전세 재계약시 보증금을 미리 지급하는 조건으로 월세를 조정할 수 있나요?

Question

현재 전세를 살고 있는 임차인이며, 기존 보증금은 약 2억 9천만 원입니다.

올해 전세 계약이 만료되어 재계약할 예정이며, 현재 재계약 조건은 '보증금 5억 원에 월세 20만 원'으로 임대인과 합의한 상태입니다.

재계약 시 추가로 지급할 보증금은 약 2억 1천만 원이며, 이 금액은 거의 마련된 상황입니다.

만약 임차인인 제가 추가 보증금 약 2억 1천만 원을 계약 만료일보다 약 3개월 먼저 지급하는 조건으로,

임대인이 그 기간 동안 보증금을 먼저 운용할 수 있는 점을 고려하여 월세 20만 원을 일부 조정하는 방식으로 협의하는 것이 실무적으로 가능한지 궁금합니다.

제 질문은 아래와 같습니다.

1. 이 방법이 가능하다면 3개월 선지급에 따른 이자 상당액을 어떤 이율로 계산하여 월세를 어느 정도까지 조정하는 것이 합리적인가요?

2. 또한 3개월 먼저 지급한 보증금의 법적 성격과 보호를 위해 계약서에 어떤 특약을 넣어야 하는지,

그리고 선지급 기간 중 주택이 매매되어 소유자가 변경되는 경우에도 선지급한 보증금이 안전하게 승계되나요?

공인중개사 또는 부동산 임대차 관련 전문가의 실무적인 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 2억 1000만원에 대한 약 6% 정도 이자수익을 환산을 하다면 대략적으로 한달에 약 100만원 정도 그리고 3개월 정도 보시면다면 약 300만원 정도 이자수익이 날 수 있는 목돈입니다. 다만 임대인이 2억1000만원을 먼저 수급을 해서 그러한 자금으로 활용을 할 것인가는 별도의 문제이므로 임대인과 협의를 해 보시는 것이 좋아 보입니다.

또한 추가 분에 대해서 확정일자를 받아 놓아야 추가분에 대한 우선변제권이 형성이 되게 됩니다.

우선 임대인과 협의를 해보시는 것이 가장 정확하다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 협의하에 가능할수는 있지만 임대인 입장에서 3개월 빠르게 받는 것보다 월세를 그대로 받는게 더 유리하기에 이에 동의할지는 판단을 할수 없습니다. 그리고 실제 합의가 되더라도 월세를 얼마로 할지는 기준이 있는게 아니라 협의에 따라 정하여야 할 부분입니다.

2.어떤 방식으로 하는지에 따라 차이가 생길수 있습니다. 보통은 계약기간을 지급한 시점부터 시작하여 만기일까지 잡는다면 확정일자 재부여등을 통해 추가보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 생길수 있지만 단순히 계약일자를 그대로하고 선지급하는 경우에는 별도의 특약등의 작성이 필요할수 있어 안전한 방법으로는 보기 어렵습니다. 결과적으로 임대인이 이러한 요구를 하지 않는 이상 임차인이 먼저 이러한 요구가 특별히 실효성이 있다고는 개인적으로 보기 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

가능합니다. 다만 2.1억을 3개월 먼저 주는 만큼의 금융이익과 보증금 보호를 함께 따져야 합니다.

1) 월세 조정

추가보증금 2.1억×연 3~4%×3/12 = 약 157만~210만원의 이자 상당액입니다.

따라서 3개월 선지급 조건이라면 총 157~210만원 정도를 월세에서 감액하거나 , 재계약 후 월세 몇개월분과 상계하는 방식으로 협의할 수 있습니다.

예시 :) 월 20만원 이라면 약 8~10개월분 월세에 해당합니다.

이율은 법정이율을 기계적으로 적용하기보다는 예금ㆍ대출금리 등 실제 자금운용가치를 기준으로 당사자가 합의하는 것이 현실적입니다.

2) 중요한 것은 선지급의 법적 성격

단순히 2.1억을 먼저 송금하지 말고 재계약서를 미리 작성하면서 "임차인이 O년 O월O일 지급하는 2억1천만원은 갱신 임대차계약의 추가 임대차보증금으로 지급하며 , 기존 보증금 2억9천만원과 합하여 총 임대차보증금은 5억원으로 한다" 는 점을 명확히 해야 합니다.

3) 소유자 변경 위험

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차라면 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

그러나 계약 만료 3개월 전에 증액분 2.1억을 먼저 지급하는 경우 , 그 증액분까지 제3자에게 확실하게 주장할 수 있도록 하는 것이 핵심입니다.

따라서 재계약서를 먼저 작성하고 증액된 보증금 5억원을 기준으로 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다.

증액분은 기존 보증금과 우선순위가 같아지는 것이 아니라 , 원칙적으로 증액계약의 확정일자를 기준으로 후순위 권리와의 관계가 결정될 수 있으므로 등기부도 반드시 확인해야 합니다.

특약에는 "추가보증금 2억1천만원의 선지급과 동시에 임대인은 이를 임대차보증금으로 수령하였음을 확인하며 , 소유권 이전 등 임대인 변경 시에도 총 보증금 5억원의 임대차관계가 승계되도록 필요한 조치를 한다" 는 취지를 명시하는 것이 좋습니다.

정리하자면 , 3개월 선지급을 조건으로 월세 감액협상은 충분히 가능합니다.

다만 2.1억원은 단순 '선입금' 하지 말고 재계약서 작성-> 추가보증금 성격 명시 -> 확정일자 -> 등기부 확인 -> 송금 순서로 처리하는 것이 핵심입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 선지급된 2억 1천만 원에 대해 3개월 운용 효과를 이자로 환산합니다. 통상 1.5~2.5%를 적용합니다.

3개월 선지급에 따라 이자 상당액을 월세 20만 원에서 차감하거나 3개월 치 월세 60만 원과 비교해 월세를 0~10만 원으로 낮추는 방식이 합리적이라 생각합니다.

2. 선지급된 2억 1천만 원은 재계약의 일환으로 지급된 추가보증금으로 계약 만료일 이후부터 공식 임대차계약서상 보증금으로 인정됩니다.

따라서 걱정마시고 계약서 특약으로 소유권변경 시 승계를 명시하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

네 전세 재계약시 보증금 중 일부를 3개월 먼저 지급하고 그에 맞춰서 월세를 조정하는 협의는 실무적으로 가능하며 이율은 당사자 간 합의로 정하시되 보통 전월세전환율 또는 시중금리를 준용해서 합리적인 월세 차감액을 산정하시면 됩니다. 선지급한 보증금의 법정 성격은 보증금의 일부 선납에 해당하므로 향후 분쟁을 막기 위해 계약 만료 전 보증금 선지급과 월세 조정 합의 내용도 중도매매시 승계 조건을 임대차 변경계약서와 특약을 작성해야 합니다. 계약기간 중 주택이 매매되더라도 임대인의 지위는 포괄적으로 승계되므로 선지급한 보증금 반환 채무도 새로운 매수인에게 안전하게 이어지니 걱정 안하셔도 됩니다.