집 매도 후 하자 관련 문제가 생겼습니다.
5개월전에 집을 팔았습니다 그때는 아무런 하자 없는 집을 팔았고 저희는 하자가 팔기 전부터 있었는지 그후에 하자가 생긴건지 모르는데 집을 사고나서 하자가 생긴거면 저희 책임이 있나요? 매도인에게 책임을 물으려면 매수하고 입주했을때 하자가 있다는걸 입증해야 한다는 얘기가 있던데 맞나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
하자를 알게된 기간부터 6개월까지는 기존 집주인에게 담보책임이 있습니다.(민법)
아래 내용이 도움이 되길 바랍니다.
하자담보책임이란?
드디어 내 집 마련! 그런데 우리 집에서 하자를 발견했다면? 하지만 이미 계약은 완료한 상태! 그렇다면 이 하자를 누가 책임질까요?
청부 계약이나 매매 계약에 있어서 그 목적물에 흠이나 하자가 있는 경우, 일정한 요건 하에 매도인이 매수인에게 지게 되는 책임을 바로 하자담보책임이라고 합니다.
하지만 여기서 주의해야 할 점이 있습니다.
매매 계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였어도 알았을 문제였지만 과실로 인해 하자가 있음을 알지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
하자담보책임에 대해 더 자세히 알아봅시다.
하자의 범위
먼저 하자의 범위를 생각해봅시다.
대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다.
하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할 수 있고, 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수도 있습니다.
만약 매도인이 하자가 있음을 알 경우, 매수인에게 충분히 설명한 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다.
하자담보책임 기간 - 하자를 안 후 6개월
매수인이 매매한 아파트의 ‘하자 발생 사실’을 몰랐다면 하자담보책임을 물어 보상을 받을 수 있지만, 이 하자를 안 후 6개월이 지나면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못하게 됩니다.
즉 민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
이때 하자를 발견하고 손해배상청구권을 행사할 때 다음과 같은 상태여야 합니다.
1) 매매 계약이 유상 거래로 유효하게 성립되어야 합니다.
2) 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다.
3) 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.
여기서 ‘매수인이 선의여야 한다’는 말은 매매 목적물을 매입할 때 이러한 하자가 있음을 알지 못했다는 것을 의미합니다.
4) 매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
그렇다면 손해배상청구권을 어떻게 행사할까요?
하자를 발견했다면 매수인은 사진과 동영상을 최대한 증거를 확보하고 매도인에게 카톡이나 문자, 이메일, 우편 등을 통해서 하자 사실을 알린 이후 보수에 대한 비용 청구를 가능한 한 신속하게 합니다.
그중 가장 좋은 방법은 ‘내용 증명’을 통해 책임을 묻는 것입니다.
매도인은 하자에 대해서 몰랐다고 하더라도 하자에 대한 책임을 져야 합니다.
하자담보책임이 인정되면 매도인은 손해배상을 청구할 수도 있고 계약을 해지할 수도 있습니다. 다만 계약 해지는 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 인정됩니다.
계약서 특약사항
특약이란 기본적인 주계약 외에 당사자 간의 특별한 약속을 말합니다.
만약 하자의 존재를 알았음에도 계약 사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 따라서 매수인은 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 계약서 특약사항에 ‘이 집에 문제가 있을 시 매도인이 책임진다’라는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 매도한 주택에 하자가 있는 경우 하자 원인부터 정확히 파악해 보신 후 판단해야 합니다. 매수인의 관리상 부주의로 인해 발생한 하자라면 매도인의 하자담보책임을 부담하지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 매매계약을 체결하고 6개월은 하자담보책임이 매도인에게 있습니다. 다만 이를 요구하기 위해서는 계약시점에 하자가 존재하여야 하고 그 당시 이를 인지하지 못했어야 합니다. 물론 이에대한 입증은 매수인이 하게 되며, 실무에서는 사실상 합의를 통해 원만하게 해결하는 경우가 많고 심할 경우 소송을 통한 계약해지 및 손해배상등을 요구하는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
민법에는 매매후 6개월까지 하자가 생길경우 책임을 물을수 있다했는데 매도자측의 하자인지 매수자가 입증해야합니다
원만한 해결을 바랍니다.