집주인이 바뀌면서 나가라고하면 나가야 하나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택임대차보호법상 임대목적물을 매수한 자는 임대차계약을 그대로 승계합니다.

또한 임대차3법의 시행일 당시 진행중인 임대차계약에 대해서도 위 개정법령이 적용됩니다. 따라서 질문자의 임대차계약도 위 법의 적용을 받습니다.

2. 이번 주임법 6조의3에 따르면 임차인은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지" 계약갱신을 요구하는 경우, 임대인은 정당한 사유가 있거나 다음 각호의 사유에 해당하지 않고는 계약의 갱신을 거절하지 못합니다(1회 한정이고 기간은 2년)

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (2020. 7. 31. 신설)

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (2020. 7. 31. 신설)

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 (2020. 7. 31. 신설)

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 (2020. 7. 31. 신설)

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 (2020. 7. 31. 신설)

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)

3. 증액청구는 월세,전세 모두 5%를 초과할 수 없습니다. 전세로 전환하여 월세를 없앤다 하더라도, 전세보증금 자체를 5%초과하여 증액할 수는 없는 것입니다.

따라서 임차인은 최대한 갱신청구 기간 내에 계약갱신을 임대인에게 청구하시고, 계약연장을 주장하시기 바랍니다. 퇴거요청에도 응할 필요 없습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

그러므로 위 사안에서 임대인의 계약 해지 및 차임 증감 청구는 적법한 청구가 아니며, 임대차 보호법에 의하여 무효인 주장이므로 이에 응하여야 한다고 볼 수 없습니다.

참고하여 대응하기 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

집주인이 변경된 경우, 변경된 집주인의 임대인의 지위를 승계합니다.

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유가 없는한 거절하지 못합니다.

계약갱신하겠다는 의사표시하시고, 마음대로 집을 내놓는경우 손해배상청구를 진행하시겠다고 경고하시기 바랍니다.