안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
한겨울에 실내 온도가 11~13도라니, 난방이 필수인 주거 공간에서 생존을 위협받을 정도의 추위와 싸우고 계신 것 같아 매우 안타깝습니다. 결론부터 명확히 말씀드리면, 현재 상황은 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자에 해당하므로, 법적으로 계약 해지 및 전세금 반환 요구가 가능하며 중개수수료 역시 질문자님이 부담하실 필요가 없습니다. 임대인이 전기판넬을 설치해 주는 등 나름의 조치를 취했더라도, 그 결과가 사람이 정상적으로 거주할 수 없는 수준이라면 수선 의무를 다했다고 볼 수 없기 때문입니다.
법적으로 임대인은 민법 제623조에 따라 계약 기간 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 주거용 건물의 핵심 기능은 비바람을 막고 적절한 온도를 유지하는 것인데, 난방을 가동했음에도 실내 온도가 13도에 머물고 보조 난방기로도 해결되지 않는다면 이는 명백한 '하자'입니다. 판례상으로도 난방 시설 불량으로 주거 생활이 현저히 곤란한 경우 계약 해지 사유로 인정하고 있습니다. 특히 전기세 폭탄을 맞으면서도 추위에 떨어야 하고 건강까지 악화되고 있다는 점은 계약 유지가 불가능함을 입증하는 강력한 근거가 됩니다.
계약서상 '중도 퇴실 시 중개비 부담' 특약은 임차인의 단순 변심이나 개인 사정으로 나갈 때 적용되는 조항입니다. 이번 사안처럼 집의 하자로 인해 도저히 살 수 없어 나가는 경우는 '임대인의 의무 위반(채무불이행)'에 따른 계약 해지이므로, 이 특약은 효력이 없습니다. 오히려 질문자님은 이사 비용과 새로운 집을 구하는 중개수수료까지 임대인에게 '손해배상'으로 청구할 권리가 있습니다. 따라서 중개비를 내야 한다는 생각은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.
지금 즉시 실내 온도계 사진(날짜 나오게), 전기요금 내역, 병원 진료 기록 등 객관적인 증거를 확보하십시오. 그리고 임대인에게 내용증명을 보내어 "수리를 했음에도 실내 온도가 13도에 불과하여 거주가 불가능하다. 이는 임대인의 수선 의무 불완전 이행이므로, 즉시 온전한 난방(보일러 재설치 등)이 되지 않으면 계약을 해지하고 보증금을 반환받겠다"라고 강력하게 통보하시기 바랍니다. 임대인이 전기판넬을 깔았으니 할 도리를 다했다고 우길 수 있으나, '결과적으로 춥다'는 사실 앞에서는 법적으로 보호받기 어렵습니다. 건강이 최우선이니 단호하게 권리를 행사하시길 바랍니다.