전세 재계약시 추가 보증금 지급시기와 방법은?

Question

현재 전세보증금 약 3억 원으로 거주 중인 임차인입니다.

이번 재계약에서 전세금이 크게 올라 추가로 약 2억 원을 증액해야 하는 상황입니다.

계약 만료일까지는 아직 약 4~5개월 정도 남아 있는데, 임대인과는 우선 재계약하기로 서로 합의한 상태입니다.

궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 이런 경우 재계약 계약서는 보통 언제쯤 작성하는 것이 일반적인가요? (만기 몇 개월 전쯤 작성하는지)

2. 계약서를 작성할 때 추가 보증금 약 2억 원도 함께 지급하는 것이 일반적인가요? 아니면 계약서는 먼저 작성하고, 추가 보증금은 계약 만기일(재계약 시작일)에 지급하는 경우가 더 많은가요?

3. 만약 계약서 작성 시 일부만 지급하는 경우라면, 일반적으로 어느 정도 금액이나 비율을 계약금으로 지급하는 사례가 많은지 궁금합니다.

재계약에 따른 추가 보증금 액수가 큰 편이라 일반적인 거래 관행이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 이런 경우 재계약 계약서는 보통 언제쯤 작성하는 것이 일반적인가요? (만기 몇 개월 전쯤 작성하는지)

-> 구두 합의가 되신거라면 아무때나 작성을 하시면 됩니다. 다만 대출연장이나 추가대출이 있다면 만기일에 대출실행이 되어야 하기에 최소 한달전에는 계약서를 작성하셔야 연장신청이든 증약신청이든 가능할수 있습니다.

2. 계약서를 작성할 때 추가 보증금 약 2억 원도 함께 지급하는 것이 일반적인가요? 아니면 계약서는 먼저 작성하고, 추가 보증금은 계약 만기일(재계약 시작일)에 지급하는 경우가 더 많은가요?

-> 보통 만기일이 계약시작일이기 떄문에 해당 일자에 차액분을 지급하시면 됩니다. 계약서는 먼저 작성하시는 것이고, 작성후 확정일자 추가부여와 전월세신고를 하시고, 대출등이 있다면 1처럼 임대차계약서를 가지고 신청을 진행하시면 됩니다.

3. 만약 계약서 작성 시 일부만 지급하는 경우라면, 일반적으로 어느 정도 금액이나 비율을 계약금으로 지급하는 사례가 많은지 궁금합니다.

-> 통상적으로 현재의 보증금을 계약금으로 하고 차액분을 잔금으로 하기에 당장 실질적인 계약금등을 지급하지는 않습니다, 물론 임대인 협의에 따라 이와 달라질수는 있지만 대부분은 이렇게 합니다,

정리하면 기존보증금이 계약서상 계약금이 되고, 인상된 차익이 잔금이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약 2년 후 재계약이라면 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한 협의 또는 동결로 2년 더 거주가 가능합니다. 다만 계약갱신청구권을 사용을 했다면 신규계약으로 보증금을 인정을 하고 새로 재계약서 작성을 하시면 되고 원안은 계약 후 임대차시작일에 지급을 하시면 되고 또한 편의상 임대인과 지급일에 대해서는 별도 협의를 하시면 됩니다. 다만 증액분에 대해서는 반드시 확정일자를 받아야 추가분에 대한 우선변제권이 형성이 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 2~3개월 전에 작성하셔도 되고 재계약 당일에 작성하셔도 됩니다. 협의의 문제입니다.

2. 재계약서 작성을 미리 하시고 재계약 날에 2억 지급 하시면 됩니다. 특약사항으로 재계약 시작일에 2억 지급이라 기재하시면 됩니다.

3. 일부 지급은 임대인과 임차인 사정에 따라 달라집니다. 이 부분도 협의 문제라 말씀드립니다.