86세대 정도 되는 아파트고 동이 두개인?

Question

큰 평수 아파트같은 곳은요

본인들이 자금만 된다고 하면 재건축같은거 추진해서 할 수도 있기는 하겠죠? 재건축한다고 해도 땅이 크지가 않던데 하게되면 층을 높게해서 사업성을 높일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축은 세대수가 적거나 단지가 작다고 해서 불가능한 것은 아닙니다. 소유자들의 동의와 자금여력이 있고, 정비계획·안전진단 등 필요한 절차를 충족한다면 소규모 단지도 재건축을 추진할 수 있습니다. 다만 사업성이 좋은지는 별개의 문제라고 할수 있습니다. 재건축 사업성은 입지뿐 아니라 현재 용적률, 용도지역상 허용 용적률, 세대별 대지지분, 기존 세대수와 향후 일반분양 가능 물량 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다.

예를 들어 기존 용적률이 이미 높은 단지는 새로 지을 수 있는 연면적이 제한되기 때문에 일반분양 물량을 많이 확보하기 어렵고, 이 경우 조합원들의 추가분담금 부담이 커질 수 있습니다. 반대로 기존 용적률이 낮고 대지지분이 충분하다면 세대수가 적더라도 상대적으로 사업성이 좋아질 수 있습니다. 또한 질문처럼 층수를 높여 일반분양을 늘리면 되지 않느냐라고 생각할 수 있지만, 건물 높이와 용적률은 용도지역, 정비계획, 일조·경관·도로 조건 등 여러 기준을 적용받기 때문에 소유자들이 원한다고 무조건 고층으로 지을 수 있는 것은 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

86세대 소규모 단지라도 주민들의 자금력과 동의만 충분하다면 법적으로 재건축 사업 추진 자체는 가능합니다. 하지만 대지면적이 작으면 일반분양 물량이 적어서 사업성이 떨어지므로 틍상적으로는 고층 아파트로 재건축해서 용적률을 높이고 사업성을 확보하려는 방향으로 추진됩니다.그러나 실제로는 일반분양이 적어서 조합원들이 추가분담금이 너무 커지거나 소규모 단지특성상 사업성 부족으로 재건축 대신 리모델링이나 소규모주택정비사업으로 선회하는 경우가 많습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존 택지에 보다 많은 세대수를 넣어서 일반 분양을 해서 수익성이 좋을 것으로 예상이 되고 또한 입지가 좋은 곳일 경우 충분히 주민들이 합심을 해서 재건축 사업을 하면 될 것으로 사료됩니다. 다만 용적률이 거의 한계가 와 있다던가 증축 및 세대수를 충분하게 늘리지 못하고 사업성이 부족할 경우 주민들 의견은 찬반의 논쟁이 있을 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로 86세대 정도 재건축이 된다고 하더라도 추가분담금이 많이 들어갈 것으로 예상합니다.

개인적으로 재건축 추천드리지 않습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

자금력만 충분하다면 86세대 규모의 소규모 단지도 주민동의를 거치면 재건축 추진이 충분히 가능합니다. 다만 대지가 좁고 일반분양 가구수가 적어서 사업성이 낮을 수 있어서 일반적인 아파트 재건축보다는 소규모재건축정비사업이나 가로주택정비사업 형태로 진행하는 경우가 많습니다. 사업성을 높이기 위해서 용도지역 상향이나 법적 상한용적률을 적용받아서 층수를 높여 지을 가능성이 높지만 주변 고도제한이나 일조권 등 건축 규제의 영향을 크게 받게 됩니다. 감사합니다.