아파트 계약금을 신용대출로 한다면, 잔금 대출에 주는 영향은?

Question

안녕하세요, 아파트 공공분양 공고에 관심이 많은 38세 직장인(남) 입니다. 미혼이고 결혼계획은 없으며, 현재 경기도 수원시 팔달구 월세 거주 중이고 주택 없고, 소유한적도 없습니다. 차량은 캐피탈 대출로 1800만원 정도의 작은 차를 운용중이고 25%정도 상황한 상태이며, 중소기업에 근무중이고 근로소득으로 년 5천 정도의 수입을 얻고 있습니다. 청약은 18년도부터 매월 10만씩 넣고 있습니다. 40점 정도 됩니다. 대출은 차량 캐피탈 대출하고 300만원 정도 마통있습니다.(사용x) 관심있는 분양 공고가 선착순으로 나왔는데, 분양가는 2억후반대이고 계약금 3천 정도만 신용대출로 처리하고 계약을 해볼까 생각중입니다. 카카오로 직장인신용대출 조회해보면 한도는 5천만원에 금리는 만기일시 1년 기준 7%정도입니다. dsr은 13%정도 나오네요. 계약을 진행하고 입주는 올해9월 부터인데 잔금을 공공대출(생애최초 디딤돌 등)로 진행한다면 문제 없을까요? 고려해야할 사항이나 주의할점이나 혹시 놓치고 있는 부분이 없는지 코칭을 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

디딤돌대출은 대표적인 정부지원 주택담보대출상품입니다. 

장기간 시중은행보다 낮은 금리로 대출이 가능하기에 무주택 세대주라면 우선순위로 살펴봐야 할 대출상품입니다.
디딤돌 대출 자격은

부부합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초 주택구입자, 2자녀이상 가구 연소득 7천만원 이하, 신혼가구 8천 5백만 이하)

순자산가액 4.69억원 이하 무주택 세대주가 신청 가능(매매만 대출 가능하고 상속 증여 이혼으로 인한 재산분할로 취득한 주택은 대출이 불가능)

무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자(분양권 및 조합원 입주권도 주택 보유로 간주하기 때문에 이런 경우도 무주택이 아니여서 대출이 나오지 않는다.)

신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상인 경우에 대출이 가능 위 4가지 조건을 모두 충족해야지만, 디딤돌대출이 가능합니다. 

디딤돌대출 신청은 원칙적으로 소유권 이전 등기를 하기 전에 신청할 수 있습니다. 

단, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전 등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청도 가능합니다. 주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 5억원 이하인 주택이여야 합니다. 따라서 서울의 아파트는 매매가가 거의 5억을 초과하기 때문에 서울의 아파트 보다는 수도권과 지방의 아파트들이 디딤돌대출이 가능한 아파트들입니다.

디딤돌대출 한도는 최고 2.5억원 이내입니다. (LTV, DTI가 적용됩니다. 단, 생애최초 주택구입자는 3억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구인 경우 4억원까지 한도가 확대됩니다.)

DTI : 60% 이내 LTV : 70% 이내

즉, DTI를 만족하는 신혼가구가 4억 매매가의 집을 구입한다면 대출이 2.8억까지 가능합니다.

디딤돌 대출은 실거주의무제도가 있기 때문에 이 부분도 주의해야 합니다.

대상 : 디딤돌 대출 차주(2017년 8월 28일 이후 신규 접수분부터 해당)

내용 : 차주는 디딤돌 대출 받은 날로부터 1개월 내에 대출 받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지가 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.

먼저, 현재 상황을 정리해보면, 경기도 수원시 팔달구에 월세로 거주 중이며, 주택을 소유한 적이 없는 무주택자입니다. 차량 대출과 소액의 마이너스 통장이 있으며, 중소기업에 근무 중이고 연 소득은 약 5천만 원입니다. 청약 점수는 약 40점이며, 관심 있는 분양 공고는 분양가 2억 후반대입니다. 계약금 3천만 원을 신용대출로 마련하고자 하며, 이후 잔금을 공공대출로 처리할 계획입니다.

신용대출이 잔금 대출에 미치는 영향에 대해 말씀드리겠습니다. 먼저, 신용대출을 받으면 DSR(총부채원리금상환비율)이 증가합니다. 현재 DSR이 13% 정도라고 하셨는데, 신용대출 3천만 원을 추가하면 DSR이 더 높아질 것입니다. 공공대출(디딤돌 대출 등)을 받을 때 DSR이 중요한 기준이므로, 신용대출이 DSR 한도에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 신용대출을 포함한 총부채가 증가하면 이후 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 은행에서는 차주의 부채 상황을 종합적으로 평가하기 때문에 신용대출로 인해 주택담보대출의 한도가 영향을 받을 수 있습니다.

잔금 대출(생애최초 디딤돌 대출 등) 조건에 대해 살펴보겠습니다. 디딤돌 대출의 경우 부부 합산 연소득이 6천만 원 이하(생애최초 구입자 경우 7천만 원 이하)여야 합니다. 귀하의 경우 연 소득이 5천만 원이므로 소득 기준을 충족합니다. 디딤돌 대출의 최대 한도는 지역과 대출 종류에 따라 다르지만, 일반적으로 최대 2억 원까지 가능합니다. 분양가 2억 후반대의 아파트라면, 잔금 중 일부는 다른 방식의 대출이나 자금으로 마련해야 할 수도 있습니다. 계약금 3천만 원을 신용대출로 마련하고, 나머지 잔금을 공공대출과 자산으로 충당해야 합니다. 대출 금액과 이자를 고려한 현실적인 상환 계획을 세우는 것이 중요합니다.

주의할 점 및 고려 사항에 대해 말씀드리겠습니다. 신용대출의 이자율이 7%로 비교적 높은 편입니다. 이자 부담을 감안한 상환 계획이 필요합니다. 월 소득 대비 부채 상환 능력을 평가하여 무리 없는 수준으로 대출을 이용하는 것이 중요합니다. 예기치 않은 상황에 대비해 비상 자금을 마련해 두는 것이 좋습니다. 계약금이나 잔금 마련 시 자금 계획에 유동성을 고려하세요. 대출 심사 과정에서 신용대출이 미치는 영향을 고려하여 은행과 충분히 상담하고, 가능하면 미리 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

결론적으로, 신용대출로 계약금을 마련할 수 있지만, 이후 잔금 대출에 미치는 영향을 신중하게 검토해야 합니다. 공공대출이 가능한지, 대출 한도와 DSR을 고려하여 현실적인 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 은행과 상담을 통해 최적의 대출 조건을 확인하고, 상환 계획을 철저히 수립하는 것이 필요합니다.