인근 개발사업으로 인한 부동산 가치 하락은 어떻게 산정하나요?

Question

대형 건축물이나 도로 개발로 주변 부동산의 가치가 하락했다면, 개발 전후 거래 사례와 환경 변화, 접근성 및 감정평가 방법을 활용해 손실을 산정하는 절차를 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

사업 진행 전과 후의 인근 실거래가와 유사 지역 시세 변동률을 비교해서 가치 하락분을 객관적으로 추산합니다. 소음, 일조권 침해, 조망 저해, 통행 불편 등 환경 악화와 접근성 변화로 인한 가치 손실을 감정평가에 반영하며 공익 사업인 경우 감정평가를 거쳐서 보상을 청구하고 민간 개발인 경우 민사소송이나 재결 신청을 통해서 배상을 요구합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

개발 소식이 퍼지기 전의 정상 매매가와 개발이 시작된 후의 시세 차이를 보고 개발사업 전후의 인근 유사 부동산 실거래가를 비교해서 시장에서 실제로 반영된 가치 하락 비율을 측정합니다. 생활 피해 정도를 측정하는데 일조권, 조망권 침해, 소음과 진동, 통행 불편 등 생활 환경이 나빠진 지점을 점수화를 하며 감정평가사가 주변 비슷한 집들의 거래 내역을 바탕으로 공식적인 집값 떨어진 금액을 계산합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 인근 개발로 인한 부동산 손실 부분에 대해서 합리적인 근거 제시가 우선이 되어야 합니다.

감정평가의 경우 시세 변화 등을 통해서 실시를 하고 시세 하락의 변동은 충분히 예측이 가능하겠지만 그러한 것이 개발사업이 부동산 가치에 미친 영향을 분석을 하고 산정을 하는 것이 우선이 되어야 될 것으로 사료됩니다.

즉 손실 발생 요인 및 손실액의 타당성 검증등을 사전 검토를 해 보시는 것이 우선이지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

가치 하락에 따른 손실액은 원칙적으로 개발 사업 착공 전 정상 가치에서 개발 사업 후 감가 요인이 반영된 가치를 뺀 차액으로 산정합니다.

1. 피해 요인 조사 및 영향 평가

2. 개발 전 정상 시세 산정

3. 환경 및 접근성 변화에 따른 감가액 산정

4. 최종 평가액 확정 및 입증

주요 감정평가 기법 및 평가 방법

1. 거래사례비교법

2. 감가수정법

3. 수익환원법

4. 일조, 조망권 시뮬레이션 평가

위와 같습니다.