주택 매수에 따른 사실혼 부부간 자금 이동 계획 세금 관련 문의

Question

1. 현재 상황 및 자금 출처

1) 현재 사실혼 관계 (법적 미혼 상태)

2) 과거 자금 이동: 24년 6월, 본인이 사실혼 배우자에게 1억 원 송금

3) 배우자 주택 이력: 24년 8월 배우자 명의 아파트 매수 (본인 자금 1억 포함) ➔ 26년 8월 매도 예정

4) 신규 매수 예정 주택: 12억 원 (26년 8월, 배우자 아파트 매도와 동시에 잔금 예정)

5) 자금 조달 계획:

i) 본인 현금 2억 원

ii) 본인 대출: 6억 원 (생애최초 주택담보대출 LTV 70% 활용 예정)

iii) 사실혼 배우자 자금: 약 4억 원 (아파트 매도 대금 3.42억 + 현금 0.58억)

2. 향후 계획

Step 1. 단독 명의 매수: 본인의 생애최초 대출 한도(6억)를 받기 위해 법적 미혼 상태를 유지하고, 신규 주택을 본인 단독 명의로 매수함.

Step 2. 차용증 작성: 매수 자금 중 부족한 약 4억 원을 사실혼 배우자로부터 차용함.

잔금일에 금전소비대차 계약서(차용증)를 작성하고 확정일자를 받을 예정. (법정 이자율을 고려해 월 약 32만 원의 이자 지급 계획)

Step 3. 혼인신고 및 증여 처리: 매수 및 대출 실행이 완료된 이후, 법적 혼인신고를 진행함.

이후 배우자에게 빌린 4억 원의 채무를 면제받고, 이를 부부간 증여(6억 원 한도)로 신고하여 증여세를 면제받을 계획.

3. 질문

1) 24년 6월에 송금했던 1억 원을 이번 잔금 때 돌려받는 것으로 처리하거나, 추후 부부간 증여 4억 원 안에 포함하여 한 번에 신고해도 증여세 이슈가 완벽히 해소될까요?

(1억원에 대하여 차용증은 없으나 월 70만원 씩 이체 받고 있는 이력 있음)

2) 26년 8월 잔금 당일에 배우자의 매도 대금이 본인 계좌를 거쳐 새 집 매도인에게 넘어가고, 동시에 차용증을 쓰는 동선이 세무조사 방어에 문제가 없을까요?

3) [미혼 상태 차용증 작성 ➔ 대출/잔금 실행 ➔ 혼인신고 ➔ 채무면제 및 부부간 증여 신고] 로 이어지는 이 계획이 현행 세법상 안전한 절세 루트가 맞을까요? 추가로 보완해야 할 서류가 있는지요

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 혼인신고 이후에 나머지 채무를 모두 면제 받으셔도 됩니다. 10년간 6억까지는 증여세가 없으므로 증여세 신고는 안하셔도 관계 없습니다.

2. 네 관계 없습니다. 세무조사 대상도 아닙니다.

3. 네 기재하신대로 처리하시면 됩니다. 차용증 작성후부터 혼인신고 전까지는 정기적으로 채무를 상환해주셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이원화 세무사입니다.

1. 24년 6월 송금한 1억 원의 처리 (증여세 이슈)

사실혼 관계에서 오간 자금은 원칙적으로 증여로 추정됩니다. 1억 원에 대해 차용증은 없으나 월 70만 원씩 이체받은 이력이 있다면, 이를 이자 지급으로 보아 '차용'임을 주장할 수 있는 유리한 근거가 됩니다.

26년 8월 잔금 때 이 1억 원을 돌려받는 형식을 취하거나, 혼인신고 후 4억 원(기존 1억 포함)을 한 번에 증여 신고하는 것은 가능합니다. 다만, 사실혼 상태에서는 공제 한도가 0원이므로, 반드시 혼인신고 이후에 증여 신고를 완료해야 6억 공제를 적용받아 세금 이슈를 해소할 수 있습니다.

2. 잔금 당일 자금 흐름 및 차용증 작성의 적정성

배우자의 매도 대금이 본인 계좌를 거쳐 매도인에게 가는 것은 자금 출처 조사 시 명확히 드러나는 동선입니다.

당일 차용증을 작성하고 공증이나 확정일자를 받는 것은 매우 바람직합니다. 세무조사 시 당시에는 법적 남남이었으므로 빌린 것이며, 실제 이자를 지급했다는 입장을 계속 고수하셔야 합니다. 월 32만 원의 이자 지급 내역은 금융 기록으로 반드시 남겨두어야 '가장된 차용'이라는 의심을 피할 수 있습니다.

3. 전체 절세 루트의 안전성 및 보완 서류

계획하신 [차용 >> 혼인신고 >> 채무면제/증여신고]는 실무적으로 자주 활용되는 루트이나, 채무면제 시점이 중요합니다.

보완점

이자 지급의 연속성

혼인신고 전까지는 반드시 약정한 이자를 꼬박꼬박 이체하십시오.

증여 신고 시기

혼인신고 직후에 증여세 신고를 하여 4억 원에 대한 채무가 면제되었음을 확정 지어야 합니다.

자금조달계획서

26년 8월 매수 시 제출할 자금조달계획서에 4억 원을 '증여'가 아닌 차입금(그 밖의 차입금)으로 정확히 기재해야 합니다. (미혼 상태에서 증여로 적으면 즉시 과세 대상입니다.)