전세 재계약 시 보증금을 계약만료일 이전에 지급하는 조건으로 월세를 조정할 수 있나요?

Question

현재 전세를 살고 있는 임차인이며, 기존 보증금은 약 2억 9천만 원입니다.

올해 전세 계약이 만료되어 재계약할 예정이며, 현재 재계약 조건은 '보증금 5억 원에 월세 20만 원'으로 임대인과 합의가 된 상태입니다.

따라서 재계약시 추가로 지급할 보증금은 약 2억 1천만 원이며, 이 금액은 거의 마련된 상황입니다.

만약 임차인인 제가 추가 보증금 약 2억 1천만 원을 계약 만료일보다 약 3개월 먼저 지급하는 조건으로,

임대인이 그 기간 동안 보증금을 먼저 운용할 수 있는 점을 고려하여 월세 20만 원을 일부 조정하는 방식으로 협의하는 것이 실무적으로 가능한지 궁금합니다.

제 질문은 아래와 같습니다.

1. 이 방법이 가능하다면 3개월 선지급에 따른 이자 상당액을 어떤 이율로 계산하여 월세를 어느 정도까지 조정하는 것이 합리적인가요?

2. 또한 3개월 먼저 지급한 보증금의 법적 성격과 보호를 위해 계약서에 어떤 특약을 넣어야 하는지,

그리고 선지급 기간 중 주택이 매매되어 소유자가 변경되는 경우에도 선지급한 보증금이 안전하게 승계되나요?

공인중개사 또는 부동산 임대차 관련 전문가의 실무적인 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인과 합의만 된다면 보증금 선지급에 따른 월세 조정은 사적 계약의 영역으로 가능합니다. 다만, 이는 강제할 수 있는 사항이 아니므로 임대인의 동의가 필수적입니다.

이자율은 통상 한국은행 기준금리나 시중은행 예금 금리를 참고하여 산정하는 것이 합리적입니다. 2억 1천만 원에 대한 3개월 이자를 연 4%로 가정하면 약 210만 원가량이므로, 이를 3개월 치 월세에서 차감하거나 전체 계약 기간의 월세를 일부 감액하는 방식으로 협의할 수 있습니다.

법적 보호를 위해서는 선지급한 보증금을 포함한 총보증금이 기재된 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 잔금 지급과 동시에 확정일자를 다시 받거나 전세권 설정 등기를 고려해야 합니다. 주택 매매 시 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하므로 선지급된 보증금 반환 의무도 함께 승계되는 것이 원칙입니다. 다만, 자금 전달 사실을 증빙하기 위해 반드시 계좌 이체를 사용하고 계약서에 선지급금의 성격과 임대차 승계 문구를 명시하는 것이 안전합니다.

구체적인 대응은 전문가와 상담하십시오.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

금액을 조정하는 것은 법적 제한은 없고, 당사자간 합의를 통해 얼마든지 가능하신 부분입니다. 다만 임대인이 쉽게 응할 것으로 예상되지는 않으며, 상당히 이례적인 제안이기에 임대인과 우선 가능여부에 대한 의사교환이 필요해보입니다. 일반적으로 이루어지는 일은 아닙니다.