청약 당첨 후 공동명의 질의드립니다.
안녕하세요!
청약 당첨 후 공동명의 문의드립니다.
- 예비 신혼부부, 둘 다 무주택, 둘 다 부채 X
- 금번 남자 명의로 생애최초 특공 당첨됨
- DSR 확보를 위해 신혼신고 예정
- 당첨된 아파트는 11억 6,940
생초 대출로 6억 대출예정이며, 이자부담으로 거주를 길게 끌고 갈지는 의문. 그러나 길게 갈 가능성도 없지 않아 있음.
이때 공동명의를 하는것이 유리한지, 불리한지 판단이 안되어 질의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공동명의시 장점은 절세에 대한 부분인데, 질문의 경우처럼 분양가가 12억근처이고, 향후 상승가능성이 있다면 공동명의로 하시는게 세제면에서는 유리할듯 보입니다. 보통 1가구 1주택, 12억이하 주택에 대해서는 공동명의시 절세효과가 제한적이지만 12억 초과 고가주택의 경우라면 종부세 회피와 양도소득세 , 재산세 면에서도 유리할수 있습니다.
안녕하세요!
청약 당첨 후 공동명의 문의드립니다.
예비 신혼부부, 둘 다 무주택, 둘 다 부채 X
금번 남자 명의로 생애최초 특공 당첨됨
DSR 확보를 위해 신혼신고 예정
당첨된 아파트는 11억 6,940
생초 대출로 6억 대출예정이며, 이자부담으로 거주를 길게 끌고 갈지는 의문. 그러나 길게 갈 가능성도 없지 않아 있음.
이때 공동명의를 하는것이 유리한지, 불리한지 판단이 안되어 질의드립니다.
==> 현재 상황에서 부동산 가격 상승 등을 고려할 때 종합부동산세 부과대상이 될 수도 있는 만큼 가급적 공동명의로 진행하심이 적절합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
5~7년 이내 매도 가능성이 높고 이자 부담으로 장기 보유가 불확실하거나 세금보다는 유동성·단순함이 중요하다면 단독명의가 유리합니다
최소 10년 이상 실거주 가능성 있고 향후 공시가가 12억 이상 될 가능성 크다고 판단되고
장기 보유세(종부세)를 미리 분산하고 싶거나
오래 들고 갈 확신이 있을 때는 공동명의가 유리합니다
이럴때는 세무사한테 상담을 받고 결정을 하는것이 좋을수 있습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
생애최초 특별공급 당첨을 진심으로 축하드립니다. 귀한 기회를 잡으신 만큼, 자금 운용과 세무 효율성을 극대화할 수 있는 방향으로 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 장기 보유 가능성이 있다면 공동명의가 유리하지만, 대출 실행 및 취득세 감면 요건을 먼저 점검해야 합니다.
1. 양도소득세 절세 효과
향후 매도 시 양도차익이 발생하면 공동명의가 압도적으로 유리합니다. 양도소득세는 인별 과세이므로, 과세표준이 분산되어 낮은 세율 구간을 적용받고 기본공제(연 250만 원)도 각각 받을 수 있습니다. 11억 원대 분양가라면 향후 시세 상승 시 공동명의를 통해 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
2. 대출 및 취득세 유의사항
생애최초 주택 구매 시 취득세 감면(최대 200만 원) 혜택은 명의와 상관없이 적용되나, 대출(디딤돌, 특례보금자리론 등) 실행 시 부부 합산 소득 및 DSR 산정이 중요합니다. 혼인신고 후 공동명의로 변경할 경우 대출 은행에 따라 담보제공 절차가 복잡해질 수 있으니, 대출 승인 전 은행 상담을 통해 공동명의 변경 가능 시점을 반드시 확인하겠습니다.
3. 보유세 부담 완화
종합부동산세 역시 인별로 공제액이 적용되므로 공동명의가 유리합니다. 1주택자 공제 금액이 높지만, 추후 주택 가격 상승을 고려하면 공동명의가 자산 방어에 더 효율적입니다.
마무리하며
단기 매도 가능성이 매우 높다면 증여 취득세 등 변경 비용이 실익보다 클 수 있으나, 거주 기간이 길어질수록 공동명의의 실익은 커집니다.
혼인신고 전 당첨자 명의로 계약을 우선 진행한 뒤, 입주 전 발코니 확장 등 옵션 계약 시점이나 잔금 전에 공동명의 변경 가능 여부를 건설사에 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공동명의 장점
양도소득세, 종부세가 인별 과세로 분리되어 매도 시 절세 효과가 크고 1인 당 기본공제를 각각 적용받습니다. 상속세 부담도 줄고 DSR 확보를 위한 혼인 신고 후 부부 소득 합산으로 대출 유연성이 높아집니다.
공동명의 단점
취득세가 추가 발생하고, 대출 실행 시 부부 개별 심사로 DSR,LTV가 까다로워질 수 있습니다.
개인적으로 공동명의 추천드립니다.
감사합니다.