아파트 보증금 증액과 확정일자에 대해
아파트 보증금을 증액해야 할 경우
보증금을 안전하게 지키기 위해 확정일자를 다시 받아야 하는걸까요?
집주임아 최초 확정일자 받은 이후네 집에 근저당을 잡았는데 보증금 더 주면 위험할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출을 얼마나 받았는지 모르겠지만 질문자님이 보증금을 증액하면 증액분에 대해서는 3순위가 됩니다
처음들어갈때 보증금이 1순위,대출이 2순위,올린보증금이 3순위가 됩니다
보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
그러니 따져보시고 만약에 올려주시기로 재계약서를 쓴다면 올린부분에 대한 확정일자를 받아야 합니다
그래서 그전계약서와 같이 보관하시면 됩니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 처음 계약시 계약서에 받은 확정일자는 그 보증금 만큼 우선변제권을 획득을 하는 것이고 재계약시 증액분이 있을 경우 또한 확정일자를 받아서 증액분 만큼 보증을 받아야 합니다. 그 사이 임대인이 근저당권이 있다면 증액분의 경우 근저당권에 순위가 밀릴 수 있으니 잘 분석하시길 바랍니다.
감사합니다.
아파트 보증금을 증액해야 할 경우
보증금을 안전하게 지키기 위해 확정일자를 다시 받아야 하는걸까요?
==> 네 보증금이 증액되는 경우 대항력 유지 등을 위해서 임대차신고 등을 해야 합니다
집주임아 최초 확정일자 받은 이후네 집에 근저당을 잡았는데 보증금 더 주면 위험할까요?
==> 다소 위험하다고 봐야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금을 증액한 경우에는 증액분에 대한 권리확보를 위해 확정일자를 받아야 합니다. 최초 확정일자 이후 근저당을 잡은 경우 다른 권리가 없었다면 최초 계약시의 보증금이 선순위가되고 근저당이 2순위, 그리고 다시 확정일자를 받은 계약서상의 금액과 최초 계약서상의 금액의 차액이 3순위가 됩니다. 저당권과 보증금의 합계액이 많은 경우에는 (집값의 80% 이상) 조심하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금을 증액 후 확정일자는 다시 받아야 합니다. 동사무소가서 확정일자 다시 받으시면 되시고 기존 확정일지가 있는 상태에서 근저당권을 잡아도 근저당권보다 선순위라서 강제경매 시 근저당권보다 먼저 배당을 받으실 수 있습니다.
그러므로 괜찮습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
소유주의 근저당은 세입자로서 불안감을
주게됩니다
그러나 근저당 규모가 실거래가의 80%이상이라면 추가보증금을 증액하는 것은
추후 보증금 반환시 어려움을 동반할가 염려스럽습니다
따라서 심사숙고 하시기 바랍니다
그리고 만약 보증금을 증액하였을 때에는 확정일자를 다시 받으셔야 합니다
최우선변제금액이 변동되기 때문입니다
참고하여주시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
기존 확정일자가 있어도 증액된 보증금은 따로 보호받지 못하므로 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 집주인이 최초 계약 후 근저당을 설정했다면 보증금을 증액하면 추가된 금액이 후순위 채권이 되어 돌려받기 어려울 가가능성이 큽니다.