, 시간이 흐르면서 시효취득의 위험이 커집니다.
3. 시효취득을 방지하려면?
(1) 소유자가 사용·관리하고 있다는 표시를 남겨야 함땅의 입구나 경계에 "사유지 – 무단 사용 금지"라는 표지판을 설치하세요.
간단한 울타리나 경계 표시를 설치해도 좋습니다.
이 행위 자체가 '소유자가 관리하고 있다'는 증거가 됩니다.
현재 농사를 짓고 있는 사람을 꼭 직접 찾을 필요는 없습니다.
‘무단 점유자에게 본인의 토지임을 통지하는 내용증명’을 발송해 두면 됩니다.
내용은 예를 들어 다음과 같이 쓰면 됩니다:
“귀하가 사용하고 있는 ○○리 ○○번지 토지는 본인 소유의 토지이며, 무단으로 사용하는 것에 대해 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 즉시 사용을 중단하시기 바랍니다.”
주소를 모른다면 ‘점유자 귀하’로 발송하여 현장 주소로 보내도 됩니다.
현재 시점에서 본인이 이 땅을 소유하고 있다는 것을 입증할 수 있도록, 등기부 등본, 지적도, 항공사진(예: 네이버 지도 스크린샷) 등을 정기적으로 보관해두세요.
나중에라도 “이 시점까지 소유자가 소유하고 있었고, 방치한 것이 아니었다”는 것을 입증하는 데 도움이 됩니다.
4. 무단 점유자를 직접 찾기 어려운 경우에는?
꼭 대면할 필요는 없습니다.
현장에 사유지 표지판을 부착하거나, 사진을 찍어두는 것만으로도 방지 효과가 있습니다.
드론 사진이나 시골 이장·주민을 통해 제보를 받는 방법도 고려해 보세요.
20년 동안 무단 점유되면 시효취득 가능성이 있으니 이를 방지 하기 위해서
사유지 표지판 설치
내용증명으로 소유권 주장
정기적인 사진 및 기록 보관
점유자를 반드시 찾아야 하는 것은 아니며, 소유자가 관리하고 있다는 ‘행위’만으로도 시효취득을 방지할 수 있습니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.