혹시 무경험자가 고시원 운영 하는 것 어떨까요?
요즘 영상 보니깐 고시원을 여럿 운영하는 젊으신 사장들이
종종 보이던데 혹시 경험이 없다 하더라도
고시원 운영해보는 것 좋은 선택 혹은
투자일까요?
요즘 영상 보니깐 고시원을 여럿 운영하는 젊으신 사장들이
종종 보이던데 혹시 경험이 없다 하더라도
고시원 운영해보는 것 좋은 선택 혹은
투자일까요?
==> 우선적으로 고시원 운영 경험이 없는 경우 유사업종을 운영하였던 분을 찾아가 비용을 지불하고 노하우를 배우는 것이 적절해 보입니다. 어느 정도 업무 파악을 한 후 운영을 시작하는 것이 적절해 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경험이 전혀 없는 상태에서 한 번 해볼까 정도라면 고시원은 부동산 투자라기보다는 리스크 큰 운영형 사업에 가깝기 때문에 섣불리 들어가기는 위험한 편입니다.
경험이 전혀 없고 단순 투자 목적으로 시작하는 건 추천하기 어려운 선택에 가깝고 관심이 크다면 먼저 임대업, 셰어하우스, 건물 운영 공부 + 기존 사장들 현장 인터뷰부터 해보는게 순서라고 보는 편이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
현실은 '공간 임대업'이 아니라 고강도의 '서비스업'이자 '시설 관리업'입니다. 무경험자가 꼭 알아야 할 '진짜 현실' 4가지를 말씀드립니다.
1. "청소와 민원"이 업무의 90%입니다
관리 총무를 두지 않는 이상, 소유주가 직접 화장실 청소, 분리수거, 음식물 쓰레기 처리를 매일 해야 합니다. 특히 입실자 간의 층간 소음, 흡연, 도난, 관리비 체납 등 사람 스트레스가 상상 이상입니다. "방만 주면 끝"이 아니라 24시간 대기조처럼 사소한 민원(와이파이 끊김, 변기 막힘 등)을 해결해야 합니다.
2. 시설 노후화와의 전쟁입니다
고시원 매물은 대부분 연식이 오래된 건물에 있습니다. 겨울철 보일러 고장, 장마철 누수, 에어컨 배관 문제 등은 예고 없이 터집니다. 간단한 설비(전등 교체, 실리콘 작업, 수전 교체 등)는 직접 할 줄 알아야 사람 부르는 비용(인건비)을 아껴 수익을 낼 수 있습니다. 특히 노후, 고장난 시설물 교체 비용이 만만치 않습니다.
3. 마케팅 없이는 '공실 지옥'입니다
요즘은 시설만 좋다고 사람이 오지 않습니다. 블로그 상위 노출, 인스타그램, 룸투어 앱 관리 등 온라인 마케팅에 능숙해야 합니다. 영상 속 젊은 사장들이 성공한 이유는 시설도 좋지만, 이런 '온라인 마케팅' 감각이 뛰어나기 때문입니다. 단순히 문 열어놓고 기다리면 공실만 쌓입니다.
4. 엑셀 수익률과 통장 잔고는 다릅니다
매매상(컨설팅)이 보여주는 수익률표에는 '감가상각'과 '돌발 수선비'가 빠져 있습니다. 권리금을 주고 들어갔다면, 그 권리금을 회수하는 기간까지 계산해야 진짜 수익입니다. 또한, 전기세/가스비 인상 시기에는 순수익이 확 줄어들 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
5. 제안드리는 말씀
무경험자라면 무턱대고 인수하기보다, 주말에 고시원 총무 아르바이트를 한 달이라도 해보시고 '이 일이 적성에 맞는지' 확인한 뒤 결정하시길 강력히 추천합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
고시원은 월 현금흐름이 있어도 공실과 민원리스크가 큰 업종입니다. 소방법 위생, 방음, 보수 같은 고정비가 생각보다 자주 발생합니다, 경험이 없으면 임차 운영부터 소규모로 테스트 하는 방식이 안전합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
무경험자가 고시원 운영에 도전하는 것은 사업가 기질이 있다면 좋은 기회가 될 수 있지만, 단순히 편안한 부동산 투자로만 생각하신다면 위험할 수 있습니다.
1. 무경험자가 시작하기 전 꼭 알아야 할 점
고시원은 집주인이 되는 게 아니라 초소형 숙박업 사장님이 되는 과정입니다.
