부동산 버블은 어떻게 구별하나요? ?
지금 집값이 버블인지 아닌지 얘기가 많은데, 버블을 일반인이 어떻게 구벌할수 있는지 궁금합니다. 혹시 참고할만한 지표나 방법같은게 있나요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 버블을 정확하게 예측을 하는 지표는 없지만 간접적으로 예측을 할 수 있는 것은 대출관련 지표 입니다.
즉 사람들이 영끌을 통해서 부동산을 매수를 하다보면 매수세가 몰리게 되고 가격의 상승이 오게 되는데 결국 소득 대비 과도한 대출을 활용을 한 아파트 구매는 자기자본 비율보다는 대출이 크게 작용을 하게 되면서 결국 부동산 가격에 대출이 차지하는 비율이 높게 되면 버블이 끼게 되는 것입니다.
특히 금리가 낮고 대출 한도 높은 시기에는 이러한 거품이 낄 가능성이 크고 부동산도 상승하는 모습을 보이게 됩니다.
현재 가계대출 관리와 대출 규제, DSR등으로 부동산의 거품을 제거 중에 있지만 쉽게 빠지지는 않고 있는 모양새로 보여 집니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대표적인 버블 판단 지표 5가지 알려드리겠습니다.
PIR(주택구입주담지수)
PIR이 높을수록 집값이 소득에 비해 과도하게 비싸다는 뜻입니다.
LTI(소득 대비 대출 비율)
주택담보대출 총액 / 연소득
LTI가 5배를 넘으면 부채 리스크가 과도하다는 신호입니다.
전세가율
전세가율이 낮다는 것은 실거주 수요보다 매매 가격이 거품일 가능성이 큽니다.
소득 대비 주택 가격 상승률
임금 상승률보다 집값이 훨씬 빨리 오르면 비정상입니다.
주택 공급 대비 실수요 비율
실제 입주 수요가 없는데 공급이 과도하게 이루어지면 공급과잉 -> 미분양 증가 -> 버블 붕괴로 이어질 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 버블은 자산(집)의 실제 가치보다 과도하게 가격이 상승해 있는 상태입니다
실수요보다 심리가 앞서고 가격만 비정상적으로 뛰는 현상입니다
이런 상황이 보이면 버블 경고 신호라고 합니다
,거래량은 줄고, 가격은 오른다
,전세가는 하락 중인데 매매가는 상승
,금리가 높아졌는데도 집값이 계속 오른다
소득 대비 집값(PIR)이 15 넘는다
,입주 물량이 급증 예정인데 미분양도 늘어난다
이런 현상이 있는지 살펴보셔야 할거 같습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
소득 대비 주택 가격이 15배를 넘으면 버블
매매가 대비 전세가 비율이 50%이하면 버블
금리가 오르는 데 집값이 오르면 버블
인근보다 지나치게 높은 시세는 버블
종합적으로 판단하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 거품을 판단하는 자료에 대해서는 어떤 것을 기준으로 하는지는 차이가 있습니다. 보통 주택구입부담지수를 기준으로 판단해볼수 있는데, 주택구입부담지수란 한 지역의 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중위가격 주택을 구입할때 부채상환 부담을 나타내는 지료로 100을 기준으로 할때 소득의 25%을 주담대 상환으로 사용한다는 의미입니다. 더 쉽게는 100이면 주택구입부담이 적정, 100을 초과하면 과도하다는 의미라고 보시면 됩니다. 해당 기준으로 전국적은 평균은 61로 버블이 있다고 보기 어려우나, 서울의 경우는 150으로 적정수준을 초과한 버블 상태로 해석될수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 버블인지, 아니면 단순 하방 압력에 따른 가격 상승인지를 구분하는 것은 현실적으로 매우 어렵긴 합니다. 다만, 몇가지 지표를 이용해서 그것을 구분할 수는 있씁니다.
먼저 소득 대비 주택가격 비율입니다. PIR 이라고도 하는 지표인데 이것이 6-7 배 이상이면 버블 가능성이 있는 것입니다. 즉, 평균 연간 가구 소득이 9000 만원인데 집값이 6억 이상이라면 버블이 있는 것이며, 이로 비추어 보았을 때 서울은 15배가 넘어가기 때문에 심각한 버블 상태인 것입니다.
다음으로 볼 수있는 지표는 전세가율입니다. 보통 60-70% 정도가 정상적인데, 전세가율이 낮아질 수록 매매가 거품이 의심되는 것으로 판단하시면 됩니다.
마지막으로는 가계부채 대비 GDP 비율입니다. 한국은 GDP 대비 가계부채 비율이 세계 1위입니다. 집값이 높은데다 대출이 많으면 버블이 꺼질 확률이 높습니다. 그래서 우리나라 부동산이 위험한 것이지요.
우리나라는 이와 같이 아래에서 받쳐 줄 수 있는 요인이 다른 부동산이 비싼 나라들에 비해 너무 적습니다. 그래서 언젠가는 한번 가라앉게 될 것이며, 영끌이나, 과도한 투자로 인해 문제가 발생하는 사람들이 많아질 것으로 보입니다.
은행도 문제입니다. 은행은 전통적으로 어떤 기술이나 특정 분야의 지식 없이 예금을 빌려주고 돈놀이를 하는 집단입니다. 이러한 자들이 국가에서 너무 많은 영향력을 행사하니, 그저 돈을 빌려주기 급급하고, 이자를 취하기에 바빠 나라경제가 거품이 끼는 것도 신경을 쓰지 않은 것이지요. 전부 다 제자리로 돌아오기를 바랍니다.
노력한 자가 돈을 버는 시대가 되어야 할 것 같습니다. 감사합니다.