전세 거주중인데 집이 경매에 넘어갔어요 보증금은..????

Question

빌라 보증금 9500만원 (대출 7500 / 내돈 2000)

23년3월24일 전세로 입주. 25년에 1번 전세연장하고 27년 3월 24일 만기

보증보험 안들었어요. 처음 계약서 작성할때 부동산에서 집주인이 보증보험이 들어져있으니 우린 안들어도된다고 하셨거든요.

(경매 통보 후 집주인한테 말하니 보증보험 안들었다고함)

7월14일에 빌라가 경매에 넘어갔다는 안내문이 법원에서 날라왔어요

채권자:신한은행 / 채무자겸소유자:집주인

그러고 일주일뒤쯤 법원에 가서 권리신고 및 배당요구신청서 작성했어요.

집주인분한테 연락하니 한두달 안냈는데 은행한테 넘어갔다는둥

알아보는 법인회사가있다. 소통중이다. 잘해결될거다.

8월 말까지는 해결될것같다. 했지만 현재까지 뭐 없어요.

그 뒤로도 몇번 전화,문자가 오갔지만 매도중이다. 통장도 막혔다. 매도 열심히 소통중이니 걱정마라. 매도가 답이다 지금. 이란 답변만 와요.

(와중에 집 엘베 고장나거나 하면 업체불러서 잘 해결해줌...)

곧 전세 만기기도하고 걱정이돼요. 제가 여쭈어 보고 싶은건

* 중소기업청년대출(중기청)을 받고있는데 경매중에도 전세 연장이 가능한건가요? 집에 문제가 있으면 안되지않나해서요ㅠㅠ

* 경매 넘어갔을땐 그집에 무작정 눌러앉아야 누가 경매로 집을 사더라도 1순위로 돈을 받을 수 있다고 들었는데 맞는지요? 가능한건지요?

이 외에도제가 알고있어야할 부분, 조언해줄내용 말씀해주시면 아주 감사하겠습니다!!!ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

집주인 쪽 보증보험이 있다는 말을 믿고 따로 들지 않았는데 경매 안내문을 받으셨다니 많이 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 배당요구를 마치신 것은 잘하신 일이지만, 실제로 얼마를 돌려받을지는 은행 근저당과 전입일 중 무엇이 먼저인지에 달려 있습니다.

1. 눌러앉는 것보다 순위가 먼저입니다

버틴다고 1순위가 되지는 않습니다. 은행 근저당 설정일보다 전입신고와 확정일자가 빨라야 은행보다 먼저 배당받고, 못 받은 돈은 낙찰자에게도 요구할 수 있습니다. 근저당이 먼저라면 낙찰 후 집을 비워줘야 하고 부족분은 집주인에게 따로 받아야 합니다.

2. 배당요구 종기까지는 전출하면 안 됩니다

대법원은 전입과 거주가 배당요구 종기까지 유지되어야 우선변제를 인정합니다. 들으신 이야기는 이 뜻에 가깝습니다. 중기청 대출은 경매 중인 집이면 연장 심사가 까다로울 수 있으니 은행에 미리 확인하세요.

3. 그런데 중개사 설명은 확인하셨을까요

집주인 쪽 보증보험이 있으니 안 들어도 된다는 설명이 사실과 달랐다면, 배당에서 부족한 금액을 중개사와 그 공제기관에 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다.

지금은 등기부등본을 떼어 근저당 설정일과 전입일, 확정일자를 비교하고 계약서와 중개대상물 확인설명서를 챙겨 두시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 거주 중인 주택의 경매 절차와 관련하여 불안감이 크실 것으로 생각합니다. 우선 중소기업청년대출의 경우, 경매 중에는 목적물의 권리 변동 가능성으로 인해 일반적인 연장이 거부될 가능성이 높습니다. 대출 기관인 은행에 현재 경매 상황을 알리고 기한 연장 가능 여부를 즉시 확인하셔야 합니다.

경매가 진행 중인 상황에서 주택을 비우면 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있으므로, 임차권등기명령을 완료하기 전까지는 점유를 유지하는 것이 좋습니다. 낙찰자가 결정되더라도 의뢰인의 대항력 유무에 따라 보증금 반환 의무 승계 여부가 달라지므로, 임대인의 매도 약속만 믿고 기다리기보다는 배당표를 주시하며 법적 대응을 준비해야 할 것으로 보입니다.

집주인의 말만 믿고 대응을 늦추는 것은 위험할 수 있으며, 현재 배당요구신청서를 제출하셨으니 낙찰 대금에서 보증금을 우선 배당받을 수 있는지 권리 분석을 다시 해볼 필요가 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.