서울 아파트를 조기 매수할 방법이 있을까요?

Question

안녕하세요. 전문가분들의 현실적인 조언을 구합니다.

1. 현 상황

* 보유 주택: 수도권 아파트 1채 (2026년 7월 취득/등기 완료, 담보대출 2억, 월세 세입자 거주

* 세무 조건: 1세대 1주택 비과세를 위해 반드시 '2028년 7월 이후 매도 잔금' 필요 (이전 잔금 시 66% 단기 양도세)

* 목표: 부부 모두 서울 직장이라 서울 아파트 매수를 최대한 앞당기고 싶음(빠른 집값 상승으로 인한 불안감)

2. 걸림돌

* 서울 전역 토지거래허가제로 4개월 내 실입주 의무가 있어 일반 갭투자 불가

* 최근 임대 승계 실거주 유예 특례도 '계속 무주택자'만 해당되어 1주택자인 본인은 제외됨

3. 질문

1. 2027년 중순~말에 기존 집 매도계약 후, 서울 아파트를 '2028년 7월 이후 잔금 및 입주' 조건(장기 잔금)으로 미리 계약하는 방식이 토지거래허가 승인 및 세법상 가능한가요?

2. 기존 주택 비과세(2028년 7월 잔금)를 유지하면서 2028년 이전에 서울 아파트를 조기 매수(또는 계약)할 수 있는 실무적 방법이 존재하는지, 아니면 2028년 7월까지 기다리는 것 외엔 현실적으로 아예 방법이 없는지 궁금합니다!

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

결론만 말씀드리면 어렵다 생각합니다.

현재의 규제 환경 하에서는 28년 7월 이전까지 서울 토지거래허가구역 내 아파트를 미리 매수하여 비과세와 실입주 의무를 동시에 피해갈 수 있는 합법적인 방법은 없다 생각합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지거래허가구역내 매수를 하기 위해서는 허가 후 4개월 이내 전입신고 그리고 2년간 실거주의무가 있게 됩니다.

다만 무주택자의 경우 매수할려는 집에 세입자가 있을 경우 세입자 임대차가 종료가 될때 까지 전입 신고가 유예될 수 있습니다. 그러한 무주택자의 조건의 경우 2026년 5월 12일 이후부터 무주택자가 유지가 된 자만 가능하게 됩니다.

또한 일시적1가구2주택 특례의 경우 기존 주택 매수 후 1년이 지나고 신규주택 취득 후 3년 안에 기존 주택을 처분을 하게 되면 기존 주택 양도소득세 비과세 특례 제도가 있을 수 있습니다.

감사합니다.