전세 재계약 시 보증금 증액분 일부 선지급, 특약사항 이렇게 작성하면 될까요?

Question

현재 전세 재계약을 앞두고 있습니다.

기존 보증금은 약 2억 9천만 원이고, 이번 재계약 보증금은 5억 원으로 합의했습니다.

따라서 증액분은 약 2억 1천만 원이며, 임대인이 계약서 작성일에 증액분의 약 10%를 선지급 해달라고 요청한 상황입니다.

재계약시 아래와 같은 방식으로 특약사항을 작성하면 되는지, 임차인에게 불리한 부분은 없는지, 반드시 추가하거나 수정해야 할 내용이 있는지 궁금합니다.

계약서 작성후 바로 확정일자는 받을 계획입니다.

• 현 시설물 상태에서의 임대차 재계약이며 시설물파손시는 원상복귀하기로 한다.

• 계약일 현재 등기사항증명서상 권리에 제한물권 설정은 없으며. 잔금일 이후에도 현 상태를 유지키로 한다.

• 상기 보증금 금 50,000원은 기존 보증금 금 29,000만원에서 금 21,000만원을 인상한 금액으로, 금 2,100만원은 금일 지급하기로 하고, 잔금 금 18,900만원은 잔금일까지 '임대인 명의 계좌번호'로 송금한다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 하셔도 되나, 보증금의 표기는 “상기 임대차보증금 금 50,000만원은 기존 보증금 금 29,000만원에서 금 21,000만원을 증액한 금액이며, 증액분 중 금 2,100만원은 계약일에 지급하고, 나머지 금 18,900만원은 ○○년 ○월 ○일까지 임대인 명의 계좌로 지급한다.”

정도로 정리하시면 될듯 보입니다.

그리고 권리부분에 있어서는 “임대인은 계약일 현재 등기사항증명서상의 권리관계를 잔금 지급일까지 유지하며, 임차인의 사전 동의 없이 근저당권, 전세권 등 새로운 권리 또는 제한물권을 설정하지 않는다.” 정도로 작성하시면 될듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 등기부등본상 권리가 없기 때문에 증액분에 대해서 확정일자를 받게 되면 증액분에 대한 우선변제권이 형성이 되게 되고 또한 상황에 맞게 특약이 기재되어진 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증금 총액은 금 500,000,000원, 인상 분은 금 210,000,000원, 계약일 지급액은 금 21,000,000원 으로 정확한 단위와 숫자로 명시하는 것이 좋습니다.

그 외 수정 사항은 없습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약금과 잔금일 사이에 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 경우 보호받지 못하므로 잔금일까지 추가 권리설정을 하지 않으며 위반시 계약을 해제한다는 조항도 넣으세요. 2100만원을 선지급할때 단순히 계좌이체에만 의존하지 말고 영수증도 꼭 받으시고 만약 임대인의 귀책사유로 계약이 깨지면 즉시 전액 돌려받는다는 문구도 추가해야 안전합니다. 계약서 작성 후에는 바로 확정일자를 받더라도 잔금일에 등기부등본을 재확인해서 새로운 대출이나 권리변동이 없는지도 다시 한번 체크하시기 바랍니다.