중기청으로 근저당 있는 집 계약하려고 하는데 도움 부탁드리겠습니다.

Question

안녕하세요.

현재 중기청 80%로 보증금 1억 집에 살고 있고

내년 1월 27일에 만기일입니다.

중도이사를 가게 되어 집을 알아보고 있는데

마음에 드는 빌라가 보증금 1억 4천1백만원에

근저당이 1억 4천 2백만원 입니다.

근저당 상환 조건으로 계약을 진행하려고 하는데 여기서 질문이 있습니다.

(매물은 등기부 확인 시 공동주택 및 업무시설로

표기되는 집합건물입니다.)

1. 근저당 상환 조건으로 계약하면 이사날

제가 보증금을 집주인에게 송금하고 > 그 돈으로 집주인 근저당 말소이 순서로 알고 있는데

이렇게 되면 제가 선순위 최우선이 되나요?

1. 1번처럼 계약했을 시 집에 문제가 생겨 경매에 넘어가면 제가 최우선 순위니 제 보증금은 안전한거죠?

3. 처음 가입 시 중기청 80%으로 들면서 보증 보험을 가입하였는데 목적물 변경 시 재가입해야 되나요?

4. 예전에는 HUG(반환보증)와 HF(상환보증)가 보증보험 종류가 다르다고 인터넷에 나와있던데 현재는 HF도 반환보증으로 바뀐게 맞나요?

1. HF 반환보증 한도 조건이 아래와 같은데 주택 가격의 90%-(근저당+임대차보증금의 합) 이 부분은 선순위는 저로 바뀌니 근저당은 없고 선순위임대차 보증급의 합은 제 전세 보증금을 뜻하나요? 그렇가면 주택가액90%-전세보증금인가요? 이러면 아무것도 못받는게 아닌가 싶은데 제가 잘못이해하는거 같아서 설명해주시면 감사하겠습니다..

질문 내용이 많은데 소중한 답변 부탁드리겠습니다.

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Answer 1

1. 근저당 말소 및 선순위 확보

네, 맞습니다. 근저당 상환 조건으로 계약을 진행할 경우, 이사 당일 질문자님께서 집주인에게 보증금을 송금하고, 집주인이 그 돈으로 근저당을 말소하는 것이 일반적인 순서입니다. 이렇게 되면 질문자님의 전세권 설정이 1순위가 되어 선순위 최우선이 됩니다.

2. 경매 시 보증금 안전성

1번처럼 계약하여 선순위를 확보했다면, 집에 문제가 생겨 경매에 넘어가더라도 질문자님은 최우선 변제권을 가지게 됩니다. 즉, 경매 낙찰금에서 질문자님의 전세보증금 1억 4천 1백만원을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 따라서 질문자님의 보증금은 안전하다고 볼 수 있습니다.

3. 중기청 보증보험 재가입

네, 중도 이사로 목적물이 변경되는 경우 중기청 전세자금대출 보증보험에 재가입해야 합니다. 기존 보증보험은 이전 주택에 대한 보증이므로, 새로운 주택에 대한 보증을 받기 위해서는 재가입 절차를 밟아야 합니다.

4. HF 보증보험 종류

맞습니다. 과거에는 HUG는 반환보증, HF는 상환보증으로 구분되었지만, 현재는 HF도 반환보증을 취급합니다. 즉, 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 HF에서 질문자님께 직접 보증금을 반환해 줍니다.

5. HF 반환보증 한도

질문자님의 이해가 맞습니다. HF 반환보증 한도는 주택가격의 90% - (선순위채권 총액)으로 계산합니다.

선순위채권 총액 = 선순위 근저당권 설정액 + 선순위 임대차보증금

질문자님의 경우, 근저당 말소 후 선순위 근저당권 설정액은 0원이 됩니다.

선순위 임대차보증금은 질문자님의 전세보증금 1억 4천 1백만원이 됩니다.

따라서, 질문자님의 경우 주택가격의 90% - 1억 4천 1백만원이 HF 반환보증 한도가 됩니다.