잠실동 3층 빌라 재건축 비용과 기간은 보통 어느 정도일까요?
잠실동 빌라 단지에서 저희가 집주인인 3층 빌라가 있습니다. 평수가 약 50평인데 이 건물을 먼저 철거하고 약 4~5층을 짓는다고 쳤을 때 비용과 기간은 어림잡아 어떻게 될까요??
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
최근 서울 소규모 신축은 평당 공사비 900~1100만원 기준입니다. 연면적 약 150평 기준 14억~16억원이며 설계, 감리비, 철거비, 취등록세, 인입비 등 약 2억~4억원입니다. 잠실은 지반 상태에 따라 토목 공사비가 추가될 수 있으며 주차장 확보 기준에 따라서 건축 면적이 달라질 수 있습니다. 소요기간은 설계 및 인허가 6~8개월이며 송파구청 심의 및 주차장 조례 확인이 핵심이고 철거 및 본공사는 10~12개월로 5층 규모는 골조와 마감에 약 1년이 소요됩니다. 준공 및 입주는 1~2개월로 사용승인 및 보존등기 기간입니다. 체크할점은 북측 인접 대지 경계선과의 거리 때문에 4~5층 부분이 깎여 지어질 가능성이 크고 가구 수에 따라 1층 필로티 주차 공간 확보가 필수이며 이것이 수익성의 핵심입니다. 결론적으로 평당 1,000만원 수준의 예산과 2년의 여유를 두는 것이 가장 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
잠실동 소재 50평 부지에 3층 빌라를 허물고 4~5층 규모의 소규모 주택(다가구 또는 다세대)을 신축하는 계획은 입지적 가치가 매우 높아 충분히 검토해 볼 만한 가치가 있습니다.
2026년 현재 서울의 건축 단가와 인허가 상황을 바탕으로 예상 비용과 기간을 정리해 드리겠습니다.
1. 예상 건축 비용 (공사비 및 기타 비용)
최근 원자재 가격과 인건비 상승으로 인해 서울 내 소규모 건축 비용은 과거에 비해 상당히 높아진 상태입니다.
철거비: 기존 3층 건물 철거 시 평당 약 150~200만 원 수준으로, 약 5,000만 원~8,000만 원 내외가 소요됩니다.
직접 공사비: 소규모 빌라(4~5층)의 경우 대단지보다 자재 수급 단가가 높아 평당 900만 원~1,000만 원 이상을 잡아야 합니다.
총 연면적(용적률 200% 가정 시 약 100평) 기준: 약 9억~11억 원
간접비 및 세금: 설계비, 감리비, 각종 인허가 비용, 취득세 등을 포함해 전체 공사비의 10~15% 정도가 추가됩니다. (약 1억~1.5억 원)
합계: 대략적인 총투자비는 11억 원에서 13억 원 내외로 예상됩니다. (마감재 수준에 따라 변동 가능)
2. 예상 소요 기간
서울시의 인허가 간소화 정책(모아주택 등 소규모 정비 지원)에도 불구하고, 개별 신축은 아래와 같은 단계별 시간이 필요합니다.
설계 및 인허가 (4~6개월): 건축 설계와 구청 심의, 건축 허가 단계입니다. 잠실동은 지구단위계획이나 층수 제한 등 규제가 꼼꼼하므로 설계 단계에서 신중한 검토가 필요합니다.
철거 및 착공 준비 (1~2개월): 멸실 신고 및 가설물 설치 기간입니다.
본 공사 (8~10개월): 골조 공사부터 마감 공사까지의 기간입니다. 빌라 규모는 보통 1년 이내에 준공됩니다.
합계: 전체 과정은 약 1년 2개월~1년 6개월 정도 소요됩니다.
3. 주요 고려사항 및 변수
용적률 및 건폐율: 잠실동은 제2종 또는 제3종 일반주거지역에 해당하는데, 용적률에 따라 지을 수 있는 면적이 달라집니다. 5층까지 지으려면 엘리베이터 설치가 필수적이며, 이에 따른 공사비 상승과 전용면적 감소를 고려해야 합니다.
주차장 규정: 4~5층으로 세대수를 늘릴 경우 주차 대수 확보가 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 필로티 구조(1층 주차장)를 택할 경우 공사비가 상승할 수 있습니다.
현재 잠실동은 지가 자체가 매우 높고 임대 수요가 확실한 지역이므로 '고급화 전략'을 통해 임대 수익률을 높이거나, 향후 매각 가치를 극대화하는 방향으로 설계하시는 것이 좋습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 성공적인 신축 사업이 되시길 바랍니다.
인근 설계사무소를 통해 해당 지번의 '건축설계 가도면'을 먼저 받아보시면, 주차장 대수와 실제 뽑을 수 있는 수익 면적을 가장 정확하게 파악하실 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순하게 개별적으로 건물을 철거하고 다시 건축하는 행위의 경우 짧게는 1년이내, 길게는 3년내 마무리가 됩니다. 다만 재건축처럼 공법에 따른 절차로 개발이 이루어지는 경우라면 그 시간을 예측하기는 쉽지 않습니다. 질문의 경우는 본인 건물에 대해서 완전 멸실후 재건축을 하는 경우로써 특별한 인허가과정에 시간 소요가 적고, 조합등과 같은 이익자간 마찰이 생길가능성이 낮기에 실제 준비 및 사전과정 1년 및 실공사기간 1년 총 2년정도면 충분하지 않을까 판단이 됩니다. 비용에 대해서는 가격차이를 만드는 요인이 너무나 많기에 당연히 시공사의 견적을 받아보셔야 되는부분으로 답변을 드릴수 있는 부분이 아닙니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
잠실동 3층 빌라를 철거 후 4~5층 규모로 신축할 경우 공사비는 수억원대가 소요될 수 있으며 인허가부터 준공까지는 통상 1년이상이 걸리는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으시겠네요
결론은 총액 12~15억원 내외일듯 합니다.
철거비 3~5천
설계 감리비 5~8천
순수건축공사비 10~12억
각종인입비 및 세금 4~6천
합계 12~15억
만일 빌라단지가 골목이 좁거나 인근빌라와 인접한경우 장비 진입이나 소음 민원해결을 위한 추가비용이 발생할수 있습니다.
26년 기준, 평당900만원 이하로는 맞추기 힘든것이 현실입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
잠실동 50평 빌라를 철거하고 4~5층 소규모 빌라를 짓는다면 아주 러프하게는 공사비만 5억 ~7억정도 들어가고 전체 기간은 인허가까지 2년 정도 보시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
잠실동 3층 50평 빌라를 철거하시고 4-5층으로 신축시 비용은 25-40억 기간은 18-30개월 정도 예상이 될 것으로 보여집니다