세입자 계약 만료전 입주하고 이사하고 싶은데 안되나요?
안녕하세요
제가 이사 준비중인데요
설 명절 전에 입주를 하고 이사를 끝내고 싶은데
마침 사고 싶은 집 월세 세입자도 명절 2주전에 나간다고 하더군요 그래서 가계약을 하려니 지금 집 주인 왈 원래 계약 만료는 설 이후라고 하더라구요 그래서 잔금을 그때 치루고 등기 처리를 하자고 하더라구요
계약 만료전 처리가 복잡해서 일까요?
이럴 경우 꼭 잔금을 전 세입자 계약 만료에 치루고 등기 처리를 할 수밖에 없나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
세입자가 명절 2주전에 나가게 되면 보증금 주고 임대차 종료를 시키면 되는데 보증금 반환이나 혹시 세입자가 만료일까지 거주를 할까봐 세입자 퇴거가 확실시 될 경우 매매계약을 하고 싶어하는 것으로 사료됩니다.
그전에 매매를 진행해서 임차인 보증금 인수를 해도 되지만 매도자 나름 계획이 있어서가 아닐까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자 계약 만료 전에는 집주인이 법적으로 협조하지 않으면 잔금, 등기 처리가 지연됩니다.
잔금일을 세입자 퇴거일 이후로 잡는 이유는 명도 리스크를 피하기 위함입니다.
이전 입주를 원하면 가계약 + 명도확약서를 받아 잔금일 조정하는 방식이 일반적입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세입자가 조기에 퇴거한다고 말했더라도 임대차계약은 계약종료일까지 유효하며 상황은 변할 수 있으므로 세입자가 퇴거를 한 이후에 이사를 하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 반드시 이사 일정을 앞당기고 싶으시다면 세입자로부터 퇴거 확약서를 받고 진행하시는 것이 좋을 것입니다.
제가 이사 준비중인데요
설 명절 전에 입주를 하고 이사를 끝내고 싶은데
마침 사고 싶은 집 월세 세입자도 명절 2주전에 나간다고 하더군요 그래서 가계약을 하려니 지금 집 주인 왈 원래 계약 만료는 설 이후라고 하더라구요 그래서 잔금을 그때 치루고 등기 처리를 하자고 하더라구요
계약 만료전 처리가 복잡해서 일까요?
이럴 경우 꼭 잔금을 전 세입자 계약 만료에 치루고 등기 처리를 할 수밖에 없나요?
==> 아마도 해당 날자를 기준으로 자금 준비를 하는 것으로 보입니다. 이런 경우 아쉽지만 서로 협의후 해결하시는 방법 밖에 없습니다. 등기하는 문제는 매수인(또는 임대인)의 판단에 따라 결정되는 사항입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
월세 세입자 만료 전 가계약 후 잔금 지불과 등기 처리를 하시는 것도 가능하지만 갱신청구권 행사 위험으로 인하여 만료 후 처리를 제안하는 것이 일반적이니 참고하시기 바라며 협의를 통해 상황은 서로 맞추시면 됩니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매도인이 현재 집 계약 만료 후 잔금을 치르자는 요구하는 것은 보증금 반납을 위한 준비 기간이 필요한 문제일 수도 있습니다. 만약 매수하려는 집의 세입자 퇴거일에(명절 2주전) 에 맞춰 잔금 및 등기를 먼저 진행하고 싶으시면 현재 집 보증금이 들어오기 전까지 필요한 잔금을 단기적으로 조달(신용대출, 가족차용 등)하여 해결 하여야 합니다. 현재 집 계약 만료 후 새 집 등기를 위한 법적 조건은 아니지만 대부분의 경우 잔금을 치르기 위한 현실적인 자금 조달 조건이라고 생각하시면 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
세입 자가 명절 2주 전에 퇴 거 의사를 밝혔지만, 집주인 분께서 잔금 처리와 등기 처리를 전 세입 자의 원래 계약 만료 일인 설 이후로 이야기하는 데에는 몇 가지 법률적, 실무 적인 이유가 있습니다.
1. 세입 자의 법적 대항 력 문제 : 기존 세입 자의 실제 퇴거 한다고 하더라도, 계약 상 만료일 전까지는 세입 자의 법적 권리(대항 력)가 남아 있을 수 있습니다. 만약 명절 2주 전에 이사하기로 약속하고 실제 퇴 거를 했다 하더라도, 집주인은 기존 세입 자와의 계약 관계를 확실히 정리하고 보증금 반한 의무를 이행해야 합니다. 새 집주인이 되는 본인께서는 그 전에 소유권을 이전 받을 경우, 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.