노동 강도: 영상 속 사장님들은 세련되게 운영하는 것 같지만, 실제로는 입실자의 소음 민원 해결, 변기 막힘 수리, 공용 공간 청소 등 손이 많이 가는 업무가 매일 발생합니다.
사람 관리: 다양한 성향의 사람들이 좁은 공간에 모여 살기 때문에 입실자 간의 갈등을 조율하는 능력이 매우 중요합니다. 감정 소모가 큰 편입니다.
법규와 소방: 가장 무서운 것이 소방 법규입니다. 스프링클러가 제대로 설치되었는지, 소방 완비 증명서 승계가 되는지 모른 채 인수했다가 수천만 원의 공사비를 물게 되는 초보 사장님들이 많습니다.
2. 고시원 운영이 좋은 투자가 되는 조건
그럼에도 불구하고 고시원을 추천하는 이유는 수익률 때문입니다.
현금 흐름: 일반 아파트 월세와 비교할 수 없을 정도로 매달 들어오는 현금이 많습니다. 잘 운영하면 투자금을 2~3년 안에 회수하기도 합니다.
가치 상승: 낡고 지저분한 고시원을 인수해 '인테리어'와 '서비스'를 개선하면, 월세를 올릴 수 있고 나중에 다른 사람에게 팔 때 권리금을 더 많이 받을 수 있습니다.
3. 실패하지 않기 위한 현실적인 조언
무경험자라면 처음부터 건물을 짓거나 큰 매물을 잡기보다, 권리금이 붙어 있는 기존 매물을 인수하는 것부터 시작하는 것이 안전합니다.
입지 확인: 주변에 대형 병원, 학원가, 또는 건설 현장처럼 꾸준히 잠만 잘 사람이 필요한 수요층이 있는지 보세요.
방 개수의 법칙: 방이 최소 30개는 되어야 총무 월급이나 관리비를 빼고 사장님 손에 쥐는 돈이 유의미해집니다.
직접 체험: 인수를 결정하기 전, 해당 고시원에서 며칠간 직접 생활하며 방음 수준이나 입실자들의 분위기를 파악해 보는 것이 가장 확실한 공부입니다.
결론적으로, 고시원은 "부동산 공부"뿐만 아니라 "서비스업 경험"을 쌓기에 아주 좋은 사업입니다. 다만, 처음 6개월은 본인이 직접 몸으로 때울 각오를 하셔야 시스템을 잡으실 수 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
미디어에서 접하시는 사례들처럼 오토 운영만으로 고수익을 올리는 경우는 현실적으로 흔치 않은 편입니다. 관리자를 따로 두면 그만큼 수익성이 떨어질 수밖에 없고 직접 운영하시게 되면 청소나 입실자 민원 해결 같은 실무 강도가 예상보다 꽤 높을 수 있거든요. 특히 초보 창업자의 경우 수익률이 부풀려진 매물을 구별해 내거나 강화된 소방 관련 규제를 챙기는 데 현실적인 어려움을 겪으실 수도 있습니다. 단순히 공간만 빌려주는 임대업보다는 손이 많이 가는 숙박 서비스업에 가깝다는 점을 감안하셔서 사전에 충분한 조사를 거친 뒤 신중하게 접근하시기를 추천드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
최근 유튜브 등에서 자동수익으로 고시원이 조명받고 있지만 무경험자가 뒤어들기엔 현실적인 벽도 있습니다. 리모델링을 통한 프리미엄 스테이 전략으로 아파트보다 높은 월세 수익을 기대할 수 있으나 최근 권리금이 비싸진 점을 주의하셔야합니다. 단순 투자가 아닌 노동 집약적 서비스업이비다. 시설 보수, 소음 민원, 미납 관리 등 손이 굉장히 많이 갑니다. 또한 소방법 등 까다로운 규제를 공부해야 하며 (소방안전관리자 자격 필요) 직접 발품을 팔아 공실 위험이 적은 입지를 선점하는 것이 필수입니다. 결론적으로 자동수익이라는 환상보다는 직접 몸으로 뛸 준비가 되었을 때 시작하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
개인적으로 무경험자시라면 추천을 드리지는 않습니다 젊은 사장들의 영상처럼 성공 사례가 있지만 시설 관리와 입주자 트러블 해결 초기 투자금이 높다는 부분들이 초보자에게는 성공보다는 실패의 확률이 높아 신중하게 생각을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
무경험자에게 고시원은 고수익 투자가 아니라
사람·시설·법을 다루는 자영업입니다
각오와 조사 없으면 추천하지 않지만,
준비된 사람에게는 하나의 사업 선택지는 될 수 있습니다