아파트 단독명의 vs 공동 명의 장단점 알려주세요
아파트 명의 단독 vs 공동 명의
공동 명의로 했는데 금전적으로 어떤 장단점이 있나요?
세금 혜택이 있다고 들었는데요.
매도할때는 좀 불편하지 싶구요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택의 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종부세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
공동명의시 세금 혜택은 종합부동산세와 양도소득세에서 있습니다.
다만, 1주택의 경우로는 강남권 정도 아니라면 종부세가 나오지 않고 양도소득세 또한 1가구 1주택이면 12억원까지 비과세라 일반적으로 세금 혜택은 없다고 볼 수 있습니다.
그외에는 배우자 한명이 다른 사람 몰래 집을 담보로 대출을 받거나 매매를 하거나 할 수 없는게 장점이라면 장점입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 공동명의시 장점은 크게 양도소득세와 보유세중 종합부동산세에 절세효과가 있습니다, 양도소득세에 있어서는 양도차익이 공동명의시 둘로 나누어지기 때문에 인당 양도차익이 낮아지게 되고 누진세율을 적용하는 양도소득세 특성상 세율이 낮아지게 되어 전반적인 양도소득세가 낮아지게 됩니다. 또한 인별 기본공제가 되기 때문에 단독명의 기본공제보다 두배 더 가능할수 있습니다.
종부세에 있어서는 주택가액이 12억을 초과하는 경우라면 공동명의시 해당 가액을 나누어 책정하기 때문에 12억~18억에 해당되는 주택의 경우 단독명의시 종부세 과세대상이 되지만, 공동명의시에는 다른 주택이 없다면 종부세 과세가 되지 않습니다. 반대로 18억을 초고하는 고가주택의 경우라면 초과분을 나누어 가져가는 만큼 과세도 줄어들게 됩니다.
다만 1세대 1주택자의 경우 양도비과세가 적용되고, 주택가액이 12억이하인 경우 두 세금모두 과세대상이 아니기에 공동명의의 장점이 크지 않습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의로 하면 하나의 부동산을 2명이서 각각 지분만큼 관리를 하는 것입니다.
매도시 양도소득세 계산시 인당 각각 250 인정 공제를 하므로 양도세 낼때 유리한 부분이 있고,
그리고 재산을 한사람이 전체를 마음대로 처분하지 못하고 자기 지분에 대해서만 대출을 받고 매도 할 수 있습니다만,
계약을 할 경우 다같이 움직여야 하는 단점은 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
아파트 단독 명의와 공동명의의 장단점은 단독 명의의 경우 장점은 부동산을 처분할 때 단독으로 결정할 수 있으며, 대출을 받을 때도 명의자의 신용도에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 단점은 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금 부담이 커질 수 있습니다.
공동명의의 경우 장점은 세금 부담이 줄어듭니다. 종합부동산세는 개인별 과세이기 때문에 부부가 공동명의로 아파트를 소유하면 각각의 지분에 따라 세금이 부과되어 세금 부담이 줄어듭니다. 양도소득세도 공동명의로 하면 양도차익이 분산되어 세율이 낮아집니다.
단점은 부동산을 처분하거나 대출을 받을 때 공동명의자의 동의가 필요합니다. 공동명의로 변경할 때는 증여세와 취득세 등의 추가적인 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 이를 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
먼저 단점이라면
부동산 관련 모든 결정을 공동으로 내려야 하므로 의사 결정 과정이 복잡해질 수 있고,
세금 계산이 복잡해질 수 있으며, 각자의 소득과 재산 상황에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다.
또한 공동 명의자 간의 의견 차이로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 있겠죠.
그러나 그럼에도 종부세 도는 양도세에서 절세할수 있는 장점이 더 크다 볼 수 있겠습니다.
예를 들어 나중에 처분시 양도차익이 2억인데 공동명의로 되어 있으면 각각 1억의 양도차익으로 계산되어 집니다.
단독명의로 되어 있다면 2억에 대한 양도차익 요율이 적용되나 공동명의로 되어 있으면 각각 1억에 대한 양도차익 요율이 적용되어 집니다.
더불어 기본공제(인적공제) 250만원도 각각 적용받을수 있습니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
아파트를 단독 명의로 할지 공동 명의로 할지 선택할 때, 각각의 방식에는 여러 장단점이 있습니다. 금전적 측면에서 중요한 차이점은 주로 세금 혜택과 소유권 관리에 관한 것입니다.
1. 단독 명의의 장단점장점:간단한 절차: 아파트 명의를 한 사람에게 집중시키기 때문에 명의 변경이나 의사결정이 빠르고 간편합니다. 매도할 때 서류 준비나 절차가 상대적으로 수월합니다.
세금 신고의 일관성: 단독 명의일 경우 소득세 신고 및 재산세 등 세금 관리는 한 사람에게 집중되기 때문에 세금 신고 절차가 간단해집니다.
세금 혜택 제한: 단독 명의일 경우, 양도소득세 면에서 이익을 분산하지 못해 세금 부담이 더 클 수 있습니다. 특히 고가 주택의 경우, 공동 명의에 비해 세율 적용이 불리할 수 있습니다.
재산 분배 문제: 상속이나 이혼과 같은 상황에서 재산을 나누는 것이 복잡해질 수 있으며, 단독 명의자가 모든 권한을 가지기 때문에 재산 분배 과정에서 불균형이 생길 수 있습니다.
양도소득세 절세 효과: 공동 명의는 주택을 매도할 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 양도소득세는 소유 비율에 따라 나뉘기 때문에, 각 명의자가 기본 공제를 각각 받을 수 있습니다. 예를 들어, 한 명이 1인당 기본 공제 250만 원을 받는다면, 공동 명의일 경우 500만 원의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
재산 분산: 공동 명의로 재산을 나누면 각 명의자의 재산세, 종합부동산세 등에서 과세 기준이 분산되어 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이는 부동산 가격이 일정 금액 이상일 경우 세율이 급격히 높아지기 때문에 특히 유리합니다.
상속 및 재산 분배 유리: 상속이나 재산 분배 상황에서 미리 재산을 분산해 놓음으로써 분쟁의 가능성을 줄이고 재산을 공평하게 나눌 수 있는 장점이 있습니다.
매도 시 복잡한 절차: 공동 명의는 집을 매도할 때 두 사람의 동의가 모두 필요하기 때문에 결정 과정이 복잡할 수 있습니다. 서류 작업과 명의 이전 절차도 더 많은 시간과 노력이 필요합니다.
명의자 간 분쟁 가능성: 공동 명의자 간에 의견 차이가 생길 경우, 재산 관리나 매도에 대한 결정이 어려워질 수 있습니다.
양도소득세: 공동 명의일 경우, 양도소득세 계산 시 소유 지분별로 나누어 계산되기 때문에, 세율이 낮아질 수 있으며 각 명의자가 기본 공제를 받을 수 있습니다.
종합부동산세: 종부세의 경우도 공동 명의자에게 각각 부과되기 때문에 세금을 낮출 수 있습니다. 고가 주택일수록 이 혜택이 더욱 커집니다.
단독 명의는 간편하고 신속한 결정이 필요한 경우 적합하며, 복잡한 절차를 피할 수 있습니다.
공동 명의는 세금 혜택을 극대화하고, 장기적으로 재산 분산이나 상속 등의 계획이 있을 때 유리합니다.
각자의 재정 상황과 부동산 계획에 따라 선택을 달리할 필요가 있습니다.