월세 보증금이 높을때 안전하게 할 방법이 있을까요?
제가 원하는 집 등기부등본을 발급해보니 30대 초반의 젊은 분의 소유이고,
거래가 488,500,000원
근저당 채권최고액 385,000,000원인데
제가 월세 보증금 50,000,000원 연세 12,000,000원으로 입주할까 하는데 보증금을 보호 할 방법이 있을까요?
여기 제주도 서귀포시 중문동인데 시세가 내려갈 것 같지는 않아 보입니다.
저는 살게 되면 6년 정도 지내려고 하는데 괜찮을까요?
그리고 만약 매매하거나 경매로 넘어가면 제가 2순위이고 금액이 다운될 것 같은데 그럼 받지 못할 수도 있나요?
우선 현재 전세보증금이 제주도 기준 소액임차인에 는 해당되기 때문에 최우선 변제에 따라 2500만원까지는 근저당보다 우선하여 배당이 될수 있으나, 나머지 2500만원에 대해서는 사실상 배당을 장담하기는 어려워 보입니다. 그리고 2순위 임차인이기 때문에 경매시 주택에서도 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 그리고 현 상태에서는 보증보험 가입요건에도 해당되지 않을 것으로 보이기에 보증보험을 통한 보증금 회수도 어려워보입니다. 보통 연세로 계약을 할경우 위처럼 보증금을 많이 걸어두지 않는게 일반적인데 질문과 같은 보증금이라면 연세계약을 할 이유도 적어보이기에 계약방식 변경을 요구하시거나 아예 계약자체를 다시 고려하시는게 나을수 있어보입니다.
답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
제주의 경우 5,000만원이 받게되는 최우선변제금에 해당하지 않아
추후 문제가 발생되면 보증금을 잃게되는 리스크가 있을 수 있습니다.
보증금을 2000으로 설정하고 월세를 일부 올리시는걸 권합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
단순 매매로는 보증금이 무효가 되지 않습니다
문제는 만일의 경매로 선순위 근저당 채권을 변제하고 남는 금액이 없다면 받지 못할 수 있습니다
내용상 거래가가 언제인지는 알 수 없으나 근래의 시세도 비슷하다면 맘 편한 매물은 아닙니다
보증금을 조정하거나 다름 매물과 비교해 보시는 것을 추천합니다질문에 답변드리겟습니다.
제가 월세 보증금 50,000,000원 연세 12,000,000원으로 입주할까 하는데 보증금을 보호 할 방법이 있을까요?
여기 제주도 서귀포시 중문동인데 시세가 내려갈 것 같지는 않아 보입니다.
저는 살게 되면 6년 정도 지내려고 하는데 괜찮을까요?
그리고 만약 매매하거나 경매로 넘어가면 제가 2순위이고 금액이 다운될 것 같은데 그럼 받지 못할 수도 있나요?
==> 보증금 중 일부만 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 지급되고 나머지 금액은 보호받지 못할 가능성이 높습니다.
채권최고액은 일반적으로 120%를 설정하므로 실제 빌린 금액은 3억2000만원 선으로 볼 수 있습니다. 거래가가 48000만원정도인데 현시세가 어느정도인지는 모르므로 100%안전하다고는 볼 수 없습니다. 경매에서 낙찰가가 70%정도에 낙찰 된다면 보증금의 손해도 있을 수 있거든요.
잘 확인해 보시고 실제 채권액과 질문자님의 보증금을 합한 것이 시세의 70%안쪽이면 안전하다고 판단하시면 됩니다.
도움되셨다면 좋아요!!부탁드려요~
보증금과 대출을 합해서 집값의 70%을 넘어가면 위험하다고 봅니다
또 경매에 들어간다고 해도 제주도는 최우선 변제금이 순위에 상관없이 2천5백만원은 보장받을수 있는 금액입니다
그런부분을 따져보시고 부동산과 협의해서 결정을 하시기 바랍니다
부동산 시세가 488,500,000원 정도이고 채권최고액이 385,000,000원 이면 실 대출금액은
320,833,333원 정도 잡혀 있네요
만일 최악의 경우 경매로 넘어가서 시세 대비 70% 정도에 낙찰이 된다면 341,950,000에 은행 대출 빼고 나면
21,116,667원정도 밖에 남지 않습니다.
물론 실 대출금액이 하나도 안 갚은 상태에서 경매로 넘어가서 시세 대비 70% 정도에 낙찰이 된다면 이라는 가정입니다.
일단 시세가 잘 안 빠지고 인기 있는 부동산일 경우 경매도 급매 수준 정도로 낙찰이 되긴 하고
6년동안 사시는 경우 대출도 조금씩 줄어 들 겠지만 부동산 시세가 오르면 걱정을 안하셔도 되구요.
이런 경우는 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아서 대항력을 가지시고,
전세보증보험도 필수도 들기 바랍니다.