3주택자, 비조정지역 아파트 매매시 양도세 계산은?

Question

주택을 3채 보유하고 있습니다.

2015년 취득한 용인시 기흥구(토지거래허가구역+투기과열+조정지역) 아파트 1채

2019년 취득한 평택시 아파트 1채(현재 거주)

2018년 취득한 서울 구로구 오피스텔 1채

질문1)

용인시 기흥구 아파트를 매매하려 했는데 갑자기 3중 규제에 묶여 다시 임대를 줘야하는 상황이 됐습니다. 홈택스 양도세 모의계산을 해보니 세율이 65%가 적용돼 차익도 적은 마당에 양도세 중과로 매매가 매우 어려운 상황입니다. 따라서 현재 평택 아파트를 먼저 매매하고, 용인으로 다시 이사하는 방안도 생각중인데요. 평택 아파트 양도세 모의계산 과정에서 혼란스런 부분이 있어 질문드립니다.

계산 메뉴에서

• "해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 2주택 입니까?"

• "해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 3주택 입니까?"

이 부분에 체크를 예 또는 아니오 중에 어디에 해야하는 건가요?

3주택은 맞고 매매 대상은 아니나 규제지역에 다른 아파트를 소유하고 있는 게 맞는데 말입니다.

세무사님들끼리도 의견이 갈리던데 전문가님들의 답변 기다립니다.

질문2) 시세로 볼때 용인 아파트는 지금 매매를 가정하면 양도세 빼면 4-6천만원 차익, 평택 아파트는 1억초반이 될 것 같은데 제 상황이면 평택 아파트를 먼저 정리하고, 용인 아파트를 깔고 앉아있으면서 규제가 풀릴 때까지 기다리는 편이 나을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문1)우선 구로구에 오피스텔이 주거용인지 업무용인지에 따라 현재 보유주택수가 2주택인지 3주택인지 달라질것으로 보입니다. 업무용 오피스텔이라면 일단 현재 2주택상태로 보셔야 하고, 주거용이라면 3주택으로 보셔야 할수 있습니다. 그리고 계산메뉴에서 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상인지를 묻는 것으로 일단 평택의 경우 아직은 비규제지역에 해당되기에 선택에서는 아니오를 표시하는게 계산상은 맞을 듯보입니다.

질문2) 어느 주택을 매도하는 게 유리한지는 단순히 양도차익만으로 결정하기 어렵습니다. 양도소득세 산정시에 장기보유특별공제나 거주기간, 현 오피스텔의 주택수 포함여부등을 종합적으로 따지셔야 하기 떄문입니다. 눈에 보이는 상황으로는 세부담을 줄이기 위해서는 질문자님 생각으로 진행하시는게 유리해보이나, 정확한 부분은 세무사등을 통해 확인을 해보시는게 유리할듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

오피스텔의 경우 주택수에서 제외가 되기 때문에 2주택자로 산정을 하는 것이 맞다고 사료되고 또한 조정대상지역의 경우 2주택일 경우 20% 중과세율이 부과 되기 때문에 비조정지역의 매물을 중과세율 없이 양도를 하는 것이 좀 더 절세적이 방법이지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 아니오 쪽으로 체크해야 합니다.

많은 분이 혼란스터워하시는 부분이지만 양도소득세 중과세 판정 기준 핵심은 현재 매도하려는 바로 그 주택이 조정대상지역 내에 위치해 있는가입니다.

2. 평택 우선 매도를 추천드립니다. 비조정대상지역이므로 3주택자라 하더라도 일반 세율이 적용되며 2019년 취득 후 5년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제 혜택을 받아 양도세 부담이 예상보다 크지 않습니다.

추후 평택 아파트를 정리한 후 용인 아파트 입주하여 실거주를 하면서 구로구 오피스텔 정리 또는 용도 전환 등을 통해 최종적으로 1세대 1주택 요건을 갖추면 용인 아파트의 큰 시세 차익에 대해 비과세 혜택을 노릴 수 있습니다.

감사합니다.