전세 4년차, 계약 갱신권 행사 가능 여부 및 행사 방법

안녕하세요. 곧 전세 4년차가 도래하고 계약갱신권 사용을 하고싶습니다.

4년차가 도래하자 집주인 분이 기존 전세를 반전세로 바꿔 월세 50만원을 내라는 요구를 하셨는데요.

제가 지난번 연장 때는 '구두 협의로 재계약(계약 조건 변경 없이)'을 했었습니다.

1. 4년차이고 지난번에 구두협의로 재계약(물증은 없음)을 한 상태에서 이번에 '계약 갱신권 행사'가 가능할까요?
2. 만약 이번에 집주인과 협의하여 '계약 갱신권 행사'를 하지 않고 소액의 월세를 지급하는 형태로 재계약한 경우에는 향후 '계약 갱신권 행사' 기회가 한번 더 남을까요?
3. '계약 갱신권 행사'는 문자 등을 통해 '계약 갱신권을 행사하고 싶다'는 말을 하면 행사가 성사되는 것일까요?

도움 주셔서 감사합니다.