안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 여기서 다음 날부터라는 의미를 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지로 보았습니다. 따라서 이사한 당일 전입신고를 마쳤다면 대항력은 그 다음 날 오전 0시에 발생합니다.
우선변제권은 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다고 판시하였습니다. 즉 질문과 같이 같은 날 모두 마쳤다면 대항력과 우선변제권 모두 다음 날 오전 0시를 기준으로 생깁니다.
위 97다22393 판결 사안에서도 임차인이 입주, 전입신고, 확정일자를 마친 같은 날 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 근저당권자가 임차인보다 선순위로 판단되었습니다. 따라서 이사 당일 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금 지급일까지 새로운 근저당권 등을 설정하지 않는다는 특약을 계약서에 넣어 두시는 것이 안전합니다.
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