전세 재계약 시 증액분 일부 지급 방식, 임차인에게 유리한 방법은?

Question

전세 재계약을 앞두고 있습니다.

현재 기존 보증금이 약 2억 9천만 원이고, 재계약 후 보증금은 5억 원으로 합의한 상태라 증액분은 약 2억 1천만 원입니다.

임대인께서 계약서 작성 시 증액분의 약 10%를 먼저 지급할 수 있느냐고 하셨습니다.

저는 기존 보증금이 이미 임대인에게 들어가 있으니, 그 기존 보증금에서 증액분의 약 10%를 충당하고 나머지 증액분은 11월 만기일까지 추가 지급하는 방식을 생각하고 있었습니다.

그런데 임대인은 기존 보증금과 별도로 약 10%를 새로 지급하는 쪽을 원하는 상황입니다.

이 경우 두 방식 중 어떤 방식이 일반적으로 더 적절한지, 그리고 임차인 입장에서 임대인이 원하는 방식으로 진행할 경우 불리해지지 않으려면 계약서에 어떤 내용을 확인하거나 명시해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

전세 재계약으로 보증금을 5억 원으로 올리며 증액분 2억1천만 원의 지급 방식을 고민 중이시군요.

기존 보증금 2억9천만 원은 이미 총 5억 원의 일부여서, 거기서 10%를 다시 충당하면 같은 돈을 두 번 세는 셈이라 성립하기 어렵습니다. 선지급 없이 하시려면 '증액분 전액을 11월 만기일에 지급한다'고 명시하시면 됩니다. 임대인 요구대로 10%를 따로 내신다면 그 돈의 성격과 계약 무산 시 반환 조건을 특약에 넣으세요. 우선변제를 받으려면 전입·점유(대항요건)를 유지하면서 증액계약서에도 확정일자를 받아 두어야 하니, 계약 후 신속히 받아 두시는 게 안전합니다. '담보 설정 금지' 특약을 넣어도 제3자 담보 자체를 무효로 만들진 못하니 등기부를 수시로 확인하세요.

조금이나마 참고가 되었으면 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

보증금 증액분 10%를 기존 보증금에서 상계하는 방식은 실무상 별도로 대금을 지급하지 않아 채권·채무가 정리되는 간편한 방법이나, 임대인이 별도 지급을 원한다면 새로운 계약서에 증액된 보증금 총액과 지급 일자를 명확히 기재하는 것이 안전합니다.

임차인 입장에서는 임대인이 원하는 방식대로 별도 지급하더라도, 10%를 지급하는 시점에 임대인으로부터 '보증금 증액분 일부 수령 확인서'를 받거나 계약서 특약사항에 '증액분 지급 완료 시 기존 계약의 효력은 유지되며, 증액분 합계 2억 1천만 원에 대한 임대차 보증금 반환 의무를 확인한다'는 취지의 문구를 삽입하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

단순히 10%를 먼저 지급하는 것만으로는 임대인에게 불리할 상황은 없으나, 향후 혼선을 방지하기 위해 증액분 전액을 지급하는 날짜를 계약서에 명시하고, 지급 시마다 영수증이나 계좌 이체 내역을 증빙 자료로 남겨두시길 권해드립니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.