2. 보증금 반환 문제 : 집주인 입장에서는 새로운 세입 자가 문제 없이 계약을 완료해야 보증금 반환에 대한 손해를 보지 않습니다. 본인께서 잔금을 치르는 시점이 곧 기존 세입 자의 보증금이 반환 되는 시기와 맞물리기 때문에, 집주인으로서는 기존 계약이 완벽하게 끝나는 시점에 맞추어 진행하려는 것입니다.
3. 명도 책임 및 분쟁 방지 : 주택의 소유권 이전 등기는 부동산의 온전한 명도(즉, 아무도 살고 있지 않은 빈집 상태)를 전제로 하는 것이 가장 안전합니다. 만약 기존 세입 자가 약속과 달리 명절 2주 전에 퇴거 하지 않거나, 이사 과정에서 복잡함이 생길 수 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위한 집주인 측의 신중한 조치로 보입니다.
이럴 경우 꼭 잔금을 전 세입 자 계약 만료에 치르고 등기 처리를 할 수 밖에 업는지 ==>
원칙적으로는 기존 임대차 계약의 종료 및 명도 확인 후 소유권 이전 등기를 진행하는 것이 가장 안전합니다. 하지만 꼭 명절 이후까지 기다려야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 가능한 방법은 다음과 같습니다.
집주인과 세입 자 간의 '계약 해지 합의'확인 : 기존 세입 자가 명절 2주 전에 이사하기로 한 것이 단순 구두 합의인지, 아니면 집주인과 정식으로 임대차 계약 해지에 합의하고 그 날짜에 명도를 확 약 했는지 확인해야 합니다. 만약 명절 2주 전을 임대차 계약 해지 일로 합의하고 기존 세입 자가 퇴거 한다면, 그 날짜에 맞춰 잔금을 치르고 등기 처리를 지행하는 것을 집주인과 다시 논의해볼 수 있습니다. 이 경우, 반드시 세입 자의 퇴 거 확인 서나 임대차 계약 해지 확인 서를 받아 두는 것이 좋습니다.
특약 명시 : 매매 계약서에 '잔금일 이전 기존 임차인의 명도 완료 시 잔금 일을 앞당길 수 있다'는 내용의 특약을 명확하게 명시하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 기존 세입 자의 명도 여부가 불확실할 때 생기는 리스크를 명확히 해야 합니다.
결론적으로, 가장 중요한 것은 기존 세입 자의 계약이 확실하게 종료되고 주택이 명도 되었는지 확인하는 것입니다. 이 과정에서 공인중개사의 도움을 받아 집주인과 세입 자 간의 합의 내용을 면밀히 확인하시고, 만약 조율이 가능하다면 서류 상 명확하게 정리하시는 것이 좋겠습니다. 부동산 거래는 큰 자금이 오고 가는 만큼, 안전이 최우선입니다. 조금 답답하시더라도 모든 과정이 명확하게 처리될 수 있도록 꼼꼼히 확인해 나가시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
반드시 세입자 계약 만료일 이후에만 잔금·등기를 해야 하는 것은 아닙니다
하지만 세입자가 실제로 확정적으로 나가야만 가능하며, 소유권 이전 전 세입자 미퇴거 위험 때문에 매도인이 거부하는 경우가 많습니다
부동산에서 그부분을 확실하게 해서 계약을 한다면 가능합니다
부동산과 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세입자 계약 만료 전에라도 잔금을 먼저 치르면 이사 및 입주가 가능합니다. 다만 원칙적으로 잔금 지급과 주택 인도는 동시에 이뤄져야 하지만 실무상 잔금 오전에 입금한 뒤 세입자가 퇴거하면 집주인이 바로 이사받는 경우가 많습니다.
즉 현재 상황에서 세입자가 명절 2주 전에 퇴거하고 싶고 새 집 입주도 그 전에 하길 원한다면 잔금을 이전에 지불하고 집 인도 날짜를 맞추는 방식으로 협의하면 됩니다.
다만 잔금일과 입주일을 명확하게 계약서에 기재하고 이사 현황을 서로 확인하는 과정이 필요합니다.
감사합니다.