전세 재계약 시 증액분 10% 지급, 어떤 방식이 일반적인가요?

Question

전세 재계약을 앞두고 있습니다.

현재 기존 보증금은 약 2억 9천만 원이고, 재계약 후 보증금은 5억 원으로 합의되어 증액분은 약 2억 1천만 원입니다.

임대인께서 계약서 작성할 때 증액분의 약 10%를 먼저 지급할 수 있느냐고 하셨는데, 저는 기존 보증금이 이미 임대인에게 들어가 있으니 그중 일부를 증액분에 먼저 충당하고, 나머지는 11월 만기일까지 지급하는 방법을 생각하고 있습니다.

그런데 임대인께서는 기존 보증금과 별도로 10%를 추가로 지급하는 방식을 원하시는 것 같습니다.

실제 재계약 현장에서는 이런 경우 보통 어떤 방식으로 처리하는지 궁금합니다.

임대인의 요구대로 별도로 10%를 지급하는 것이 일반적인지, 아니면 기존 보증금에서 일부를 충당하는 방식으로 협의해도 무리가 없는지, 중개 실무 관점에서 어느 쪽을 권하시는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 위의 경우 증액에 합의가 된 경우 결국 새로운 임대차 계약 체결로 보시면 되고 증액 보증금 10% 의 경우 계약금형식으로 먼저 받는 경우도 있을 수 있고 잔금형식으로 새로운 임대차시작하기전에 증액분을 주는 경우도 있을 수 있고 즉 임대인과 협의하여 기재를 하시면 됩니다. 다만 기존 계약에 대한 증액의 표시를 계약서에 작성을 할 필요가 있고 또한 새로운 계약서의 경우 확정일자를 받아서 증액분에 대한 우선변제권을 새롭게 설정을 해야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약체결시 증액분 10% 약 2100만원은 계약금 성격으로 기존 보증금과 별개로 추가 입금하는 것이 공인중개사 실무상 가장 일반적이긴 합니다. 기존 보증금이 이미 임대인에게 있더라도 이는 전세 계약 전체의 담보 성격이므로 새로운 증액 계약에 대한 계약금은 별도 현금으로 치는 것이 원칙입니다. 다만 임대인과 협의해서 기존 보증금 일부를 선지급 성격으로 대체하기로 상호 합의가 된다면 불가능하지 않으나 임대인이 거부할 경우 관례에 따라서 별도로 지급하는 것이 안전합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 부분은 법적으로 정해진 방식이 있는 것이 아니라 임대인과 임차인 간 합의에 따라 정하시면 됩니다.

질문에서 말하는 증액분의 10%는 사실상 계약금 성격으로 보이는데, 재계약의 경우에는 기존 보증금이 이미 임대인에게 지급되어 있기 때문에 별도의 계약금을 추가로 지급하지 않고, 증액되는 보증금만 만기일이나 약정한 날짜에 지급하는 방식도 실무상 많이 사용됩니다.

따라서 임대인이 요구한다고 해서 증액분의 10%를 반드시 별도로 지급해야 하는 것은 아닙니다.

기존 보증금은 그대로 유지하고 증액분 2억 1천만 원의 지급시기와 방법만 정하여 재계약할 수도 있고, 임대인과 협의하여 증액분 일부를 먼저 지급한 뒤 나머지를 만기일에 지급하는 방식으로 정할 수도 있습니다.

결국 어느 방식이 맞다기보다는 당사자 간 협의사항이며, 별도의 선지급이 부담스럽다면 증액분 전액을 만기일에 지급하는 조건으로 협의해 보셔도 될듯 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인과 임차인 협의 사항입니다. 보통 재계약 같은 경우는 증액 분의 10%를 지급하는 것이 맞으나 임차인의 뜻대로 기존 보증금에서 일부를 충당하는 방식으로 협의하셔도 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인이 반드시 증액분의 10%를 별도로 받아야 하는 법적 의무가 있는 것은 아닙니다

재계약에서 계약금·중도금·잔금의 지급 시기와 방법은 당사자 간 합의로 정할 수 있습니다

따라서 질문자님이 제안하신 기존 보증금은 계속 임대인에게 보관되어 있고, 증액분 2억1천만 원 중 일부를 계약 시 지급하고 나머지를 만기일에 지급하는 방식도 충분히 협의 가능한 구조입니다

다만 실무적으로는 임대인이 원하는 방식대로 증액분의 일부를 별도로 계약금으로 지급하고, 나머지를 만기일에 지급하는 형태가 계약서상 가장 깔끔합니다