아파트 배우자 공동명의 50% 지분 재증여 가능여부
안녕하세요
아파트 분양가 7억1100만원 이며, 아파트 지분 50% 배우자 증여신고후 아파트 공동명의 하여 1년이 지난시점에
아래의 2가지 방법 가능한지 문의드립니다.
원하는것은 아파트 공동명의 에서 청약당첨한 저로 단독명의로 다시 원래대로 변경입니다.
(1번) 증여는 부부 10년에 6억이하로 알고있습니다
본인 →배우자 35,500만원 증여후
1년후
배우자 → 본인 35,500만원 증여 가능한가요?
(2번) 위의 방법이 안되면
증여 취소시 증여세 및 세금은 얼마인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1번 처럼 서로 3억 5천5백만 원씩 주고 받는 방식은 형식만 증여일 뿐 실질적으로는 증여공제를 악용한 것으로 보아 과세, 부인될 위험이 매우 높고, 2번 처럼 증여를 취소 하는 것도 요건을 매우 엄격하게 보기 때문에 단순히 명의만 다시 돌리려는 목적으로 인정받기 어렵습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적으로는 가능 하지만 세금 측면에서는 매우 불리합니다
왜냐하면 부부간 증여공제는 10년간 6억 원까지 공제됩니다
이 공제는 주는 사람 기준이 아니라 받는 사람 기준으로 각각 적용됩니다
본인이 배우자에게 3.55억 증여
배우자는 6억 공제 한도 내에는 증여세 없습니다
배우자도 본인에게 3.55억 증여
본인도 6억 공제 한도 내에는 증여세 없습니다
증여세 자체는 안 나올 수 있습니다
그런데 증여 1년 후 재증여는 법적으로 가능하지만 세금·리스크 대비 절대 추천되지 않는 구조입니다
이미 1년이 지났다면 증여 취소는 거의 불가능합니다
좋은 방안은 공동명의 유지,또는 장기 보유 후 매매 형태로 해서 향후 양도세 절세 구조로 활용하시는 경우가 많습니다
(1번) 증여는 부부 10년에 6억이하로 알고있습니다
본인 →배우자 35,500만원 증여후
1년후
배우자 → 본인 35,500만원 증여 가능한가요?
(2번) 위의 방법이 안되면
증여 취소시 증여세 및 세금은 얼마인가요?
==> 상기 내용을 고려할 때 배우자는 각각 10년 동안 6억원까지 증여 가능한 만큼 세무적으로 증여가 불가한 것은 아니지만 취득세는 부과됨을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
배우자에게 증여했던 지분을 다시 본인 명의로 되돌리려는 고민에 대해, 실무적인 관점에서 가장 효율적인 해결책을 정리해 드립니다. 이미 1년이라는 시간이 경과했기 때문에 단순 '취소'가 아닌 '재증여'의 관점에서 접근해야 합니다.
1. 배우자 간 재증여 가능 여부 (3억 5,500만 원 재증여)
결론부터 말씀드리면 세금 부담 없이 재증여가 가능합니다.
부부간 증여세 면제 한도는 10년간 합산 6억 원입니다. 많은 분이 오해하시는 부분이 "남편이 아내에게 6억 원을 주면, 그 집안의 한도가 끝난다"고 생각하시지만, 증여세는 받는 사람(수증자) 기준으로 계산합니다.
1차 증여: 본인 → 배우자 (배우자가 3억 5,500만 원 수령) : 6억 원 미만이므로 배우자 증여세 0원
2차 증여: 배우자 → 본인 (본인이 3억 5,500만 원 수령) : 6억 원 미만이므로 본인 증여세 0원
따라서 1년 뒤에 배우자가 본인에게 다시 지분을 넘겨도 본인이 지난 10년 동안 배우자로부터 받은 다른 재산이 없다면 증여세는 발생하지 않습니다.
2. 증여 취소 시 세금 및 리스크 (1년 경과 시)
질문하신 '증여 취소'는 법적으로 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내) 내에만 세금 없이 가능합니다.
현재 상황: 증여 후 1년이 경과했으므로 법적인 '취소' 단계는 지났습니다.
세금 부과: 신고기한 후 3개월(총 6개월)이 지난 시점에서 반환하면, 당초 증여와 반환 증여 두 번 모두에 대해 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다. (단, 부부간 6억 한도 내라면 실제 납부세액은 0원일 수 있음)
가장 큰 문제 (취득세): 증여세는 면제 한도 덕분에 안 낼 수 있지만, 부동산 취득세는 취소가 불가능합니다. 명의를 다시 가져올 때 새로운 증여로 보아 시가 인정액의 약 3.5%~4%에 해당하는 취득세를 다시 납부해야 합니다.
3. 실전 투자 전문가의 조언 및 주의사항
단순히 명의를 원래대로 돌리는 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으니 아래 내용을 반드시 체크하세요.
취득세 이중 부담: 1년 전 공동명의로 바꿀 때 취득세를 내셨을 겁니다.(분양권 상태일때면 비용발생X) 다시 단독명의로 바꿀 때 배우자의 지분(50%)에 대해 또다시 취득세를 내야 합니다.
양도소득세 이월과세: 만약 이 아파트를 나중에 매도할 계획이 있다면, 배우자에게 증여했다가 다시 가져온 행위가 보유 기간 산정이나 취득가액 산정에 복잡한 영향을 줄 수 있습니다.
증여세 신고: 세금이 0원이라 하더라도 나중에 자금출처 조사 등을 대비해 반드시 증여세 신고를 거쳐 근거를 남겨두는 것이 안전합니다.
단순히 심리적인 이유로 명의를 돌리시는 것이라면 취득세와 등기 비용을 감수해야 하므로 득실을 따져보셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 배우자에게 증여 후 다시 돌려받는 것은 국세청 우회증여로 판단되며 1년 후 재증여라도 부인 가능성이 높습니다.
2.증여취소는 증여일로부터 3개월이내만 세금없이 가능합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1번 방법으로 하시면 부부간 증여비과세 한도를 넘어서기 때문에 초과되는 1.1억에 대한 증여세 과세가 될수 잇습니다.
2번 증여계약의 경우 취소는 가능하지만 단순 취소가는 불가하고 법으로써 인정되는 증여해제 요건에 해당이 될때 가능합니다., 대표적으로 서면없이 구두로만 체결된 증여계약으로 이행전인경우 . 수증자가 증여자 또는 그 직계가족에 대해 범죄행위를 한경우, 수증자가 부양의무를 이행하지 않는 경우, 증여계약후 증여자의 재산상태가 급변하여 생계에 지장이 발생한 경우가 해당되며 질문의 경우 이러한 요건에 충족되지는 않을 것으로 보이기에 사실상 증여해제는 불가합니다.
즉, 다시 증여로써 1번방법으로 재증여를 하시던지, 매매의 방법을 통해 명의를 변경하셔야 합니다.